Предлагаем Вашему вниманию новый совместный проект Управляющей компании «Система» и Большого Сервера Недвижимости «Диалоги о недвижимости» с Генеральным директором «УК Система» Евгением Якушиным. Проект представляет собой беседу двух специалистов рынка недвижимости.
Цель «Диалогов о недвижимости» – обсуждение текущего положения и общих тенденций рынка недвижимости, а так же петербургской специфики рынка. Помимо этого на встречах будут обсуждаться общеэкономические вопросы, актуальные проблемы общественной жизни.
Гость: Директор департамента стратегического консалтинга компании «Praktis Consulting & Brokerage» Алексей Чижов.
Евгений: С профессионального консалтинга начинаются все крупные проекты. Консультант – это эксперт рынка. И, пожалуй, именно сейчас, в сложных условиях интересен Ваш взгляд. Какие Вы отметите изменения на рынке недвижимости? Что с наступлением кризиса мы потеряли навсегда?
Алексей: Рынок становится более цивилизованным. Рост из количественного переходит в качественный. Раньше нас спрашивали: «Когда же рынок станет цивилизованным?» Мы отвечали – когда станет плохо. Такой момент наступил. Рынок в скором времени должен стать более открытым, процессы должны стать более стандартизированными (понятными для всех участников рынка и прежде всего для потребителя), должны появляться общие правила ведения бизнеса (не быстро, так как сейчас происходит смена стандартов; игроки адаптируются к реалиям кризисного рынка). Качественный рост необходим. Количественно рынок мог расти, но не долго – до тех пор, пока хозяевами на рынке недвижимости были владельцы немногочисленных объектов. И любой объект, который выставлялся на рынок, отрывали, что называется, «с руками». Недвижимость становится рынком покупателя.
Сейчас наблюдается временное превышение предложения над спросом. Глобальная тенденция: дефицит будет сохраняться некоторое время. Кризис некоторым в недвижимости сыграл на руку. И это хорошо, так как внутренних причин для кризиса на рынке не было. Не так давно звучали прогнозы экспертов, что насыщение рынка недвижимости ожидается к 2011 году. Однако случился кризис, и рынок временно пошел вниз. Когда общеэкономическая ситуация нормализуется, рынок снова начнет расти. Но насыщение теперь произойдет где-то в 2015-2016 годах. Поэтому я предлагаю посмотреть на последние события другими глазами: они дают нам возможность поработать на растущем рынке не 2-3 года, а 5-6 лет.
Евгений: Да, действительно, Алексей, поработать дважды на растущем рынке – это уникальная возможность. Ради нее возможно и переждать кризис. Но какие риски могут появиться в процессе ожидания?
Алексей: Я думаю, что дополнительных рисков не появилось. Давайте определим, что такое риск. Это отклонение какой-то величины от ее ожидаемого значения. Поэтому не важно, случается что-то плохое или хорошее – это все равно риск, нестабильность. Я считаю, что сейчас количество рисков сохранилось, но увеличилась амплитуда возможных отклонений – как в лучшую, так и в худшую стороны. К примеру, сейчас никто не может точно оценить инвестиционную составляющую проекта, операционные риски так же сохранились и продолжают усиливаться. Невозможно просчитать точно, как поведут себя арендные ставки. Рисков не стало больше. Они усилились, но лишь с той позиции, что вероятность попадания прогнозов в цель стала меньше.
Евгений: «УК Система» тоже оказывает услуги консалтинга. С кризисом мы как консультанты потеряли несколько проектов, которые сопровождали. Но есть и некоторые положительные моменты. К примеру, стала востребована услуга обслуживаемой консервации объектов. А что происходит сейчас у консультантов? Понятно, что сокращается стоимость разработки концепции. Насколько?
Алексей: У нас сейчас тоже наблюдается похожая ситуация. Клиенты уходят – порой даже на стадии подписания договора. Причиной тому – заморозка проектов. Средний срок, на который приостанавливаются проекты – год-два.
Как и у Вас появился спрос на новые виды услуг. Наиболее перспективна, на мой взгляд, сегодня работа над реконцепцией проектов, уже разработанных ранее, в условиях растущего рынка. Помимо того изменился портрет нашего типичного заказчика. В последнее время практически не общаемся с девелоперами-спекулянтами, которые покупают объект, развивают, улучшают его, а потом продают. Сейчас речь идет все чаще о реальных и самостоятельных проектах. Это связано с тем, что вопреки всем прогнозам в отрасли увеличилась активность непрофильных инвесторов. Интересоваться недвижимостью стали компании, которые занимаются торговлей, энергетикой – те, кто сейчас владеет крупными суммами денег и хочет их разместить. Они рассматривают проект как более надежный вклад, потому как неизвестно, что будет с валютой. А объект недвижимости – это всегда реальный актив. Конечно, такие инвесторы особенно осторожничают, но их количество растет. Так же продолжают свою деятельность крупные монстрообразные инвесторы. Они владеют проектами со сроком реализации 10-12 лет, поэтому текущая ситуация на рынке, даже если она затянется на пару лет, особо на их планы не повлияет. Причем, именно эти компании сейчас готовы тратиться на «подумать» — то есть на покупку услуг наших и наших коллег – таких как консалтинг, проектирование и т. п.
Евгений: Рынок не может застыть полностью. И сейчас мы заключаем контракты. Не так давно подписали договор на обслуживание крупной производственной площадки с «Эм-Си Баухеми Раша». Это показатель что работа идет. Но она качественно изменилась. К чему нужно привыкать, в чем будущее, прогресс?
Алексей: Я думаю, что прогресс в уровне объектов, в концептуальной проработке, качестве строительства. Арендатор и покупатель сейчас стали капризны. Им должно быть тепло и комфортно. Если мы посмотрим на западный рынок, то там новые проекты продвигаются только за счет качества. Количество арендаторов не увеличивается. Они переходят из прежних зданий в качественно новые проекты. На Рождественском саммите уже прозвучало предложение заняться экологическим консультированием. Это, на мой взгляд, один из наиболее правильных шагов. Когда у девелопера будет выбор – делать качественно (высокотехнологично) или не делать ничего, тогда он задумается над нововведениями.
Евгений: Мне кажется, теперь собственники будут относиться к деньгам с большим пиететом, для многих одним из приоритетов станет разумная экономия, то есть приобретет большое значение сопровождение и эксплуатация объектов. А каков Ваш взгляд?
Алексей: С этим я полностью согласен. Разумное отношение к деньгам появляется во всем – и в быту, и на рынках, и в государственной политике. После такого бешеного роста, который был в последние годы, люди узнали, что деньги можно зарабатывать тяжело. Это опять же стимул для качественного роста. И это хорошо. Всегда был уверен, что деньги нужно считать и правильно размещать.
Евгений: В связи с тем, что денег в активном обороте стало меньше, появилось ли больше свободного времени?
Алексей: Как ни странно, свободного времени заметно убавилось. Раньше мы работали по накатанным схемам, стандартным подходам. Сейчас же больше нестандартных ситуаций, затрачивается больше времени на ведение переговоров. Однако нахожу время для осмысления текущих процессов, задумываюсь над дальнейшим развитием компании, преобразовании линейки услуг. Это оздоравливающее проявление кризиса.
Евгений: Последние события усилили конкуренцию. У консультантов линейки услуг практически идентичны. Многим сейчас приходится дополнительно продвигать свои услуги. Мы, к примеру, и раньше уделяли большое внимание PR, а сейчас я понимаю, что вынужден относиться к этому более внимательно. Если раньше я думал о PR «УК Система» полчаса в день, то теперь думаю три часа. Несмотря на то, что и сейчас мы постоянно вводим инновации, расширяем линейку услуг. А какой способ продвижения использует Ваша компания?
Алексей: Нужно продвигать качественно новые предложения, основанные на видении нового рынка. Пока такие предложения только разрабатываются, стараюсь как можно больше писать о том, о чем смог сам догадаться. Думаю, что нужно «глаголом жечь сердца людей», вести открытое общение всем участникам рынка – и консультантам, и девелоперам, и арендаторам. Игра в молчанку ни к чему хорошему не приведет. Информационная открытость – одна из характеристик цивилизованного рынка. Не так давно мы проводили исследование и с удивлением выяснили, что наши бизнесмены еще достаточно скрытны. Многая информация, даже не являющаяся коммерческой тайной, не предоставляется публике. Я готов много писать, обсуждать текущие события, и всех к этому призываю. Должен быть здоровый рынок и здоровая конкуренция.
Евгений: Тогда к Вам, Алексей, вопрос насчет здоровой конкуренции. На мой взгляд, в последние два года было много похожего в концепциях, много типовых решений, штампов? Так ли это и насколько с этим возможно и нужно бороться?
Алексей: Не буду отрицать, многие консультанты порой просто меняли титульные листы и тиражировали проекты в нескольких местах. Я – противник такого подхода к работе, хотя можно отметить, что многие типовые решения успешны. В нужной комбинации они до сих пор давали востребованные проекты. Но теперь, видимо, нужно задуматься о предложении чего-то нового. Проекты, собранные, как конструктор, из набора типовых решений, уже не интересны. Я уже говорил, что скоро станут актуальны вопросы экологичности зданий. Пока ни арендаторы, ни покупатели не задумываются о важности этого, но мы идем за Западом, а там много внимания уделяют технологичности и экологии при возведении зданий. Их проекты строятся на высоких технологиях, здания сберегают тепло, не требуют вентиляции при специальном остеклении. У нас же еще много объектов коммерческой, офисной недвижимости, в которых «в щели дует». Это приводит к большим расходам на тепло, но пока у нас дешевые ресурсы, мы не особенно хотим что-то менять. Лет через пять этот вопрос станет актуальным. Пока же на этапе разработки концепции долгосрочных проектов считаю правильным привлекать западные компании.
Евгений: Согласен: пока мы порой нуждаемся в помощи с Запада. Но неужели российские компании не скажут свое слово и не предложат свои инновации в сфере консалтинга?
Алексей: Конечно, инновации в сфере консалтинга нужны. Обязуюсь все свои идеи по этому поводу в скором времени обнародовать.
Евгений: Как скажете, Алексей. Мы с нетерпением будем ждать Ваших идей. К сожалению, в нашей стране понятие интеллектуальной собственности ничего не значит. Но зато происходит обмен интересными маркетинговыми решениями… А скажите, Алексей, что Вам помогает верить в будущее?
Алексей: Моя биохимия. Я в принципе человек спокойный. Не верю в будущее, а планирую его. Если случается что-то нехорошее, я просто корректирую свои планы. Не даю эмоциям взять верх.
Евгений: Что Вы можете сказать по вопросу аренды коммерческой недвижимости? Интересны те объекты, которые завершены на 80 и больше процентов. Уже сейчас арендодатели снижают ставки до 30 процентов, чтобы сдать площади и покрыть хоть часть расходов по кредитам. Закрывать такие проекты нерентабельно, но доходность может быть совсем низкой. Многие наши клиенты в такой ситуации. Нужно двигаться вперед, но не ясно, каким образом. Что Вы можете посоветовать в такой ситуации?
Алексей: Универсальных рецептов, конечно, нет. Вы и сами это знаете. Но наш последний опрос офисных управляющих показал, что на снижение арендной ставки в работающих бизнес-центрах управляющие идут крайне неохотно – стараются держать запланированный уровень цен. Ставки снижаются во вновь введенных объектах. И то относительно изначально завышенного уровня. Были в городе недавно некоторые примеры, когда крупные объекты строились не совсем в нужное время и в нужном месте. Рынок еще не созрел для таких проектов. Спрос был не готов, поэтому ставки были снижены по отношению к ожиданиям собственника. Но если сравнить их со ставками в существующих объектах, то снижения нет или оно незначительное. Рост ставок на рынке в предыдущий период был обусловлен большим количеством новых объектов более высокого качества. Цены долго вздувались и теперь наткнулись на неготовность спроса.
Моя рекомендация в этой ситуации… Как говорил Глеб Жеглов, «проявляйте к человеку подлинный интерес». Нужно договариваться с арендатором, если вы настроены на долгое сотрудничество с ним. Снижение ставки – это последний аргумент при заключении или продлении договора. У управляющих действующих объектов сейчас появился повод задуматься о качестве – предложить новый сервис, ввести другие инновации и таким путем сохранить высокие ставки.
Евгений: Сейчас модно делать прогнозы на будущее. Из этих прогнозов даже составляются рейтинги. «Самый невероятный проноз», «Самый правдоподобный прогноз» и тому подобное. Поэтому спрошу по-другому. Скажите, Алексей, как лягут звезды для рынка коммерческой недвижимости в 2009 году? Каков «гороскоп» рынка на 2009 год от Алексея Чижова?
Алексей: Наши мысли материализуются – чего мы ждем от рынка, то и происходит. Информационный фон копится и формирует планы людей. Мне хотелось бы верить, что массовая истерия не повлияет на новых арендаторов, застройщиков. Они будут вдумчиво относиться к происходящему. Надеюсь, что и хозяйствующие субъекты – арендаторы –окрепнут к сентябрю и начнут предъявлять спрос на площади хотя бы на уровне лета уходящего года.
После лета 2009 года рынок пойдет вверх. Это значит, что на нем увеличится активность, а, следовательно, подтянутся вверх и количественные показатели – такие как цены, ставки, количество новых объектов.
В 2009 году я вижу перелом – параболу с ветвями вверх в середине года.
Евгений: Спасибо, Алексей, что согласились участвовать в первом выпуске «Диалогов о недвижимости». Надеюсь, что наша встреча в рамках этого проекта не последняя, и мы еще поговорим и убедимся в правдивости Вашего прогноза. В наступившем году желаю Вам хорошего настроения и здоровья. Действительно, давайте не будем паниковать, а будем делать то, что должны, и жить по средствам.
Свежие комментарии