В июне Гильдия управляющих и девелоперов и еженедельник «Недвижимость и строительство Петербурга» провели третью, уже ставшую традиционной, конференцию «Девелоперы в поисках новых архитектурных форм». На этот раз главной темой обсуждения стали архитектурные конкурсы, к которым все чаще прибегают инициаторы крупных городских проектов. О внутренней кухне таких состязаний и об ошибках, которые допускают их организаторы, о системе вознаграждения конкурсантов и о трудностях в общении иностранных и отечественных зодчих на конференции докладывала Ирина Солонова (Романова), директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Петербурге.

Мы как консультанты сопровождали архитектурные конкурсы и тендеры по нескольким масштабным проектам. В Петербурге самым громким из них стал международный конкурс по Юнтоловской лесной даче (территория в 455 га), заказчик — компания «Главстрой».

В нем участвовали семь претендентов: петербургский «НИПИГрад» и шесть иностранных, в том числе бюро из Канады. Победителем стала шведская компания Tovatt Architects & Planners. Сейчас проходит второй этап архитектурного состязания по этой площадке — на разработку концепции застройки одного из кварталов (девятого).

Кроме того, для «Главстроя» мы готовили архитектурный конкурс по Апраксину Двору с четырьмя участниками.

Сейчас мы занимаемся архитектурным тендером по МФК на Синопской набережной, который расположится в бывшем здании ПНК им. Кирова. Недавно определился победитель в международном тендере по проекту «Новоселье» (700 га земли на юге города). Им стала компания John Thompson & Partners. Идет тендер по проекту в Большой Ижоре («Жар-Птица»). В Сочи мы работали над тендером по Олимпийской деревне (территория 220 га).

Сценарий

Первое, на что хочется обратить внимание: проводить конкурс или тендер среди архитекторов можно только после того, как девелопер сформировал маркетинговую концепцию будущего проекта развития территории.

Если он еще колеблется, что там возводить — жилье или коммерческую недвижимость, не определился с объемом за-стройки и т.п., затевать архитектурное состязание фактически бессмысленно. Каждый архитектор поймет эту площадку так, как он хочет ее видеть и как представляют подобные проекты в его стране, а это не всегда эффективно с точки зрения инвестора. Поэтому разработке мастер-плана и проведению конкурса обязательно должно предшествовать маркетинговое и финансовое обоснование проекта.

На сам конкурс или тендер необходимо отвести от 4 до 7 месяцев, в том числе 1-2 месяца на подготовительный этап. Если с ходу привлекать архитекторов, не сформировав нужный объем информации, конкурс будет не очень эффективным. Хотя это специфика работы отечественных девелоперов.

Если честно, нам еще ни разу не давались на подготовку эти два месяца. Обычно на все про все отводят две недели, причем начать надо было еще вчера. Это одна из причин, почему у девелоперов могут возникать проблемы при взаимодействии с архитекторами, особенно с международными, у которых загрузка распланирована на несколько месяцев, а то и лет вперед.

Само проведение конкурса, если мы говорим о крупных территориях (от 5 га), занимает не меньше чем 2-4 месяца. Естественно, чем больше времени вы дадите архитектору, тем лучше может быть результат и детальнее тот материал, который вам передадут. На завершение конкурса тоже потребуется около месяца, причем различные организационные моменты важно учесть в самом начале пути.

Что включает подготовительный этап? Прежде всего мы спрашиваем у девелопера: а зачем вам нужен конкурс? Потому что пока не все еще понимают разницу между архитектурным конкурсом и тендером. В ходе последнего мы отбираем архитектора на основе порт-фолио, представленных кандидатами, и личных встреч с ними. Конкурс подразумевает бОльшее количество участников, каждый из которых подает заявку со своим предложением.

Мы чаще сталкиваемся с конкурсами, когда проект имеет некое общественное значение и нужно продемонстрировать несколько возможных идей. В остальных случаях девелопер редко идет на то, чтобы собрать три — пять или даже семь альтернативных вариантов проекта. Мы зачастую ориентируем заказчиков именно на тендеры. В этом случае вы сможете поддерживать с архитектором более плотный контакт, лучше его контролировать и т.п.

Кастинг

Чрезвычайно важно сформировать эффективную команду заказчика. В ее состав, в частности, должен входить архитектурный консультант, который поможет отобрать участников будущего конкурса. Это специалист с широкими связями в профессиональной среде, например главный редактор профильного издания, посвященного архитектуре. Желательно, если это иностранец, который сможет говорить на одном языке с потенциальными претендентами, но при этом будет понимать и отечественного заказчика.

В состав команды должны входить специалисты по инженерии и транспорту. Хотя мне известны конкурсы и тендеры, которые проводились без их участия. Естественно, это негативно влияет на результат, потому что архитектор работает, не зная всех ограничений, в том числе и тех, которые могут принципиально изменить видение проекта. В команду могут быть включены и консультанты по истории места. Так, например, действовал «Главстрой» при подготовке конкурса по Апраксину Двору.

Обязательный член команды — российское проектное бюро, выступающее в роли адаптера. Как бы то ни было, но изначально все заказчики хотят привлечь к конкурсу иностранных зодчих. Те, в свою очередь, не знают наших нормативов и правил и нуждаются в помощнике, который будет адаптировать их материалы. Сделать этот тандем эффективным очень сложно. Как правило, отечественных архитекторов не устраивает отведенная им роль.

В итоге девелопер вместо адаптера получает конкурирующую команду, которая всячески стремится доказать, что она бы все сделала не хуже и без иностранцев. Зарубежные архитекторы обычно просто в шоке от ситуации, в которой они почему-то вынуждены оправдываться перед русским бюро за свое участие в проекте.

Необходимо также сформировать экспертный совет из признанных в городе специалистов, которые проанализируют работы конкурсантов и подготовят свои выводы для жюри. Состав самого жюри — вопрос, скорее, политический. По тем конкурсам, в которых соорганизатором выступает город, он утверждается совместно с КГА. Обязательно участие не только властных структур и представителей заказчика, но и профессиональных архитекторов.

Как отбирают участников конкурса? Обычно мы изучаем портфолио, акцентируя внимание на том, есть ли у архитектора опыт работы в подобных проектах и в аналогичных климатических условиях, а также уже налаженные контакты с местными бюро, которые могут стать адаптерами. В исходный список обычно попадают 40-50 компаний.

Затем он сокращается примерно до десяти претендентов, с которыми мы организуем встречи, и уже по их итогам формируем финальный перечень. Общение с потенциальными претендентами может занять полтора-два месяца, и важно не пожалеть на это времени. Ведь с архитекторами девелоперу предстоит находиться в плотном контакте примерно полгода. Если уже по ходу работы выяснится, насколько трудно находить общий язык, вполне вероятно, что вы просто пожалеете о потраченных деньгах.

Творческий процесс

Обязательное условие — постоянный контакт между заказчиком и архитекторами во время конкурса. Задача организационного консультанта — проводить встречи, ознакомительные семинары и отслеживать промежуточные результаты работы. Зодчий может увлечься, и его идею не примут несмотря на высокое качество проекта.

Например, один из конкурсантов по Юнтолово — компания West 8 — предложил подвести воду чуть ли не к каждому жилому дому. Очевидно, что это обошлось бы заказчику очень дорого и он бы отказался от такого решения. Частично эта идея в конкурсном проекте осталась, но совместными усилиями удалось ее скорректировать, сделав более реалистичной.

Очень важна грамотная постановка задачи: надо донести до архитектора, чего от него хочет заказчик и в каком виде. Иначе по итогам работы кто-то сделает вам макет, а кто-то представит картинки, нарисованные от руки. Если не продумать эти простые правила игры изначально, сравнивать результаты будет невозможно.

Иностранным зодчим зачастую трудно понять нашу ментальность. Им нужно объяснять, что такое кухня для русского человека и почему в условиях нашего климата прихожая в квартире обязательна. Западникам сложно понять наши СНиПы. Сначала мы пытались переводить все эти тома, а потом прорисовали основные требования на десятке листов формата А4 с пояснениями, как рассчитать инсоляцию, планировать пожарные проезды и т.п.

Гонорары и контракты

Не берусь судить о ценообразовании на рынке архитектурных услуг в целом. Если же исходить из цифр, которые заявляли нам участники по разным проектам, получается, что фонд оплаты архитекторов для стандартного конкурса с пятью участниками составляет от 400 000 до 1 500 000 евро (в зависимости от масштаба и сложности работы).

Заказчику надо быть готовым и к дополнительным тратам — в пределах 25-40% от этой суммы. Сюда входят командировочные архитекторов, организационные и накладные расходы (оплата переводчиков, аренда конференц-залов, транспорта и пр.).

Один из самых тонких моментов — вознаграждение победителя. Обычно девелопер не хочет брать на себя никаких обязательств. Однако если вы, минуя конкурс, привлечете одного архитектора на крупную территорию, то стоимость его работы будет близка к бюджету конкурса. Поэтому основной побудительный мотив для архитекторов участвовать в подобных состязаниях — это будущий контракт на проектирование.

Увы, мало кто из российских девелоперов соглашается прописать в условиях конкурса обязанность заключить контракт с победителем. Это одна из причин того, почему зарубежные зодчие всерьез задумываются над тем, стоит ли участвовать в наших конкурсах. Когда мы рассылаем приглашения именитым архитекторам, то в ряде случаев встречаем отказы. Потому что слава о том, как у нас организуют конкурсы, уже прошла по миру.

Например, ситуация с «Балтийской жемчужиной», когда все конкурсные проекты были скомпилированы в один, неприемлема для большинства западных зодчих. Кроме того, зачастую архитектор не готов идти на конкурс, если он не располагает достаточной информацией о заказчике и его финансовом благополучии.

У нас же, как правило, девелопером выступает SPV-компания, созданная под конкретный проект и не располагающая значительными активами. Разговоры же о том, что на самом деле заказчиком является крупнейший нефтяной или лесопромышленный холдинг, не всегда звучат для иностранцев убедительно.

Поэтому зарубежные зодчие идут в Россию с большой осторожностью, несмотря на то что здесь реализуются проекты такого масштаба, которых в современной Европе практически нет.


http://www.nsp.ru/

©2024 KBAPTUPA.RU