Совладелец и гендиректор ГК "Пионер" Андрей Юрьевич Грудин рассказал, как кризис повлиял на "недвижимое" сознание чиновников в Москве и Петербурге, о добрых и жадных банках, о рентабельности, на которую рассчитывает девелопер.
Андрей Юрьевич, вы строите и в Москве, и в Петербурге, кризис что-нибудь изменил в решении земельных вопросов в двух столицах?
— В Санкт-Петербурге получение земли под застройку через городские власти либерализовано давно. Есть городской фонд имущества, который проводит аукционы. И основная часть земельных участков под жилую застройку приобретается через эти аукционы. И, если сравнивать нынешнюю ситуацию с докризисной, то мы видим существенное снижение стартовых цен, участки стали в разы дешевле. Для примера, до кризиса в цене квадратного метра жилья в новостройке доля стоимости участка могла доходить до $1000, а в среднем составляла $600-800. Сейчас этот показатель снизился до $100-200. Произошло это из-за значительного падения спроса на земельные участки со стороны девелоперов — несколько аукционов прошли вхолостую. Сейчас в Петербурге строится довольно много жилья, только за 2009 год было сдано около 2,6 млн квадратных метров, около четверти – горзаказ на социальное жилье. Что касается Москвы, то здесь лишь очень незначительная часть земельных участков пригодных под строительство жилья, до сих пор продавалась через аукционы. И в последние полтора года я вообще не помню, чтобы Москва проводила торги по «жилью». Поэтому не могу отметить, что условия как-то существенно изменились по сравнению с докризисными. Упростилась процедура выкупа земли в собственность, и достаточно много было оформлено в собственность в прошлом году – около 170 га. И, я полагаю, будет оформляться и в этом. При условии соблюдения всех градостроительных норм, на части этой земли можно будет построить жилье.
Что-нибудь еще изменилось в политике городского начальства? Я имею в виду то, что может повлиять на цену недвижимости.
— В Петербурге в 2009 году власти предлагали «каникулы» на отсрочку инвестиционных платежей. Московские чиновники изъявили готовность частично субсидировать процентную ставку по кредитам девелоперов. Выходило постановление о частичной компенсации расходов девелопера за подключение к энергосетям города. Теоретически только это может уменьшить конечную цену возводимого жилья на 5-10%. Также достигнуто соглашение между фондом РЖС и Москвой о том, что город берет на себя строительство социальной инфраструктуры на объектах массовой застройки. Такой шаг может снизить стоимость квадратного метра в новостройках еще на 10%. Но, к сожалению, пока эти механизмы в столице не работают в полной мере.
За какую маржу вы готовы работать сейчас как девелопер, и с какой прибылью работали в докризисный период?
— До кризиса мы придерживались стратегии, в которой доходность на вложенный капитал должна была находиться на уровне не ниже 25%. Сейчас прибыль может составлять до 10%. Кроме того, мы в принципе ужесточили для себя критерии отбора новых проектов.
В кризис вам приходилось продавать квартиры с дисконтом или, может быть, по себестоимости, ради ликвидности?
— Спрос замер в октябре 2008 года. Уже в ноябре мы приняли решение о существенном снижении цен, практически до уровня нулевой прибыли, и в декабре продажи возобновились. Снижение составило порядка 20-30%, то есть на примере московских проектов: со 120-130 тыс. рублей за квадратный метр до 85-100 тыс. Это позволило продолжать строительство и обслуживать кредиты. Начиная с августа 2009-го, мы несколько раз поднимали цены, и в общей сложности, повышение за последние полгода составило порядка 15%. Но мы стараемся обходиться без резких движений. Наш сегмент сейчас очень чувствителен, и при неадекватном повышении цен на жилье покупатель просто уйдет. Сейчас же нам удается балансировать ценой так, чтобы держать продажи на необходимом плановом уровне. В целом же, на рынке не наблюдается существенного роста, но он уже стабилен.
Вы позиционируете свое жилье как комфорт-класс – что-то среднее между «бизнесом» и «экономом». Каковы ценовые отличия в этом «чувствительном сегменте»?
— По себестоимости комфорт-класс в среднем дороже эконома примерно на 15%, а по цене реализации на 10-15%.
Все девелоперы всегда ждут и прогнозируют рост цен на рынке новостроек. Лично вы на сколько?
— Я вижу, что 2010 год будет умеренно спокойным, с плавным ростом, пропорциональным существующей инфляции – на уровне 10-15%. И этот рост будет смещен на вторую половину года.
Это еще по-божески. А по проектам, которые будете строить к 2012-2013 году, вы закладываете именно такой плавный рост или рассчитываете их по нынешней ситуации?
— Безусловно, плавный рост цен заложен, но необходимо учитывать и себестоимость строительства, которая также изменится. Нельзя забывать и о другой инвестиционной нагрузке – доле города, расходах на подключение к коммуникациям, строительстве социальной инфраструктуры и стоимости кредитных продуктов. Если все эти слагаемые в совокупности будут снижаться, то, безусловно, повлияет и на снижение стоимости жилья.
Ощутили на себе спад кредитования девелоперов в 2009 году?
— Фактически все банки в первые месяцы прошлого года приостановили выдачу кредитов, повышали ставки по существующим кредитным линиям. И, пожалуй, один из немногих положительных примеров, где они были сохранены при условии жесткого соблюдения заемщиком всех требований – это Сбербанк. А в качестве типичного примера приведу один из банков, входящий в список 50 крупнейших, с началом кризиса он поднял нам ставку по кредиту с 16 до 20%. И только к концу 2009-го нам удалось договориться о снижении до 17% годовых. Это повлекло за собой существенные дополнительные затраты. Девелопмент – длительный процесс, и здесь в одночасье невозможно заменить кредитные средства другим источником финансирования, и, безусловно, такое поведение банков очень негативно отразилось на бизнес-сообществе в нашей отрасли. Сейчас ситуация оттаивает, банки облегчают требования к финансированию застройщиков. В целом, эти цифры далеки от докризисных, хотя по ряду новых проектов нам уже удается договариваться на приемлемых условиях.
А покупателя вашего банки поддерживают?
— По докризисным соглашениям, доля ипотечных сделок на наших объектах доходила до 30%. В 2009 году это уже были единичные сделки, как правило, под залог имеющейся недвижимости. Хотя уже с декабря ситуация выправляется, некоторые банки стали предоставлять кредиты под квартиры в новостройках при условии высокой степени готовности объекта – не менее 70%.
Кто же сейчас покупает квартиры? Много ли перекупщиков новостроек?
— Частных соинвесторов на наших объектах единицы, для этого мы соблюдаем ровную ценовую политику. Как правило, люди покупают сейчас новую квартиру для себя. По нашим данным, по одному из московских объектов более 60% покупателей проживают в районе застройки, совершая покупку более комфортного жилья, иногда за счет продажи своей прежней недвижимости.
В долгосрочной перспективе вы продолжите строительство городского жилья, коммерческой недвижимости?
— Интересно развивать многофункциональные комплексы, совмещающие в себе и жилые и коммерческие площади. Здесь можно создавать полную инфраструктуру как для проживания, так и для работы. Один из таких комплексов уже реализуется – дом на улице Хошимина в Петербурге. Но дальнейшее развитие таких проектов зависит от того, как быстро нормализуется весь рынок недвижимости.
А загородный сегмент?
— Контрактов пока не заключено, но формат изучается нами давно. В планах осваивать ближнюю зону Подмосковья в тридцатикилометровом поясе от МКАД на тех территориях, где хорошо развита социальная, транспортная и инженерная инфраструктура. Здесь мы не станем отказываться от своего опыта по строительству многоэтажного жилья. Но также видим перспективы и малоэтажной застройки: таунхаусов и коттеджей.
Хочу подчеркнуть, нам не интересна точечная застройка, мы планируем возводить комплексные объекты, объемом от 50 до 200 тыс. квадратных метров. Комфорт- или эконом-класса. Также сейчас важным фактором для девелоперов является скорость строительства объектов. Покупатель хочет заселиться в приобретенную квартиру в новостройке как можно скорее. И в данной ситуации мы планируем строить жилье по быстровозводимым технологиям – панельное, монолитно-каркасное и каркасно-панельное домостроение.
Если так, то вам логично обзавестись собственной производственной базой, ведь полный цикл повысит вашу маржу.
— У нас есть производство оконных и дверных систем. В связи с резким сокращением объема строительства, сегодня на рынке достаточно выгодных предложений от профессиональных строительных организаций. Зачастую собственное производство может оказаться существенно дороже. Сейчас мы сконцентрировались на развитии и расширении функций генерального подрядчика. У нас нет своей группы проектирования, здесь мы по-прежнему привлекаем сторонние организации на тендерной основе. В условиях нынешнего рынка это получается дешевле при должном качестве.
Каковы на Ваш взгляд перспективы рынка недвижимости в двух столицах и регионах?
— Был период, когда на рынок вышло много непрофессиональных игроков с разовыми проектами. Кризис очистил отрасль от таких компаний и сейчас наблюдается нормальная рабочая ситуация для профессионалов. Под изменение условий пришлось перестроить свою внутреннюю экономику, экономику бизнес-процессов, чтобы соответствовать новой покупательской способности. И уже сейчас рынок оживает — оттаивает ипотека, возвращается проектное финансирование.
Справка:
Биография Андрей Грудин
Родился в 1969 году в Усть-Каменогорске (Казахская ССР)
Образование: Ленинградский кораблестроительный институт
Опыт работы:
2001 – н.в. учредитель, генеральный директор ГК «Пионер»
2000-2001 — генеральный директор ЗАО «Балтстальпрокат плюс»
1997-2000 — заместитель генерального директора ЗАО «Петростройкомплект»
Семейное положение: женат, воспитывает двух дочерей.
ГК «Пионер»
Группа компаний «Пионер» основана в 2001 году. Осуществляет финансирование и строительство жилой и коммерческой недвижимости на территории Москвы, Санкт-Петербурга и ряда регионов России. Общая площадь реализуемых и перспективные проектов, на которые уже получены права, — порядка 600 тыс. кв. м. Их текущая стоимость оценивается в $1,1-1,2 млрд.
В состав группы входят «Пионер девелопмент», «Пионер констракшн» (строительная, генподрядная организация), «Пионер сервис» (эксплуатация объектов), «Пионер продакшн» (производственное подразделение).
ФСО претендует на жилплощади ГК «Пионер»
Часть площадей в собственных московских проектах – жилых комплексах «Лазаревское» и «Текстильщики» — ГК «Пионер» отдает в управление Федеральной службы охраны. Таковы условия инвестиционного контакта – часть так называемой «социальной доли» за землепользование. Общая площадь достраиваемого в Южном Бутово «Лазареского» составляет 114 тыс. кв. метров, из них на жилую застройку приходится 60 тыс. Один из четырех жилых корпусов (25% жилых площадей или 15 тыс. кв. метров) строился для сотрудников силовой структуры. Также в управление ФСО передается возводимый в составе комплекса центр реабилитации инвалидов «Достоинство». Аналогично в «Текстильщиках» ФСО будут переданы 20,5% жилых, 40% нежилых площадей и 20% машиномест для сотрудников. Общая площадь комплекса составит 91 тыс. кв. метров, сроки реализации проекта 2009-2013 годы.
Свежие комментарии