Мировой финансовый кризис по-разному влияет на различные сегменты рынка недвижимости. В целом же, по мнению аналитиков рынка, падения цен ожидать не стоит. Возможна лишь их небольшая корректировка.

Кризисы, как известно, считаются нормальным экономическим явлением. Россия знавала кризисы и похуже нынешнего: стоит вспомнить 1998 г., когда обвалилась вся экономика страны. И хотя стоимость жилья тогда упала почти на 30%, в дальнейшем цены только росли.

В 2004–2005 гг. был непростой период, когда россиянам обещали «доступное жилье». Такая PR-кампания привела к возникновению отложенного спроса – долгое время люди ждали снижения цен на квадратные метры. Когда эти надежды не оправдались, граждане ринулись скупать жилье. Что, конечно же, привело к очередному скачку цен.

Ипотека в застое

Принимая во внимание опыт прошлых лет, многие специалисты рынка спада цен не прогнозируют. Однако многим застройщикам все же придется пересмотреть приоритеты своей работы.

Зависимость рынка недвижимости от ситуации в банковском секторе экономики очевидна. Однако в ситуации кризиса последнего проявляется она по-разному.

После того как ипотека стала одним из наиболее востребованных механизмов приобретения жилья, спрос на него стал зависеть в том числе и от лояльности банков к заемщикам. В последнее время покупательная способность росла пропорционально увеличению количества выдаваемых населению кредитов на приобретение недвижимости.

В нынешней ситуации финансовые учреждения все более неохотно предоставляют деньги на покупку жилья – возросшие требования к заемщикам свели на нет мечты многих россиян, желавших улучшить свои жилищные условия. Соответственно спрос на жилье сократился, хотя к понижению цен пока не привел. Немного дешевле стали стоить лишь квартиры на первичном рынке. Правда, далеко не у всех застройщиков.

На фоне сокращения количества покупателей уменьшаются и возможности строительных компаний – с начала января стоимость банковских кредитов для них возросла почти на 4% годовых. Не исключено, что в условиях дефицита финансирования многим застройщикам придется заморозить часть своих проектов, а это, в свою очередь, сократит объем предложения на рынке.

Какая из этих двух тенденций будет доминировать – пока не ясно. Не исключено, что одновременное уменьшение спроса и предложения уравновесит ситуацию. По крайней мере, резких колебаний стоимости жилья в ближайшее время не предвидится.

Инвестиционная составляющая

Во втором и третьем кварталах текущего года ценовая ситуация на рынке недвижимости практически не менялась. Потеряв значительное количество своих сбережений, вложенных в паевые фонды и ценные бумаги, инвесторы обращают все большее внимание на рынки жилья обеих столиц, где недвижимость наиболее ликвидна.

Само собой, такая ситуация повлияет на цену квадратных метров. Если спрос начнет расти за счет активизации инвестиционного интереса к недвижимости, это неизбежно приведет к росту ее стоимости.

Кроме того, потребность петербуржцев в квадратных метрах будет возрастать. Поэтому снижение спроса со стороны нуждающихся в улучшении условий проживания – явление временное и в долгосрочной перспективе не способно понизить стоимость жилья.

Немаловажное влияние на рост цен оказывают и психологические факторы, и так называемый отложенный спрос. В нормальных условиях развития рынка увеличение стоимости жилья всегда опережает инфляцию. Однако как только цены на недвижимость начинают ползти вверх быстрее обычного, квадратные метры становятся товаром весьма дефицитным. Опасаясь дальнейшего роста, многие, кто откладывал покупку жилья «на потом», начинают в спешке воплощать свою мечту в жизнь, из-за чего стоимость жилья подскакивает и продолжает расти до тех пор, пока волна «отложенного» спроса сойдет на нет.

Предположения и факты

Стоит отметить, что психологический фактор влияет не только на покупательскую активность, но и на поведение застройщиков. В условиях кризиса одни из них занимают выжидательную позицию, замораживая реализацию некоторых своих проектов. Другие же, наоборот, стараются оптимизировать процесс работы, сокращать издержки и принимать другие меры для того, чтобы безболезненно продолжать свою деятельность.

Кроме того, в настоящее время многие инвесторы прорабатывают возможность перераспределения своих средств – деньги направляются на реализацию проектов жилищного строительства. При этом работа по возведению объектов коммерческой недвижимости зачастую замораживается.

По большей части благодаря поддержке со стороны городской администрации ситуация на рынке недвижимости Петербурга пока продолжает оставаться стабильной и вряд ли изменится в худшую сторону.

Власть и бизнес уже договорились совместными усилиями решать вопросы, возникающие сегодня в условиях кризиса. В частности, если застройщик не сможет справиться со своими обязательствами по реализации того или иного проекта, город будет выкупать участки, компенсируя понесенные компанией затраты. А затем – строить на них жилье для очередников или выставлять такие земли на торги.

Петербургские строители будут помогать друг другу и собственными силами. Об этом договорились члены ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». В случае возникновения форсмажорных обстоятельств небольшие компании планируют передавать свои объекты крупным застройщикам, которые смогут дать гарантию того, что проект будет реализован.

Кризисная сегментация

Вышеуказанные процессы характерны для рынка жилья в целом. Однако каждый его сегмент реагирует на кризис по-разному.

Больше всего кризис влияет на жилье эконом-класса. Ведь именно на такую недвижимость люди чаще всего берут кредиты. Кроме того, зависимость застройщиков от банковских кредитов при реализации крупных проектов массового строительства гораздо больше, чем у тех, кто строит элитное жилье.

Загородный рынок недвижимости является более стабильным и практически всегда демонстрирует более равномерный и прогнозируемый рост цен. Хотя не исключено, что многие заявленные проекты вряд ли будут реализованы в ближайшее время. Проблема в том, что участки под строительство большинства из них не обеспечены объектами социальной и инженерной инфраструктуры, а ведь из-за дороговизны банковских кредитов далеко не каждый застройщик может взять займ на эти цели.

Элитное жилье подвержено кризису меньше всего – доля приобретаемых с помощью ипотечных займов объектов не превышает 5% от их общего числа. При этом такое жилье является одним из наиболее ликвидных товаров для инвесторов, поскольку обладает высокими потребительскими свойствами.

Потеряв большие деньги из-за падения стоимости ценных бумаг, многие инвесторы обратили свои взоры на другие способы вложения средств. В этой ситуации некоторые внимательно присматриваются к жилью – товару весьма консервативному, стоимость которого практически не подвержена сильным колебаниям. Цена недвижимости растет всегда, что делает этот актив одним из лучших способов капиталовложений.

Однако в условиях нестабильной финансовой ситуации необходимо доверять свои деньги лишь крупным и годами проверенным строительным компаниям, имеющим поддержку на уровне городской администрации. Ведь именно таким структурам гораздо легче реализовать свои проекты – им охотней дадут кредит, а в случае каких-либо трудностей такие компании могут рассчитывать на поддержку власти.

И напротив – небольшие фирмы в данной ситуации подвержены опасности разорения.

В то же время не стоит сбрасывать со счетов изменившуюся структуру покупателей.

Те, кто хотел приобрести квартиру или дом с «нуля», оплатив их полную стоимость, с замораживанием программ ипотечного кредитования уходят с рынка. Тем самым формируется отложенный спрос, хотя его природа отлична от того, который наблюдался три года назад: в 2005 г. не было такого колоссального разрыва между стоимостью жилья и покупательской способностью населения.

Для исправления нынешней ситуации нужно, чтобы возможности граждан соответствовали ценам на недвижимость. Или наоборот – чтобы стоимость жилья опустилась до уровня покупательской способности. И пока непонятно, какая из этих двух тенденций победит.

Мнения

Олег Филиппенков, Президент компании ЛЭК

Недвижимость является одним из самых надежных и выгодных объектов для инвестиций. Скорость роста цен на жилье опережает показатели инфляции порой в несколько раз – только с начала года увеличение стоимости недвижимости на первичном рынке составило более 27%.

Однако инвесторам необходимо учитывать несколько важных факторов: лучше всего приобретать жилье в новых домах с развитой инфраструктурой, которые обладают всеми необходимыми потребительскими характеристиками. Наиболее ликвидные объекты расположены возле станций метро, в престижных районах.

В условиях роста цен покупатели в первую очередь приобретают наиболее ликвидные объекты – квартиры с качественными потребительскими характеристиками, которые всегда пользуются популярностью.

Вячеслав Семененко, член совета директоров холдинга Setl Group

Изменение кредитных ставок, произошедшее в результате финансового кризиса, не настолько существенно, чтобы оказывать влияние на принятие решений девелоперами в части получения кредитов.

Объемы выдаваемых займов на приобретение жилья, действительно, снизились. Однако доля ипотечного кредитования на первичном рынке не настолько существенна, чтобы изменить структуру спроса. Если раньше она не превышала 20%, то сейчас сократилась до 15–17%.

В сложившихся условиях удешевления денежных средств чуть ли не единственным надежным активом, способным в долгосрочной перспективе сохранить и преумножить вложения, остается недвижимость.

Дмитрий Миронов, директор компании «Питер Девелопмент»

Перед инвесторами сегодня стоит трудный выбор: вкладывать деньги или нет в перегретый рынок недвижимости.

Судя по заявлениям Смольного, крупные инвестиционно-строительные компании смогут решить свои проблемы, используя накопленные финансовые ресурсы и помощь города. Строительство жилья – задача социальная, и совершенно правильно, что город будет помогать таким застройщикам. Инвесторы (а их число в разные периоды времени варьировалось от 10 до 25 %) потеряли на волне кризиса свои сбережения в паевых фондах, ценных бумагах, банковских вкладах. И конечно, по логике вещей они снова обратят свой взор на землю и жилую недвижимость как на «вечные ценности».

Те, кто хотел приобрести квартиру или дом с «нуля», оплатив их полную стоимость, с умиранием ипотечных программ просто уходят с рынка до лучших времен.

Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»

Кризисных явлений на рынке недвижимости нет. Отсутствуют и реальные причины для их появления. Трудности возникают лишь у тех участников рынка, которые не имели внятной и продуманной стратегии развития.

Основные проблемы связаны со сферой ипотечного кредитования. Многие граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, вряд ли смогут взять займы на приобретение недвижимости.

Устойчивое развитие в условиях кризиса позволяют обеспечить такие факторы, как смешанное финансирование, проектно-ориентированное управление, жесткий контроль над издержками.

Сергей Бобашев, руководитель отдела исследований и аналитики группы компаний «Бюллетень недвижимости»

Кризис – понятие для рынка недвижимости в большей степени эмоциональное, нежели способное привести к каким-либо серьезным изменениям. По сути же кризис на обычных покупателях жилья никак не отражается.

Действительно, многие банки заморозили свои ипотечные программы, что приводит к снижению спроса. Однако эта тенденция характерна лишь для первичного рынка жилья, где цены будут постепенно снижаться до весны. Что касается готового жилья, то объем сделок по его купле-продаже не уменьшится.

Нынешний кризис повлияет лишь на структуру спроса – люди будут приобретать жилье меньшей площади. Однако количество сделок вряд ли сократится.

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Сегодня на рынке недвижимости пересеклись две тенденции.

С одной стороны, за девять месяцев текущего года цены на жилье выросли почти на 40%, что привело к оттоку покупателей.

С другой – на рынок недвижимости оказывают влияние макроэкономические факторы и тенденции, связанные с проблемами финансового рынка. В первую очередь это кризис банковской ликвидности и связанная с этим тенденция уменьшения объема инвестиций в различные отрасли экономики, в том числе – на рынок недвижимости.

Проблема затронула и рынок ипотечного кредитования: многие теперь не имеют возможность получить займы. Хотя до недавнего времени каждая пятая сделка, связанная с приобретением жилья, проводилась с помощью заемных средств.

Кроме того, уменьшилась доля инвесторов-спекулянтов, вкладывающих средства в недвижимость с целью ее дальнейшей перепродажи. За счет только этих двух групп объем платежеспособного спроса снизился на 40%.

До конца года существенных изменений на рынке недвижимости ожидать не стоит.

В среднесрочной перспективе произойдет коррекция цен в пределах 20%–30%, что в дальнейшем приведет к резкому увеличению стоимости жилья.

Александр Шарапов, президент Becar Realty Group

Цены на жилье неизбежно упадут. Максимальное падение – на 20-30% — произойдет к апрелю, когда страна достигнет «дна» кризиса. При этом уже сейчас девелоперские проекты (во всех сферах недвижимости) продаются с дисконтом 40-50%.

Ситуация развивается по аналогии с великой депрессией 1930-х гг., когда цены на недвижимость в США упали на 25%, объем производства металла снизился в 9 раз, уровень промпроизводства сократился в 2 раза. В результате 30 развивающихся стран стали банкротами. Обороты внешней торговли сократились в мире в 3 раза. Безработица в США достигла 25%.

Сегодня ситуация более устойчива. Основная проблема видится в нарастающем кризисе доверия, как покупателя – к бизнесу, так и между разными субъектами экономики. По данным Альфа-Банка, в октябре российские компании должны погасить 86 млрд. рублей облигационных займов, в ноябре – 111 млрд., в декабре – 382 млрд. рублей. Никто этого не ожидал. В результате могут произойти масштабные дефолты компаний, в том числе девелоперов. Вероятно также, что обвалятся почти все средние банки, не говоря о малых. Однако обвала рубля, скорее всего, не произойдет — выше 30 рублей за доллар курс не поднимется.

В этой ситуации покупателям и продавцам нужно прекратить выжидать, ибо таким образом они оттягивают «дно» кризиса. Мы должны покупать и продавать, а не «стоять в деньгах». Мы должны быстрее договориться вкладывать в недвижимость, не дожидаясь весны. Необходимо вливать деньги в реальный сектор. Особенно необходима поддержка федерального бюджета. Государство должно, как Америка в великую депрессию, вкладываться в развитие инфраструктуры – строить дороги, трубопроводы, поддерживать вливаниями основные производства и строительство. К лету 2009 г. наступит стабилизация цен, а осенью – начнется медленный подъем.

Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»

Ситуация на рынке ипотеки сейчас крайне тяжелая. Многие банки ужесточили условия выдачи кредитов – повысили требования к потенциальным заемщикам, подняли ставки на 1-2%, выйдя, таким образом, на текущий уровень ставок по потребительским кредитам. Ставки по программам АИЖК выросли даже больше, чем у коммерческих банков. Региональные операторы вынуждены отказаться от работы по данным программам. Пока держит ставки на прежнем уровне Сбербанк России и другие крупнейшие игроки рынка. Программы рефинансирования фактически заморожены. Несмотря на то, что сейчас наблюдается поток покупателей с субсидиями, некоторые банки приостановили работу с субсидиями или ужесточили требования к заемщикам. Резко возросло число отказов. Исходя из предпосылок сегодняшнего дня, ситуация в ближайшее время улучшаться не будет.

Сергей Сосновский, генеральный директор компании «АЛЕКСАНДР»

Сегмент коттеджных поселков бурно развивается. Сейчас продажи идут в 70-80 поселках, кризис на загородном рынке пока явно не сказался, поскольку ипотека в этом сегменте продаж не развита. На загородном рынке жилья Петербурга и Ленобласти в последние месяцы отмечен всплеск продаж в эконом-классе, тогда как в сегменте домовладений, рассчитанных на средний класс, отмечено сокращение продаж. Стабильно идут продажи в элитном сегменте. В целом развитие получили именно те проекты, где девелоперы активно вкладывались в инфраструктуру, создавали «продукт». В тех же случаях, когда они пытались распродавать неподготовленные участки земли, продажи пошли на спад. Спрос сокращается на участки земли сельхозназначения, тогда как на земли поселений он остается стабильным.

Максим Чернов, генеральный директор АН «Легион-Недвижимость»

Оснований для паники нет. Есть снижение спроса. Слухи о замораживании ипотечных кредитов преувеличены. Кредит можно получить под 11% годовых в валюте и 14% — в рублях. Сейчас жилье в Петербурге уже можно купить на 10-15% дешевле выставленной в листинге цены. Всегда можно договориться с продавцом или строителем. При этом на вторичном рынке, практически не осталось людей, имеющих на руках сумму, позволяющую купить квартиру без ипотеки. Сейчас в основном люди берут в кредит несколько десятков тысяч долларов, позволяющих улучшить жилищные условия.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»

Сегодняшняя ситуация на рынке жилья по своей динамике схожа с ситуацией 2004-го года, когда после первого роста цен, который произошел после кризиса 1998-го г. В 2004-году рынок жилья после майских праздников стабилизовался, началась стагнация, которая продолжалась до начала 2005-го года. Сейчас ситуация развивается примерно таким же образом.

На сегодняшний день неактивны как покупатели, так и продавцы. Выход на рынок новых объектов недвижимости на вторичном рынке очень мал. Продажи придерживают до лучших времен, выставляют квартиры в аренду. Нельзя говорить о том, что нас ждет экстремальное падение цен. Если мы посмотрим на рынки недвижимости развитых стран, таких как Великобритания, Франция – то можно заметить, что там максимальная коррекция за год произошла на 10%. Это в сегменте массового жилья. Причем элитная недвижимость дорожает до сих пор. Это при том, что покупка недвижимости в развитых странах, завязана на ипотеку куда больше, чем у нас. Если у нас доля квартир, приобретаемых с помощью ипотеки, в лучшем случае составляет 20%, то там – 80-90%.

Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риэлторов

При кризисе недвижимости деньги теряет огромное количество частных лиц. Но до этого дело не дойдет. Безусловно, российский рынок недвижимости попал в зону турбулентности, но своевременные меры правительства должны хотя бы отчасти смягчить ситуацию. Вероятность системного кризиса – мала, 3-5% не более. Кто первыми разорится из застройщиков, так это те, кто работает не по 214-ому закону, а в надежде на средства дольщиков. Это также и те, кто необоснованно увлекался кредитованием и сейчас не рефинансируются, и еще те, кто увлекался дешевыми западными кредитами. При условии, что подобные еще и ведут агрессивную политику входа в регионы, выбирают много пятен под застройку – нечего их жалеть, они знали, на что идут. Устоит тот, у кого есть материнский капитал из компаний других отраслей.

С учетом своевременных и технологично осуществленных мер поддержки финансовой системы, принятых властями, я считаю, что девелоперский кризис возможен, но вероятность его невелика. Наиболее вероятный сценарий состоит в том, что это будет не системный кризис, а кризис отдельных (как мелких, так и крупных) компаний. Средняя доходность строительного бизнеса снизится на ближайшие 1-1,5 года, и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. Некоторое снижение цен в начале 2009 г. возможно, но оно не будет ни существенным, ни длительным. К концу 2009 г. начнется новый цикл роста цен.

Наталья Пронина, заместитель руководителя отдела исследований Knight Frank Russia

Что такое кризис? Это рост стоимости заемных средств, удорожание строительства, сокращение объема предложения и, как следствие, рост цен. Покупатели получают рост ставок по ипотеке, происходит сокращение платежеспособного спроса – это мы видим уже сейчас. На строителей влияние кризиса более отсроченное. Наш прогноз таков, что в краткосрочной перспективе мы увидим коррекцию цен из-за нестабильной ситуации, уже в 2009 наступит этап стабилизации, а затем снова начнется рост цен. По элитному жилью – вопреки ожиданиям и паническим настроениям рост сред цен за сентябрь составил 2-2,5% , с начала года – рост 15%. В 2007 в начале на элитном рынке точно также было замедление – никто не паниковал, ведь перед этим было 90% роста. Сейчас мы пришли к выводу – если в первом полугодии был серьезный рост, то сейчас — «турбулентность» закономерна.

Яна Долотова, начальник аналитического отдела корпорации «ИТАКА»

Несмотря на кризис, рост цен в регионах Северо-Запада на все виды жилой недвижимости продолжится. Это связано с острой нехваткой актуальных предложений и одновременно высоким спросом, особенно сильна эта тенденция в некоторых регионах: В Мурманской области зафиксирован наибольший рост цен, средняя цена в регионе сейчас – 70 тыс. рублей за «квадрат». При этом на Северо-Западе в ближайший год на рынок выйдут около 50 млн кв. м., и больше всего – в Петербурге и Ленинградской области.

Александр Белов
http://www.miridom.ru/

©2024 KBAPTUPA.RU