Кризис против серости

Кризис на порядок увеличил опасность долгостроев, так как даже крупные девелоперы столкнулись с проблемой финансирования текущих проектов. И первыми жертвами, скорее всего, станут дольщики, заключавшие соглашение о приобретении жилья с застройщиком по «серым» схемам.

Прошло почти пять лет с момента принятия закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», призванного регламентировать правовые отношения застройщиков и их клиентов. Однако правовой расклад на рынке новостроек за это время не слишком изменился: и сегодня в большинстве случаев покупатель квартиры остается заложником добросовестности компании.

— Добрый день! Меня интересуют квартиры в вашем комплексе «Красногорье», — звоню я в отдел продаж компании СУ-155, застраивающей разрекламированную Павшинскую пойму.

Консультант вежливо и подробно рассказывает мне об имеющихся вариантах, их стоимости, а также возможности оформить рассрочку. А на мой вопрос о юридической стороне вопроса отвечает:

— Мы заключаем предварительный договор купли-продажи. А уже после окончания строительства — основной.

— А что такое предварительный договор? — наивно интересуюсь я. — Что он мне гарантирует как покупателю?

На этом месте разговора дама делает паузу и, помедлив, говорит, что с деталями я могу ознакомиться уже в офисе. Но из дальнейших ее объяснений следует, что этот договор фактически расписка в том, что компания получила от меня определенную сумму денег. Он нигде не регистрируется, кроме как в самой компании. Заключение же полноценного договора купли-продажи произойдет только после того, как дом будет достроен и оформлен в собственность застройщика. Пока срок сдачи датируется 2010 годом. Однако один раз его уже сдвинули на год: изначально дедлайн был намечен на 2009−й.

— А как мне быть, если вдруг вы заморозите свой объект до лучших времен? — интересуюсь я. — Что мне тогда обещает ваш предварительный договор?

— Не волнуйтесь, мы ничего не заморозим, — убеждает меня менеджер. — Единственное, что может произойти, — это продление сроков строительства. Кроме того, вы в любой момент можете расторгнуть договор.

Да, теоретически я как покупатель, конечно, смогу прийти в компанию, расторгнуть договор и получить назад свои деньги. Но, во-первых, на практике это не всегда так легко. Во-вторых, даже если так выйдет, покупатель получит на руки только ту сумму, которую вложил в строительство. А при нынешнем уровне инфляции через два года мои деньги обесценятся фактически на четверть. И это еще без учета продолжающейся девальвации рубля.

Предварительный договор купли-продажи — одна из излюбленных и наиболее популярных схем у московских девелоперов. Мне как клиенту предложили заключить его в таких известных компаниях, как «Интеко», «Главмосстрой», ПИК, «Сити XXI век», «Крост», «Капитал груп». Наименований договоров, по которым работают «серые» застройщики, довольно много. Например, печально известная вексельная схема, при которой покупателю выдается вексель — обязательство застройщика вернуть дольщику указанную в нем сумму. Данная схема не гарантирует прав покупателя жилья: купля-продажа векселя юридически никак не связана с приобретением квартиры в строящемся доме, потому что в реквизитах этой бумаги указываются лишь номинальная стоимость квартиры и срок погашения, кому и кем он выдан.

Векселя — это, так сказать, классика жанра. А, например, в элитном сегменте личностный фактор играет главную роль, и при условии доверия между покупателем и продавцом оформление бывает экстремально понятийным, вплоть до полного отсутствия документов. По словам юрисконсульта департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Ирины Пруцковой, продавцы квартир, как купцы первой гильдии, пишут так называемые гарантийные письма о том, что обещают в случае чего деньги вернуть и покупателей не обидеть. Наличные расчеты, без которых редкая сделка может обойтись, не фиксируются, гарантийное письмо выдается третьим лицом или не выдается вовсе. Кризис, возможно, станет индикатором таких доверительных отношений. Иногда на рынке применяется и договор простого товарищества, согласно которому, в соответствии с гл. 55 Гражданского кодекса РФ, гражданин и застройщик соединяют свои вклады для извлечения прибыли, неся общие расходы и убытки пропорционально вкладу.

Нельзя сказать, что договоры, заключаемые между застройщиком и инвестором в рамках ФЗ №214, отсутствуют как класс. Их уже взяли на вооружение многие девелоперы («Газстройинвест», «Баркли», «Рантект», «ЮИТ-Московия»), а другие собираются это сделать. В частности, в «Интеко» меня предупредили, что уже через два-три месяца квартиры будут продаваться по договору долевого участия. И все-таки пока по закону №214 реализуется не более десятой части всех новостроек Москвы. «Серые» схемы давно получили легальную «прописку» на рынке. Нашлись даже банки, готовые кредитовать объекты, продающиеся через векселя или предварительные договоры. «Это не удивляет. При принятии решения о финансировании застройщика банки в первую очередь ориентировались на его репутацию, финансовое состояние, известность компании и только затем смотрели на схему продаж. Однако в условиях нестабильности банки пересмотрели свое отношение. Стало очевидно, что репутация застройщика не гарантирует защиты от рисков», — говорит коммерческий директор Urban Group Роман Большаков. Поэтому на фоне финансового кризиса положение дольщиков становится все более шатким.

На фоне кризиса

Выясняя подробности покупки в компании «Интеко», я, как и в других случаях, не преминула поинтересоваться:

— Но если я куплю квартиру, а потом строительство будет заморожено, то какие у меня гарантии возврата хотя бы денег?

— Никаких, — честно ответил консультант. — Но по договору долевого участия их тоже не будет. Если строительство заморозится, то компания просто обанкротится и все.

Однако на практике у «подзаконных 214−ФЗ» покупателей все-таки гораздо больше шансов защитить свои права при таком исходе, чем у «серых». Если строительство объекта заморожено и компания не в состоянии финансировать его, то дальнейшее развитие событий идет в соответствии с ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)». «Согласно этому закону покупатель квартиры имеет шанс попасть в реестр кредиторов застройщика. В случае с долевым участием в строительстве по ФЗ №214 — в кредиторы третьей очереди. Соответственно, у него появится шанс получить свои деньги обратно», — рассказывает Ирина Пруцкова. Правда, дожидаться денег ему придется от нескольких месяцев до нескольких лет в зависимости от многочисленности обязательств банкрота. Поэтому шанс вернуть вложенный капитал хотя и существует, но почти исключительно в теории. Ведь среди кредиторов, возможно, будет собственник земельного участка под строительство. Или банк, выделивший заемные средства на строительство. Они, вероятнее всего, и примут коллегиальное решение и подадут в суд соответствующий иск. Неопытный же гражданин, скорее всего, узнает о банкротстве застройщика из газет. При таком сценарии, действительно, почти нет разницы, как были оформлены отношения дольщика и застройщика.

Однако полное банкротство компании не единственная и не самая распространенная угроза. Вот бесконечно долгое затягивание сроков и так было довольно типичным явлением, а при нынешних проблемах с финансами грозит стать хроническим заболеванием рынка. Обладатели векселей и предварительных договоров никак не способны повлиять на этот процесс. «Законный» же договор предусматривает строгие сроки исполнения застройщиком его обязательств и ответственность за нарушение этих сроков. Так, согласно ст. 6 ФЗ №214 застройщик обязан передать покупателю квартиру не позднее срока, предусмотренного договором, и срок этот должен быть единым для всех участников долевого строительства на этом объекте. Если застройщик не укладывается во временные рамки, то не позднее чем за два месяца до истечения первоначального срока он обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. «В случае нарушения предусмотренного договором срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом, если участником долевого строительства является частное лицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере», — рассказывает начальник юридической службы УК «Пересвет-инвест» Павел Катков.

Если строительство не просто затягивается, а фактически прекращается и наблюдаются все признаки того, что компания дышит на ладан, покупатель квартиры сам может инициировать процесс расторжения договора. В соответствии со ст. 9, п. 1.1 он может расторгнуть договор в судебном порядке, если очевидно, что в предусмотренный договором срок дом построен не будет. В этом случае застройщик обязан возвратить покупателю деньги с процентами за их использование.

«Серые» покупатели лишены подобных возможностей. Вексель юридически к выбранной квартире отношения не имеет. «Даже по окончании строительства компания может просто выплатить деньги покупателю. И нет никакой возможности обязать ее предоставить ему квартиру. Схема предварительной оплаты также не дает потенциальному покупателю гарантий получения выбранной и оплаченной квартиры: никакие ее параметры в договоре не указываются. Поэтому при замораживании строительства застройщик, работающий по “серым” схемам, не выплачивает никаких штрафов покупателям жилья», — говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.

Разумеется, риски покупателей, приобретающих жилье не по ФЗ №214, были всегда. Но кризис их усилил, и законодатели задумались, не стоит ли бежать за «спасательным кругом».

Кнут и пряник с новой силой

Несмотря на то что ФЗ №214 разрабатывался долго и мучительно, с множеством прений, результат оставил неудовлетворенными как застройщиков, так и дольщиков. Спустя несколько месяцев в закон были внесены поправки, отменившие наиболее одиозные пункты, такие как солидарная ответственность банков и застройщиков. Тем не менее, несмотря на принятие изменений, большинство застройщиков остались на «серых» схемах. «Даже с учетом внесенных поправок закон создал гораздо больше трудностей, нежели устранил проблем. Так, в соответствии с ним застройщик имеет право привлекать деньги участников долевого строительства только после получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство и официального опубликования проектной декларации. В результате и в Москве, и в регионах существенно повысились затраты застройщиков на первоначальном этапе строительства. Если раньше можно было начинать строительство, имея всего $200–300 тыс. собственных средств, то после принятия закона этот показатель увеличился до нескольких миллионов, в зависимости от месторасположения участка и масштаба проекта», — рассказывает Дмитрий Таганов.

Кроме финансовых рисков благодаря закону на плечи застройщика ложится большой объем бумажной работы. Например, не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта застройщик должен направить каждому дольщику извещение о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Для обеспечения информационной прозрачности застройщик обязан представлять любому заинтересованному лицу учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибыли и убытков за последние три года и т. п.

Неудивительно, что застройщики стараются всеми правдами и неправдами избежать столь неудобной схемы. Но теперь законодатели, судя по всему, твердо намерены сделать применение ФЗ №214 всеобщей практикой. Для этого вначале 2009 года депутаты Госдумы, подготовив соответствующие поправки, предложили действовать методом кнута и пряника. В роли кнута будут выступать штрафы, налагающиеся на всех, кто реализует объекты не по ФЗ №214 (за нарушение предлагается установить административную ответственность: штраф на должностных лиц в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб., на юрлиц — от 500 тыс. до 1 млн руб. за каждого гражданина, денежные средства которого привлечены с нарушением установленного порядка). В качестве пряника предлагается освободить от НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом. Также планируется включить в понятие застройщика юридические лица, имеющие земельные участки на праве субаренды, и предоставить возможность регистрировать договоры долевого участия застройщикам, во владении которых находится земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или по договору аренды (субаренды) на срок менее года. Впрочем, полноценным пряником это нельзя назвать, поскольку отмена НДС всего лишь уравнивает возможности по оптимизации налогообложения «подзаконных» и «серых» застройщиков. И сегодня, если застройщик применяет «обходную» схему и привлекает деньги дольщиков на стадии строительства не по договору долевого участия, а по вексельной схеме, то у него нет необходимости уплаты НДС.

Впрочем, попытка заставить всех застройщиков работать по единым правилам, скорее всего, ни к чему не приведет. По словам советника президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григория Алтухова, есть несколько основных причин, отталкивающих застройщиков от ФЗ №214. Не последнюю роль играют желание сэкономить, в том числе на налогах, а также тот факт, что у некоторых застройщиков правоустанавливающая или проектная документация получена не в полном объеме. По мнению Алтухова, ни существующая редакция поправок, ни большинство высказанных замечаний не содержат конкретных мер, направленных на недопущение проволочек или затягивания сроков по вине согласующих организаций или органов власти. «Именно этот вопрос наиболее чувствителен для девелоперов. Дополнительный год в сроке реализации проекта примерно на 15% снижает показатели его доходности. И это не учитывая пеней, которые застройщик заплатит дольщикам за задержку ввода объекта в эксплуатацию», — поясняет Григорий Алтухов.

В связи с этим некоторые застройщики предсказывают, что результат новых поправок будет минимален либо вызовет новое повышение цен. «Это опять породит споры относительно предмета действия данного закона. Застройщики попытаются и в дальнейшем обходить ФЗ №214. Каким образом, административные органы будут доказывать, что застройщик действует в рамках закона, непонятно. Предлагаемая мера — экономически убедить работать по ФЗ №214 в виде отмены НДС — вообще не работает. Так как на сегодня при продаже жилого имущества, то есть зарегистрированного жилого помещения, НДС не взимается. Поэтому, мне кажется, принятие подобных поправок приведет к повышению стоимости жилья, поскольку застройщики будут включать в цену размер штрафов, которые законодатели намерены накладывать на них», — рассуждает начальник юридического отдела компании «Велес капитал девелопмент» Александр Богданов. Если у государства все же получится провести предложенные меры, то права покупателей жилья будут в гораздо большей степени защищены, чем раньше.

Анна Шехова
http://www.expert.ru/