Новая банковская услуга может спасти девелоперов

 Однако девелоперам предстоит поделиться прибылью с банками
Одна из главных проблем российского рынка недвижимости на сегодня – задолженность девелоперских компаний перед банками. И зачастую банки готовы идти на традиционный способ решения этой проблемы – банкротство и распродажу собственности должника. Однако в нынешних условиях этот путь зачастую выглядит тупиковым: банкам будет достаточно проблематично сейчас выгодно продать недостроенные объекты или «сырые» участки под застройку, не говоря уже о том, что эти проекты надо еще и достраивать. При этом, многие застройщики надеются на возвращение рынка к прежним правилам игры и к прежнему уровню цен на недвижимость, пытаясь выиграть время до того момента, когда дела снова пойдут в гору, как в прежние годы.
Однако, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», для российского рынка недвижимости сейчас есть и иная возможность разрешения проблемы задолженности девелоперов перед банками. И как показывает мировая практика, кризис переживают обычно те, кто начинает играть на опережение, то есть по новым правилам. В большинстве случаев это означает появление на рынке новых услуг и новых схем работы, в частности, связанных с более широким распределением рисков между его участниками. В случае с рынком недвижимости, речь может идти о распространении в России такой схемы как fee-development, рассуждению о которой и посвящена данная статья.

На троих
В России одним из способов защиты компании от банкротства нередко является вывод активов. Для этого достаточно, чтобы родственная потенциальному банкроту компания первой подала претензию на банкротство должника. Тогда она назначает конкурсного управляющего, а он в свою очередь распоряжается активами должника так, как это выгодно должнику, а не кредиторам. Основная причина таких действий в том, что должники уверены – главная волна кризиса миновала, и сейчас важно сберечь активы в своем распоряжении, так как буквально уже через несколько месяцев они снова начнут дорожать.
Однако рассчитывать на скорый «отскок» экономики и рынка недвижимости вверх вряд ли следует. В частности, после дефолта 1998 года восстановление докризисного уровня цен на жилье потребовало около 4 лет, хотя рост ВВП возобновился уже в 1999 году. По мнению специалистов www.irn.ru, в нынешних условиях возвращение на рынок недвижимости заметного роста цен и активного спроса также следует ожидать не ранее чем через пару лет. А следовательно, в течение этого времени застройщикам и банкам имеет смысл налаживать новые схемы работы. Следует понимать, что попытка оттянуть время и придержать объекты недвижимости до лучших времен может обернуться большими потерями, нежели их реализация в нынешних условиях.
Примечательно, что помимо застройщиков в непростых условиях находятся и сами банки. С одной стороны, многим из них предстоит отдавать кредиты зарубежным кредиторам, а с другой – нести ответственность по вкладам населения. Именно поэтому многие банкиры предпочитают не брать в качестве расчета по долгам с предприятиями заложенное имущество, а продолжать требовать денежного расчета. Ведь потенциальная угроза банкротства ряда банков, перегруженных «плохими» долгами, может вызвать вторую волну кризиса, сравнимую с дефолтом 1998 года.
В этом свете наиболее перспективной представляется игра застройщиков и банков по новым правилам. Если раньше банки занимались в основном только предоставлением кредитов строительным компаниям под залог объектов недвижимости, то теперь в силу стечения обстоятельств они могли бы рассматривать девелопемент, то есть развитие и реализацию находящихся у них под залогом активов, как одно из направлений инвестбанкинга. Речь идет об услуге fee-development.
В данном случае в инвестиционно-строительном процессе участвует не только девелопер, который как-то привлек деньги дружественных инвесторов или банковский кредит, а функции инвестора, управляющего и девелопера жестко разделены. Инвестор вкладывает деньги, управляющий их распределяет наиболее эффективным способом, а девелопер только реализует конкретные проекты, которые заказал управляющий, в соответствии с ожиданиями инвесторов. При этом управляющий несет ответственность за сохранность инвестиций, а девелопер – за качество и исполнение в срок реализуемого проекта. При этом управляющий зачастую может взять на себя функцию не только распределения ресурсов, но и их накопления под конкретные проекты по заказу девелопера. Конечно, в данном случае основную прибыль получает не девелопер, ее существенная доля достается инвестору и управляющему, но при этом и ответственность за провал проекта также распределяется на троих.

Сохранить любой ценой

Ни для кого не секрет, что недвижимость в России давно уже стала инвестиционным инструментом не только для профессионалов, но и для населения. В частности, похожие на fee-development услуги предлагают управляющие компании – это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Они собирают средства населения для инвестирования в разные сегменты рынка недвижимости, такие как новостройки Москвы и Подмосковья, коммерческая недвижимость, недвижимость в регионах России. При этом паи многих из этих закрытых фондов торгуются на бирже, то есть их владелец может в любой момент с легкостью получить назад свои деньги и уже с конкретной прибылью.
В конце прошлого года у участников долевого строительства появилась схожая возможность получить свои деньги обратно в случае появления у них тех или иных сомнений относительно сроков сдачи объекта, в который они вложили свои средства. В октябре 2008 года заработала торговая система «Открытый рынок строительных инвестиций» (ОРСИ). Однако принципиальным отличием данной биржи от ММВБ и РТС, на которых торгуются паи ЗПИФН в том, что продать пай в долевом строительстве существенно сложнее. В отличие от пая ЗПИФН, который является своего рода «коробочным», универсальным продуктом, доля в строительстве конкретного дома – продукт уникальный, под которого нужно искать покупателя как под конкретную квартиру.
В то же время, стоит учесть, что в отличие от управляющих компаний банки обладают большим объемом собственных средств. Более того, с началом кризиса именно банковская система получила поддержку в виде вливания ликвидности. На этом фоне банкам было бы вполне логично предложить девелоперам провести реструктуризацию долгов с последующей совместной реализацией заложенных объектов. Так, например, оказавшийся на грани банкротства застройщик мог бы частично (или полностью) передать активы банку с условием получить их обратно для реализации за определенную маржу от итоговой прибыли. В результате вместо банкротства, потери всех активов и ухода с рынка строительная компания получает объем работ и банковское финансирование, необходимое для завершения проектов, а также часть прибыли. А банк вместо непонятных «сырых» активов в виде недостроя и площадок под редевелопмент получает партнера в лице застройщика, способного на четких условиях довести строительные проекты до конечного состояния и продать их наиболее выгодно. В итоге банк вместо фиксации убытков при продаже залогов с дисконтами получает назад не только кредит и проценты, но и часть инвестиционной прибыли.
Справедливости ради, стоит отметить, что в развитых странах доля услуги fee-development составляет примерно половину от общего объема строительства, и на фоне кризиса ее доля стала заметно увеличиваться. В России же такая схема работы практически не представлена. Но вполне логично предположить, что в силу сложившихся обстоятельств распределение функций и рисков по строительным проектам по схеме фее-девелопмент в ближайшие годы может получить более заметное распространение. И хотя в данном случае девелопер вынужден делиться частью прибыли (а не только процентами по кредитам) с банком, он не рискует попасть в жесткий кассовый разрыв, когда в условиях падения спроса на недвижимость необходимость уплаты процентов по кредитам создает ситуацию банкротства.

На рынке недвижимости уже есть примеры того, как девелоперы стремятся любой ценой сохранить полный контроль над своими активами, а банки усердствуют в наложении взысканий. Примечательны в этом смысле действия Альфа-Банка по отношению к своим должникам: Главстрою и Мираксу. Банк арестовал их счета, чтобы девелоперы не смогли вывести активы из-под ответственности банка. Представители Главстроя попытались прибегнуть к власть имущим, а Миракса – к публичной поддержке, но ни то, ни другое не способствовало нормализации ситуации. При этом, по мнению аналитического центра www.irn.ru, переход в подобных конфликтных ситуациях к модели fee-development могло бы стать взаимно приемлемым решением, не парализующим деятельность строительной отрасли.