Новостройка по векселю – очень рискованная сделка
Последние пять лет широкое распространение на рынке новостроек нашла вексельная схема продажи жилья. Многие, даже самые крупные застройщики прибегли к реализации квартир по указанным схемам.
Что такое вексельная схема?
Приобретатель квартиры заключает с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны данного договора обязуются в обозримом будущем заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым предусмотрена оплата, как путем наличного или безналичного расчета, так и путем взаимозачетов на ценные бумаги, включая вексель. Таким образом, заключаемый предварительный договор является безвозмездной сделкой в рассматриваемом примере.
Одновременно с предварительным договором между застройщиком (или абсолютно посторонней компанией, которая выдается застройщиком за свою организацию, хотя юридически этого быть не может вовсе) и дольщиком заключается договор купли-продажи векселя. Данный вексель оплачивается покупателем квартиры. Цена векселя соответствует стоимости квартиры по основному договору купли-продажи, условия о котором прописаны в предварительном договоре.
Напомним, что вексель — это ценная бумага, по которой лицо, выдающее вексель (векседатель) обязуется уплатить в определенный срок, обозначенный в векселе, определенную сумму денег собственнику векселя (векселедержателю). Законодательно все сделки с векселями регламентируются Гражданским кодексом РФ, другими законами и иными нормативно-правовыми актами, в том числе положениями Банка России.
В чем опасность?
У разных застройщиков своя практика передачи и хранения векселя, кто-то из строительных компаний передает вексель на хранение дольщику, кто-то оставляет непосредственно у себя.
Таким образом, если детально подходить к заключаемым договорам, то напрашивается вывод, в соответствии с которым физическое лицо – дольщик, приобретает у застройщика ценную бумагу – вексель, а дополнительно между застройщиком и приобретателем квартиры возникают отношения из предварительного договора по возможному дальнейшему заключению основного договора купли-продажи на недвижимость. Если исходить из фактических обстоятельств дела и тех намерений, которые преследовали стороны, вступая в отношения друг с другом, то налицо отношения, направленные на продажу застройщиком квартир в строящемся доме, и покупка таких квартир физическими лицами – дольщиками.
Если же подходить к данным отношениям юридически, в соответствии с точной буквой закона, то налицо заключение предварительного безвозмездного договора, а так же отдельного договора на приобретение ценной бумаги, причем во многих случаях еще и у посторонней компании, не той, что заключает предварительный договор.
Таким образом, с правовой точки зрения, рассматриваемые сделки — это 2 различные сделки, не связанные друг с другом. Нечеткие юридические отношения в вексельной схеме могут привести к уклонению от исполнения обязательств со стороны недобросовестного застройщика. Т.е. держатель векселя, после того как дом будет построен, может получить вместо квартиры только деньги, обесцененные инфляцией, так как по действующему законодательству предметом вексельных отношений являются только деньги. Доказать в суде свою правоту дольщику будет очень сложно: так как отсутствие знаний дольщика о том, что все строительные организации обязаны работать по Федеральному закону № ФЗ-214, не является основанием для осуждения застройщика, а сделка по предварительному договору с такой недобросовестной компанией может быть не признана.
Судебная практика
стоит отметить, что если многие суды при наличии возникающих споров между дольщиками и застройщиками уже начали нарабатывать практику признания права собственности по именно оплачиваемым предварительным договорам, применяя к их отношениям статью 170 ГК РФ, то в отношении не оплаченных предварительных договоров с оплаченным векселем дела обстоят несколько сложнее. А именно, аналогичное применение статьи 170 ГК РФ, которая и в данных отношениях имеет непосредственное действие и прямую актуальность, судьями рассматривается с наибольшей осторожностью.
Подобные случаи выявляют несовершенство правового законодательства в строительной сфере, когда принятие законов, направленных за защиту интересов дольщиков, без учета интересов всех заинтересованных сторон, в том числе и застройщиков, в реальности оборачиваются трудностями, как для покупателей квартир, так и для застройщиков. По мнению адвоката Олега Сухова, при покупке квартиры, особенно на стадии строительства, лучше обращаться в крупные компании, не замеченные в махинациях, при этом необходимо проверять документацию на строящиеся объекты и работать только с теми компаниями, которые полностью перешли на форму работы по Федеральному закону № 214-ФЗ.
Адвокат Сухов Олег
http://advokatsuhovoleg.ru/
-
Ипотека дорожает
user, , Статьи, 0
Ипотечный кризис в США дорого обойдется российским заемщикам. Он запустил цепную реакцию, в результате которой деньги по всему миру...
-
Кто поможет с генеральной уборкой в доме?
user, , Статьи, 0
Уборка в доме это неотъемлемая часть нашей повседневной жизни. Обычно этот процесс занимает не много времени и сил. Но...
-
Покупка и реализация элитных объектов недвижимости.
user, , Статьи, 0
Быстрое становление рынка элитной жилой недвижимости по всей России наблюдается в настоящее время. Это делает ситуацию на рынке нестабильной...
-
-
Украина изучает опыт России в становлении саморегулирования в стройкомплексе
user, , Статьи, 0
Ассоциация строителей России приняла участие в Круглом столе "Саморегулирование строителей – как способ противодействия "Элита-Центрам", состоявшемся в Киеве. Инициаторами...
-
Петербургские коммуналки тихо едут, долго будут
user, , Статьи, 0
Активность расселения питерских коммуналок сейчас ниже даже невысокого уровня 2005 года - предыдущего периода стабилизации рынка. Общее число коммунальных...
-
Различные виды крепежа
user, , Статьи, 0
Для различных видов работ – в строительстве, обустройстве квартиры или дома, на производстве, в выпуске техники и другой продукции...
-
Элитная недвижимость, вопросы приобретения и продажи домов и квартир этой категории.
user, , Статьи, 0
Рынок элитной недвижимости в нынешнее время на территории России развивается быстрыми темпами. Это делает ситуацию на рынке нестабильной и...
Свежие записи
Архивы
- Сентябрь 2020
- Март 2020
- Июнь 2019
- Май 2019
- Апрель 2019
- Февраль 2019
- Октябрь 2018
- Май 2018
- Февраль 2018
- Август 2017
- Июль 2017
- Июнь 2017
- Апрель 2017
- Февраль 2017
- Январь 2017
- Декабрь 2016
- Июль 2016
- Апрель 2016
- Март 2016
- Сентябрь 2015
- Август 2015
- Июль 2015
- Июнь 2015
- Май 2015
- Апрель 2015
- Март 2015
- Февраль 2015
- Январь 2015
- Декабрь 2014
- Ноябрь 2014
- Октябрь 2014
- Сентябрь 2014
- Июль 2014
- Июнь 2014
- Май 2014
- Апрель 2014
- Март 2014
- Февраль 2014
- Январь 2014
- Декабрь 2013
- Ноябрь 2013
- Октябрь 2013
- Сентябрь 2013
- Август 2013
- Июль 2013
- Июнь 2013
- Май 2013
- Апрель 2013
- Март 2013
- Февраль 2013
- Январь 2013
- Декабрь 2012
- Ноябрь 2012
- Октябрь 2012
- Сентябрь 2012
- Август 2012
- Июль 2012
- Июнь 2012
- Май 2012
- Апрель 2012
- Март 2012
- Февраль 2012
- Январь 2012
- Декабрь 2011
- Ноябрь 2011
- Октябрь 2011
- Сентябрь 2011
- Август 2011
- Июль 2011
- Июнь 2011
- Май 2011
- Апрель 2011
- Март 2011
- Февраль 2011
- Январь 2011
- Декабрь 2010
- Ноябрь 2010
- Октябрь 2010
- Сентябрь 2010
- Август 2010
- Июнь 2010
- Май 2010
- Апрель 2010
- Март 2010
- Февраль 2010
- Январь 2010
- Декабрь 2009
- Ноябрь 2009
- Октябрь 2009
- Сентябрь 2009
- Август 2009
- Июль 2009
- Июнь 2009
- Май 2009
- Апрель 2009
- Март 2009
- Февраль 2009
- Январь 2009
- Декабрь 2008
- Ноябрь 2008
- Октябрь 2008
- Сентябрь 2008
- Август 2008
- Июль 2008
- Июнь 2008
- Май 2008
- Апрель 2008
- Март 2008
- Февраль 2008
- Январь 2008
- Декабрь 2007
- Ноябрь 2007
- Октябрь 2007
- Сентябрь 2007
- Август 2007
- Июль 2007
- Июнь 2007
- Май 2007
- Апрель 2007
- Март 2007
- Февраль 2007
- Январь 2007
- Декабрь 2006
- Ноябрь 2006
- Октябрь 2006
- Сентябрь 2006
- Август 2006
Свежие комментарии