В период, когда участники рынка недвижимости пребывают в неведении, что ждет их завтра и насколько глубоко повлияет финансовый кризис на их бизнес, а покупатели задаются вопросами: «покупать сейчас или переждать? что будет с ценами?», Большой Сервер Недвижимости задал несколько вопросов о положении на рынке Дмитрию Абрамову, генеральному директору компаний «БТК-Девелопмент» и ИСК «Грантика» — активных игроков рынка коммерческой и загородной недвижимости Петербурга.

БСН: Для начала расскажите вкратце о проектах, которые в данный момент реализует компания?

Дмитрий Абрамов: инвестиционно-строительное направление, включает 2 компании: «Грантика», занимающаяся жилой недвижимостью, основной проект сейчас – комплекс таунхаусов «Ollila» в поселке Солнечное Курортного района, и «БТК девелопмент», которая занимается коммерческой недвижимостью (бизнес-центрами класса «А» в центре Петербурга). Основные проекты — бизнес-центр «Петергофский», в котором находится офис компании, и деловой центр «Bolloev Center», введенный в эксплуатацию летом, сейчас там ведутся отделочные работы арендаторами. «Bolloev Center», пожалуй, один из самых современных бизнес-центров в исторической части города на данный момент: впервые в городе применен автоматизированный паркинг и ряд других инженерных решений, в которых мы были первопроходцами, что конечно сказывается на ставках аренды. Кроме того, наш самый большой коммерческий объект – это комплекс из 4-х зданий на набережной реки Мойки, дома с 73 по 79. Функции комплекса совмещенные: торгово-, офисно-, гостиничная. Сейчас активно ведутся работы по реконструкции и новому строительству, применяются новые технологии, в том числе по подземным работам. До сих пор в Петербурге в основном использовали технику вибропогружения шпунта. Впервые на такую глубину мы применили технологию статического вдавливания тяжелого шпунта производства компании «Арселор». Использована японская машина, ряд наших коллег, преподавателей и студентов ГАСУ даже приезжали на объект посмотреть и перенять этот опыт. Эта технология более дорогая, но в конечном итоге она более безопасна для окружающей застройки.

Что касается комплекса таунхаусов «Ollila» – он находится в высокой степени готовности: дома уже покрыты металлочерепицей, заключен договор на присоединение к электрическим мощностям, которое состоится до даты ввода в эксплуатацию, что для Курортного района большая редкость. Многие комплексы простаивают более двух лет без электричества по постоянной схеме, к счастью, нам удалось эту проблему решить.

БСН: Когда планируется сдача объекта?

Дмитрий Абрамов: В конце марта 2009 года, в соответствии с договором. Наша компания работает по 214 федеральному закону об участии в долевом строительстве, поэтому мы обязаны соблюдать срок, и, несмотря на внешние события, строительство продолжается даже более высокими темпами, чем раньше. Сейчас прокладываются внутренние дороги, начинается прокладка коммуникаций в жилых корпусах, и отделочные фасадные работы.

БСН: Каким образом эти самые «внешние события» – кризис – коснулись и повлияли на Вашу компанию?

Дмитрий Абрамов: Мы ощущаем влияние по обоим направлениям. Что касается загородной жилой недвижимости, в первые недели сентября количество входящих звонков в компанию сильно сократилось, и потенциальные покупатели, которые действительно серьезно рассматривали вопрос о приобретении, заняли выжидательную позицию. Сейчас ситуация стабилизируется, возвращается на прежний нормальный уровень количество звонков, количество посещений объектов, и предметные переговоры, но на всё это, конечно, уходит время. Кроме того, хотя для нас это было удивительно, достаточно большая доля в продажах ожидалась по ипотечным программам. У нас подписано большое количество договоров с банками по ипотеке, но из-за сложившихся на мировых рынках ситуации сейчас фактически только один банк – Сберегательный – продолжает работу на первичном рынке по выдаче ипотечных кредитов. Несмотря на это мы продолжаем переговоры и с теми банками, с которыми у нас уже заключены договоры, и с новыми банками для того, чтобы когда ситуация нормализуется мы продолжили активную работу в этом направлении.

Что касается коммерческой недвижимости, мы не прекращаем и не приостанавливаем работы, потому что понимаем, что на рынке как коммерческой так и жилой, загородной недвижимости качественного уровня через год-два возникнет дефицит предложения. Конечно мы при этом исходим из того, что не произойдет еще более глубокого усиление мирового кризиса и покупательский спрос не сократится еще больше. Опыт 1998-го года показывает, что компании и рынки выходили из кризисной ситуации от года до двух с половиной лет, в зависимости от отрасли. Наши новые проекты как раз готовятся к вводу к середине 2010 года, и мы все равно в той или иной степени продолжаем ими заниматься: в активной стадии, что касается коммерческой недвижимости, либо в более спокойной стадии проектирования, что касается жилой недвижимости.

БСН: Можете ли Вы констатировать какое-либо изменение в ценах на загородную и коммерческую недвижимость в связи с кризисом в Вашей компании?

Дмитрий Абрамов: Снижение ставок аренды по нашим объектам коммерческой недвижимости не произошло, учитывая их нишевый характер. Произошли изменения в части переговоров по так называемым «арендным каникулам» – мы пошли навстречу арендаторам и увеличили их, понимая, что сейчас отвлекать средства на отделочные работы является затруднительным.

Что касается жилой недвижимости – запланированную на декабрь программу скидок мы перенесли на более раннюю стадию, и запустили её в ноябре. Скидки составляют порядка 10 %. Каких-то других изменений в нашей ценовой политике мы на данный момент не производим и не планируем.

При этом мы активизируем работу с подрядными организациями, поскольку на рынке стройматериалов сейчас происходит некоторое изменение цен, мы стараемся достигнуть определенной экономии для себя и для покупателя.

БСН: Каковы в общем сегодня тенденции на рынке загородной недвижимости? Правда ли, что спрос и предложение смещаются от элитных объектов к объектам эконом класса?

Дмитрий Абрамов: Здесь есть две стороны: с одной – действительно был недостаток предложения бюджетных объектов в пригородах Санкт-Петербурга, в настоящее время они появляются, в том числе те объекты, которые попадают под субсидии по программе «Доступное жильё», кроме того, ряд проектов по комплексному освоению пригородов. Всё это необходимо, и спрос со стороны целевой аудитории данные объекты найдут. Но рынок недвижимости в Курортном районе ограничен: ограничена береговая линия Финского залива, и пятна под застройку, и тем более те пятна, которые имеют необходимый юридический статус. У нас одно из тех немногих пятен Курортном районе, которые имеет вид разрешенного использования «для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов)», что позволяет получать абсолютно официальную собственность и прописку. Основная часть объектов в Курортном районе находится на территориях рекреационной зоны, где можно строить апарт-отели и, по сути, получать собственность на долю гостиницы, не иметь возможности прописки, то есть не рассматривать этот объект как основное жилье. В свое время рассматривая участки под строительство, мы придавали этому большое значение, что помогло нам в том числе в переговорах с банками по ипотечными программам.

БСН: Какой Вы видите целевую аудиторию поселка «Ollila»?

Дмитрий Абрамов: В первую очередь, это семейные люди среднего и выше среднего возраста, большая часть которых рассматривает данный комплекс как место постоянного проживания. Это люди, которые могут себе позволить либо не каждодневные поездки в город, либо поездки в достаточно свободном графике. Хотя есть среди покупателей и потенциальных покупателей наемные менеджеры, которых расположение этого комплекса в Курортном районе, по сравнению, допустим, с Приморским районом, не смущает. Потому что если офис расположен в центре Петербурга, основные затраты по времени, занимает дорога от Приморского района до центра, а время, которое занимает поездка Солнечного до Приморского района незначительно. Кроме того и из Приморского района, и из Солнечного можно примерно за одно время доехать до Кольцевой автодороги.

Так же часто наш комплекс рассматривают семьи в широком понимании, когда приобретаются соседние квартиры, либо квартиры в одном комплексе, но в разных блоках, старшей и младшей частью семьи.

БСН: Что бы Вы посоветовали потенциальным покупателям: покупать сейчас или дождаться стабилизации рынка?

Дмитрий Абрамов: Я бы советовал покупать в этом году, может быть в начале января, потому как есть для этого объективные предпосылки. Если люди предполагают занимать выжидательную позицию, соответственно, они рассматривают и другие источники средств накопления. Если раньше такими инструментами могли рассматриваться инструменты фондового рынка, валютные инструменты, то сейчас их поведение значительно менее прогнозируемо, колебание основных валют друг относительно друга носит очень высокий характер, очень высокую вариативность, поэтому тенденцию сейчас никто не возьмется определять. Поддаваться каким-то паническим настроениям и направлять средства в какую-то одну валюту абсолютно неправильно и более чем рискованно. Что же касается фондового рынка: с одной стороны ценные бумаги компаний стоят уже меньше стоимости активов этих компаний, это абсолютно ненормальная ситуация. И потенциал у фондового рынка очень высок, но когда он реализуется – в первом квартале следующего года, в конце следующего года или может через полтора-два года сейчас никто не возьмется прогнозировать. Что касается недвижимости – уже в следующем году возникнет объективная нехватка предложений, которая окажет повышательное давление на цены. Если кризис не станет намного более глубоким, для чего существенных объективных предпосылок нет, то это повышение произойдет, как оно происходило на рынке недвижимости и после застоя 2004 года, и раньше.

Исходя из этого мы считаем, что есть все условия для приобретения недвижимости именно сейчас, в условиях недостаточного внешнего финансирования со стороны банков по отношению к застройщикам, когда действуют скидочные программы.

БСН: Каковы Ваши прогнозы относительно рынка ипотечных программ? Через какое время можно ожидать возвращения на докризисный уровень?

Дмитрий Абрамов: Скорее всего это произойдет в следующем году, может быть уже в первой половине, поскольку у кредитных организаций не так много инструментов для заработка: они работают на проценте между привлечением и размещением средств. Средства привлекать они могут, и государство для этого прикладывает определенные усилия – и Центральный банк и ВнешЭкономБанк направляют средства на поддержку частных кредитных организаций. Для размещения путей не так много, если раньше для этого был стабильно растущий фондовый рынок и другие инструменты, то сейчас фактически остается потребительское и ипотечное кредитование, кредитование бизнеса, то есть типичные банковские услуги. И конкуренция непременно вернется на прежний уровень, разве что количество игроков может стать меньше.

БСН: Ощущаете ли Вы влияние кризиса на Вашу собственную жизнь?

Дмитрий Абрамов: Ощущает в большей степени моя семья, которая видит меня гораздо реже, поскольку работа стала еще более интенсивной.

Алла Райская | Большой Сервер Недвижимости
http://www.bsn.ru/

©2024 KBAPTUPA.RU