Анализ и прогноз рынка недвижимости Москвы, сделанный руководителем IRN.RU Олегом Репченко на XVII городской специализированной выставке-ярмарке «Недвижимость-2007».
21 сентября в рамках XVII городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость-2007» аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» организовал и провел круглый стол для специалистов на тему «Московский рынок недвижимости в новых условиях».
Руководитель аналитического центра www.irn.ru Олег Репченко проанализировал текущую ситуацию на рынке и дал прогноз на дальнейшее развитие событий.
После продолжительной коррекции стоимости квартир вниз, — заметил Олег Репченко, — средний уровень цен на жилье начал незначительно повышаться. Это обстоятельство наряду с другими признаками позволяет утверждать о завершении стагнации на столичном рынке недвижимости.
Индекс стоимости жилья в Москве в 2005 – 2007 гг.
Наибольшая величина коррекции цен вниз наблюдалась в апреле – мае 2007 года, а к концу лета ценовая коррекция фактически сошла на нет: – после продолжительного периода господства «минусов» в статистике стали появляться «плюсы».
При этом формальная коррекция составила 3%-7% (в зависимости от сегмента). Вместе с этим следует учитывать и неявную коррекцию цен, выраженную в возвращении торга, скидок, а также «игры» с курсом доллара, что добавляет к коррекции еще 5%-10%.
При подсчете цен следует учитывать вид выбранной валюты. Сегодня курс доллара опускается по отношению к рублю, поэтому «плюсы» в долларовом эквиваленте могут быть компенсированы или даже обернуться «минусами» при оценке квадратного метра в национальной валюте.
Например, за эту неделю « индекс рынка недвижимости », опубликованный на сайте аналитического центра www.irn.ru вырос на 0,2% в долларах, а рублевый « курс квадратного метра », выложенный на сайте интернет-журнала www.metrinfo.ru , опустился на 0,7% в рублях.
Темп изменения цен на жилье в 2005 -2007
При этом исторически сложилось так, что рынок недвижимости остается долларовым, поэтому многие люди в первую очередь обращают внимание именно на долларовые колебания цен.
Но, даже с учетом поведения американской валюты, видно, что темпы повышения московского индекса стоимости жилья в сентябре являются незначительными – порядка нескольких долларов в неделю. Поэтому представляется более объективным говорить не о начале нового роста цен, а об их стабилизации. После очевидного отрицательного тренда динамика цен перешла в колебательный режим. По сути цены на квартиры слегка «плавают» возле нынешних значений, но не испытывают какой-либо заметной положительной или отрицательной динамики.
Отношение стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья
Несколько лет назад специалистами аналитического центра www.irn.ru , был введен индекс расслоения цен на московскую недвижимость. За основу этого индекса был взят экономический принцип расслоения общества. Для того, чтобы получить этот показатель, нужно взять отношение доходов 10% самых богатых людей к 10% самых бедных. Соответственно, чем выше отношение, тем ярче выражен разрыв между «верхами» и «низами». Чтобы сократить возможные статистические шумы, для индекса расслоения цен на жилье было взято 20% самых дорогих квартир и 20% самых дешевых.
Для Москвы индекс расслоения колеблется около значения «два». Причем в моменты ажиотажного роста цен на квартиры его значение уменьшается. Дело в том, что дешевое жилье в первую очередь вымывается с рынка, а его стоимость растет намного быстрее, чем у бизнес-класса и элиты. В периоды стагнации и коррекции цен значение индекса, наоборот, вырастает. Дешевый «неликвид», цены на который были завышены при галопирующем росте цен, откатывается по стоимости назад, а более качественное и дорогое жилье, которое не так активно поднималось в цене из-за высокой абсолютной стоимости, еще некоторое время продолжает понемногу набирать в стоимости.
Отношение стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья
Из графика видно, что индекс расслоения идет вверх с начала стагнации. Значит, что разница в цене между самым дорогим и самым дешевым жильем постепенно увеличивается. Это говорит в пользу того, что отрицательная динамика цен на квартиры в Москве (коррекция), характерная для первого полугодия 2007 года, постепенно сменится ценовой стабилизацией, а не новым скачком цен.
Появление небольших «плюсов» в статистике не следует интерпретировать как тенденцию к новому росту цен. Скорее цены пребывают в колебательном режиме, на рынке продолжается «утряска» стоимости жилья на примерно постоянном среднем уровне.
Несколько слов о прогнозе
По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru стагнация столичного рынка недвижимости закончилась. Окончание стагнации не означает непременного возобновления роста цен. Речь идет, скорее, о постепенном оживлении спроса и активности на рынке, о переходе потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной.
Реальное возобновление роста цен на квартиры возможно не раньше следующего года, причем на уровне, не сильно превышающим инфляцию (порядка 1% в месяц). По мнению специалистов www.irn.ru , до конца текущего года средний уровень цен на квартиры в Москве останется примерно постоянным, хотя и будет испытывать некоторые колебания.
Существенный рост цен (в разы) на столичном рынке представляет маловероятным.
Источник: IRN.ru
Свежие комментарии