Вадим Марков: «Рыночными методами построить доступное жилье невозможно»

За бесконечными разговорами о доступности жилья, за рассуждениями о влиянии мировых финансовых катаклизмов на российский кредитный рынок ушла на задний план первоначальная тема — сколько должна зарабатывать российская семья, чтобы позволить себе квартиру по ипотеке. О реальном соотношении доходов и выплат рассуждают генеральный директор компании «Нира-Фондс» Вадим Марков и аналитик отдела оценки и консалтинга той же компании Дарья Горбань.

Сегодня даже специалисты затрудняются ответить на вопрос, где проходит граница между «доступным» и «недоступным» жильем. Определять «уровень доступности» необходимо с учетом доходов населения, возможностей финансирования и средних цен на типовое жилье. Может ли человек со средним доходом приобрести сегодня квартиру, которая соответствовала бы его представлениям о качественном жилье? Ниже приведена таблица, в которой рассчитано, сколько в месяц должна зарабатывать семья, чтобы такая покупка состоялась.

Все расчеты проводились для кредита на следующих условиях: срок кредитования — 25 лет, минимальный первоначальный взнос — 10%, ставка по кредиту — 11%.

Уровень дохода семьи, необходимый для выплаты ссуды, рассчитывался исходя из предположения, что на погашение долга уходит около 30% семейного бюджета.

Становится очевидно, что большинство населения со средними и низкими доходами (до 40 000 рублей), на которых и должно быть рассчитано массовое жилье, просто не в состоянии его приобрести, поскольку на выплаты по кредиту будет уходить до 80% общего дохода.

Граждане с более высокими заработками — 25 000-30 000 на человека (то есть 50 000-60 000 на семью) — могут приобрести в кредит однокомнатную квартиру в эконом-классе стоимостью около 3 млн рублей. Но даже для представителей «верхней части среднего класса» (с уровнем дохода 90 000-100 000 рублей на семью) доступно жилье лишь эконом-класса, что не соответствует их социальному статусу.

Уменьшить ежемесячные выплаты можно в двух случаях: при снижении стоимости жилья или процентной ставки по кредиту.

В цену квартиры входят и стоимость земли, и услуги подрядчиков (субподрядчиков), стоимость стройматериалов. Видя высокую конечную стоимость жилья, генподрядчики, субподрядчики, поставщики материалов резко повышают цены на свои услуги. Продолжается рост себестоимости строительства (надо делиться!). Получается замкнутый круг.

Для формирования сегмента жилья с ценой, доступной для представителей среднего класса, необходимо корректировать себестоимость строительства. Это долгий и болезненный процесс, невозможный без кризиса на рынке реализации жилья.

Мировая практика показывает, что только рыночными механизмами решить проблему снижения стоимости строительства и появления доступного жилья нельзя.

Снижение процентной ставки по кредиту также пока не представляется возможным, особенно на фоне кризиса, проходящего на рынке кредитования недвижимости. Массовое использование механизма ипотечного кредитования начинается только при 5-6% годовых. Однако выход на рынок жилья широких слоев населения приводит к массовым спекуляциям, как следствие — к повышению цен. (Самый свежий пример — Латвия.)

Чтобы решить социальные задачи, государство может строить жилье под специальные программы, с целевым выделением земли, при фиксации цены продаж и со снижением ставки НДС (в стоимости квартиры 15-25% составляет земля, 25% — налоги).

Очевидно, что государственное и муниципальное регулирование возможно только для сегмента доступного жилья, цены на квартиры высокого и бизнес-класса должны оставаться рыночными.

При госзаказе на строительство недорогого жилья необходимо государственное регулирование реализации построенных квартир, чтобы исключить спекуляции. Например, можно продавать квартиры в муниципальных новостройках только тем, кто впервые приобретает жилье (контроль через Росрегистрацию); если человек в течение трех-четырех лет продает муниципальное жилье, то он обязан заплатить высокий налог (это стимулирует покупку для проживания, а не для перепродажи).

Необходимо создать максимально простой и прозрачный механизм контроля.

Под доступное жилье государство должно предоставлять территории с развитой инженерной инфраструктурой, чтобы строительные компании могли быстро реагировать на рост спроса со стороны населения. Также необходимы предварительная планировка территории, детальное зонирование.

С учетом российской специфики очевидно, что рыночными методами построить доступное жилье для широких слоев населения невозможно.

Корректировать себестоимость строительства и цены реализации можно только за счет прохождения через стадию кризиса. Увеличение объемов строительства может и не привести к плавному снижению цен (пример Ирландии: высокие темпы строительства, но при этом 40% продаж квартир на первичном рынке проходило через спекулянтов-инвесторов, и уменьшение цен началось только после кризиса).

Специфика России в том, что дольщики-спекулянты, как правило, не связаны с банковским сектором. С одной стороны, это минус, поскольку частные деньги формируют цены и несмотря на рост кредитных ставок их коррекция не происходит. Одновременно это плюс: в других странах, где деньги завязаны на банковской отрасли, повышение кредитных ставок тут же приводит к кризису на рынке недвижимости.

Возникает парадокс. Вроде бы есть объективные условия для кризиса, прежде всего — отрыв цен от потребительского спроса. Однако в реальности кризиса не наблюдается, наоборот, жилье дорожает — из-за вливания на рынок недвижимости денег с рынка ценных бумаг, спекулятивных инвестиций и пр.

Наиболее вероятный сценарий развития событий на рынке недвижимости — не кризис и снижение цен, а «зависание» рынка, стабилизация в его сегодняшнем виде.

Дмитрий Синочкин
http://www.nsp.ru/