На пике сезона конгрессного туризма, когда международные форумы калейдоскопически сменяют друг друга, во избежание столкновений встречных потоков, гостей автобусами и метеорами развозят по экскурсиям. В тот день, когда конференция Elite Estate еще не закончилась, а Ипотечный форум уже начался, Комитет по инвестициям и стратегическим проектам СПб показал состояние дел на двух островных «стройках века»: создание Морского фасада на западе Васильевского острова и реконструкцию Новой Голландии.
Несколько лет назад город заявил на Васильевском острове сразу два стратегических проекта, не считая Западного скоростного диаметра (ЗСД). Морской пассажирский терминал для обслуживания современных лайнеров и паромов предполагает, кроме прочего, реконструкцию морского фарватера № 11 и строительство на намывных территориях пяти причалов пропускной способностью до 1,2 млн пассажиров в год. По схеме частно-государственного партнерства общий объем финансирования $310 млн распределяется так: из внебюджетных источников – $208 млн, из бюджета – $102 млн (на акваторию и подходной канал).
Второй проект – развитие западной части Васильевского острова на намывных территориях. Предполагалось, что это будет два планировочных района общей площадью 383 га: Северный – малоэтажный и Южный – плотные городские кварталы. Испуганные размахом проектов островитяне заподозрили Смольный в нездоровой гигантомании и принялись, как водится, протестовать. При этом со временем проекты успели слиться и изрядно подрасти. Денег, причалов, пассажиров и этажей будет гораздо больше, но протесты почему-то стихли.
Стратегический инвестор проекта «Морской фасад» – компания «Терра Нова» – намеревается насыпать вдоль прибрежной линии залива 476,7 га (в кадастровых границах) и построить порт на четыре терминала и семь причалов пропускной способностью 2 млн пассажиров в год. Проект предусматривает также деловой квартала на 65 тыс. рабочих мест и жилой район с населением 35 тыс. человек. Допускается строительство кластера небоскребов высотой до 250 м.
Стоимость порта по целевой программе чуть больше 6 млрд руб., новая земля обойдется примерно в $600 млн, а весь проект вместе с инвестициями в жилую и деловую недвижимость оценивается в астрономическую сумму $ 13 млрд.
Козырная карта острова
Петербургский сезонный феномен – лов корюшки – в этом году явно не задался. Строители «Морского фасада» уверяют, что рыба нас покидает вовсе не из-за того, что они мутят воду в Маркизовой луже, но на всякий случай оградили ширмой зону намыва.
Когда выглядывает солнце, залив блещет серебряной фольгой, а едва набежит облако, приобретает обычный для Балтики свинцовый оттенок. Несмотря на капризы погоды, Балтийское море – самый динамично развивающийся район по круизному туризму. Александр Шимберг, директор департамента по связям с общественностью УК «Морской фасад», поясняет: «Конечно, наибольший объем рынка круизных перевозок – на Карибах, но на Балтике серьезный ежегодный прирост пассажиров. Будет здесь и марина с яхтами. В пользу намыва и то, что Финский залив очень мелкий – у берега всего от 40 сантиметров до 2,5 метров, и нужно выполнять дноуглубительные работы. Второй плюс – в заливе достаточно месторождений песка. Насколько я знаю, при строительстве острова Федерации в Сочи есть трудности с песком».
Из-за климата работы по созданию новых земель приходится ограничивать временем навигации, и сейчас на стройплощадке самая страда. Песок в карьерах Финского залива загружается на баржи, которые прибывают к причалу, и гидроперегружатель через пульпопровод подает грунт к месту укладки. К сожалению, донный грунт, который вынимают при углублении фарватера, илистый, с очень мелким «пылеватым» песком, поэтому не годен для образования территорий. Он идет на рекультивацию выработанных карьеров в районе Лахты, а «Морской фасад» покупает качественный песок, которого потребуется около 30 млн кубов.
Г-н Шимберг явно горд, что радением его компании отечество растет в размерах. На конец прошлого сезона было намыто около 60 га, в это году новой земли будет уже 150 га. По проекту планировки для девелопмента останется около 200 га, которые в дальнейшем будут переданы в частную собственность, а остальное – зеленые зоны, дороги, все места общего пользования и порт – остаются городу.
«Гвоздь программы» – первый в России круизный пассажирский порт, способный принимать суда длиной более трехсот метров. Его первая очередь будет сдана уже в этом году, и в сентябре здесь пришвартуется корабль с двумя тысячами пассажиров на борту. Целиком порт обещают закончить к 2010 г., а еще через год – завершить образование территории. Специалисты говорят, что грунты позволяют уже в 2009 г. начать капитальное строительство на новых землях.
Транспортное обеспечение нового района – забота города, и решения есть. Главные упования – на ЗСД, который должен дойти до Васильевского острова в 2012 г. Кроме того, в планах Смольного продолжение набережной Макарова, строительство мостов на Петроградскую сторону через остров Серный и в районе 22-й линии, в перспективе – еще две станции метро.
УК «Морской фасад» в рамках своего проекта облегчает транспортную нагрузку на район строительством речного порта, чтобы пассажиры, прибывающие на круизных лайнерах, могли добраться водными трамвайчиками до причалов у Медного всадника и Эрмитажа или метеорами в Петергоф. Примерно половина гостей могут продолжить путь по акватории, не затрудняя дорожную обстановку на острове.
По окончании строительства город выкупит морской порт и станет его собственником. Александр Шимберг пояснил: «Схема такова: мы в этом году сдаем первую очередь порта – два причала и терминал, город ее принимает и выпускает на погашение первый транш облигаций. Так, тремя очередями по факту готовности, и рисков меньше, поскольку город покупает уже готовый продукт, и нам удобней планировать дальнейшую деятельность».
Мастер-план нового района выполнен архитектурным бюро Gensler таким образом, чтобы из всех зданий были хорошие виды либо на залив, либо на зеленые зоны. Высотный кластер допускается на новом острове, где он не будет виден из центра. Проектировщики выходили на первый Градсовет с идеей небоскреба высотой 400 м, но город оказался к этому не готов. В створе Смоленки ничего нельзя строить, потому что это как раз продолжение видового коридора Невского проспекта. Г-н Шимберг сомневается, что первоначальная идея сделать часть жилой застройки малоэтажной жизнеспособна: инвестор пожалеет дорогой земли. По его словам, УК «Морской фасад» ведет переговоры практически со всеми крупными иностранными и отечественными девелоперами, которые работают с недвижимостью в России, о продаже больших участков новой земли под комплексное освоение. И весьма успешно: в рамках XII Петербургского экономического форума подписан договор о сделке между управленцем и группой компаний «ПИК», которая купила 63,4 га намывных земель. Здесь планируется построить более 1,3 млн кв.м недвижимости, включая 1,1 млн квадратов жилья бизнес-класса и de luxe на сумму более $3 млрд.
Сэр Фостер на складе и в тюрьме
Новая Голландия так преобразилась после очистки от военного хлама, что стало жаль застраивать ее даже гениальными произведениями новой архитектуры. Раньше на острове площадью 7,8 га находилось 26 зданий (68 тыс. кв.м), а теперь уникальный памятник промышленной архитектуры раннего классицизма XVIII в. – как на ладони.
Открылось обрамленное суровыми кирпичными складами захватывающее дух пространство – с прудом посередине, кузницей, круглой тюрьмой, комендантским домом и садом. Сейчас виден сразу весь ансамбль из шести объектов, и кажется, больше ничего не нужно. Но исторические строения обречены стать оправой для Дворца фестивалей, выполненного лордом Фостером в форме бриллианта размером 16,3 тыс. кв.м. Как пояснил менеджер проекта Сергей Сусин, генпроектировщик – архитектурная мастерская Юрия Митюрева под присмотром эмиссаров лондонского бюро уже заканчивает проектные работы. Сейчас проект проходит федеральную строительную экспертизу, которая, вероятно, завершится в августе.
Здания, не имеющие исторической ценности, снесены, и строительные работы по инвестдоговору между ООО «Новая Голландия» и городом начинаются.
Договор диктует построить, в частности Дворец фестивалей на две тысячи зрителей и сохранить лесные склады по периметру острова, где разместятся отели, рестораны, кофейни, небольшие магазины и несколько музеев, посвященных истории острова и города. Арестантскую башню надлежит реконструировать под небольшой театр. Дом коменданта в списках охраняемых зданий не числится, поэтому он будет перестроен, но восстановлен в тех же размерах. Здесь разместят инженерное оборудование для жизнеобеспечения острова – бойлерную, трансформаторную подстанцию и др. Под островом кроме периметральных лесных складов устроят подземную парковку на тысячу автомобилей в 2–4 уровня, въезд на которую задуман с Конногвардейского бульвара через тоннели.
Котлована, как на строительстве других крупных объектов, здесь не будет. Исторические здания оградят стеной в грунте, поставят на них датчики, а затем методом «топ-даун» подземные этажи будут наращиваться вниз путем выемки грунта слой за слоем и устройства горизонтальных связей.
Недавно проведен тест технологии «стена в грунте». Выкопав глубокие траншеи и залив бетон, геотехники убедились, что исторические здания при этом стоят неколебимо. Нынешним летом начнется строительство настоящей стены в грунте. Это защитное сооружение из гидрофобного бетона шириной 120–150 м и глубиной 30 м устроят на расстоянии 7–8 м от исторических зданий и ковша. Все охраняемые объекты таким образом окажутся за пределами подземного строительства.
А вся Новая Голландия превратится в открытую пешеходную зону. Г-на Сусина радует, что двухсотлетняя завеса тайны падет, и остров станет общедоступным. Вместо двух мостов с караульными будками построят четыре моста через Крюков канал, три – через Адмиралтейский и два внутренних – через маленькие каналы, ведущие к пруду. Гаванец (ковш) по предложению архитекторов бюро Foster&partners станет сценической площадкой: посередине водоема соорудят сцену, а зрительские кресла разместят амфитеатром на берегу. Вдоль Адмиралтейского канала построят новый пятизвездный отель.
Архитектурный проект претерпел некоторые изменения по сравнению с конкурсным эскизом. Например, авторы отказались от третьего внутреннего канала, оставив только два исторических.
Проект реставрации, выполненный студией Михайлова, уже согласован КГИОП. Объем работ по зданиям-памятникам огромен: 22 тыс. кв.м кирпичной кладки надлежит отреставрировать вручную по специально разработанной технологии. Выбранные КГИОП технологии реставрации заметно удорожают проект, и инвестор не может даже прикинуть предстоящие затраты, оказавшись в заложниках у инспекции по охране памятников, которая денег не считает.
Схемы окупаемости до сих пор нет, поскольку глава компании-инвестора Шалва Чигиринский считает этот проект скорее имиджевым, чем коммерческим. По словам Сергея Сусина, еще до начала основных работ потрачено около $50 млн на проектирование, рекультивацию и археологические раскопки.
Физические размеры объекта известны: суммарно около 200 тыс. кв.м зданий без паркинга. Нижняя отметка глубины подземной части – 12 м, высота новых объектов – 28 м.
Строительство должно быть закончено в сентябре 2010 г. Стоимость проекта по условиям конкурса составляет $320 млн, но выйдет явно не дешевле полумиллиарда. Впрочем, на вопросы о времени и деньгах менеджер проекта отшучивался, мол, по «закону Хеопса» ни одно строительство не укладывается в срок и в смету: «Мы стараемся поддерживать высокий темп, но федеральный памятник требует особого тщания».
Стоило пожалеть снесенный опытовый бассейн, как г-н Сусин тотчас стал серьезен и строг: «Я пацифист, и рад построить здесь культурный центр. Мое мнение: институт Крылова, как и весь остров, работал на войну, а в опытовом бассейне испытывались средства убийства человека – макеты атомных подводных лодок и крейсеров. Здесь была химическая лаборатория, и мы боролись с разлитой ртутью, а сейчас вывозим зараженный грунт. Уже вывезли генеральские гаражи, старую котельную, жилой дом советской постройки и прочее». Историко-культурная экспертиза НИИ «Спецпроектреставрация» рекомендовала сохранить опытовый бассейн с лабораторией Дмитрия Менделеева и здание радиостанции, откуда большевики объявили о победе пролетарской революции, но инвестор не внял.
Проводя экскурсию по острову, координатор проекта Дмитрий Хайкович описывает будущий пешеходный оазис. По требованию КГИОП сохраняется исторический сад коменданта. Несколько старых кленов, дуб и береза будут дополнены молодыми деревьями. В соответствии с историческим озеленением острова деревья высадят по его периметру, а за 12-м корпусом лесных складов откроют участок исторического булыжного мощения. Зданию кузницы с арочными проемами уготована судьба фойе Дворца фестивалей. В Арестантской башне, которую теперь принято называть ротонодой, демонтируют лишние перегородки советских времен, чтобы вернуть прежнюю планировку камер, а в перекрытом тюремном дворе устроят камерный театр.
В этой неописуемой красоте не нашлось места для неказистых подлинных строений, павших от руки пацифиста, но Новая Голландия еще может сохранить одну существенную мелочь, а именно свой вклад в русский язык. Круглая тюрьма служила матросской гауптвахтой и в народе называлась «бочкой арестантов». Зачастую после посещения многочисленных пивных и борделей служивый нес такую околесицу, что попадал на гауптвахту. Отсюда и крылатое выражение: «наболтать бочку арестантов».
Текст: Юлия ХОПТА | Фото: Георгий ШАБЛОВСКИЙ
http://www.miridom.ru/
Свежие комментарии