Юридическая консультация по налогам: как уменьшить траты при перепродаже и дарении, сколько платят владельцы коттеджей и как считать сроки владения жильем?

Почему за городом налоги выше?
Собираемся купить загородный коттедж. Но нам сказали, что налоги на собственность будут просто огромными. Откуда они берутся? И почему у аналогичных по цене квартир в городе налоги оказываются ниже?

Налоги за городом действительно будут выше. Дело в том, что горожане платят за свои квартиры налог на имущество (есть специальный закон, который так и называется – «О налоге на имущество физических лиц»). Ставки там выглядят так:

Теперь о владельцах загородной недвижимости. За строения на своем участке они платят тот же налог. Но кроме этого, напоминает Татьяна Пикунова, юрист агентства «Great reality», за владение земельным участком уплачивается специальный земельный налог. В ст. 394 Налогового Кодекса (НК) РФ говорится, что его размеры устанавливаются местными органами власти, но не могут превышать 0,3% стоимости в год.

Таким образом, там, где собственник городской квартиры платит один налог, владелец загородного дома – два. Но и это еще не все. Все указанные выше расчеты берут за основу не рыночную, а оценочную стоимость объектов – а они существенно различаются. Переход к налогообложению «по рынку» все откладывается – сейчас говорят о 2013 годе, но – судя по тому, сколько «дедлайнов» уже было анонсировано и сколько раз они потом были перенесены – далеко не факт, что и в этот период успеют. Одним словом, пока для налогоплательщика куда интереснее не рыночная, а инвентаризационная стоимость – на нее-то и советует обратить внимание Александр Ручкин, юрист-эксперт «Юридического центра недвижимости и налогов».

От себя добавим, что инвентаризационная цена тесно связана с годом постройки – чем старше объект, тем, считают сотрудники БТИ, он дешевле. По этой причине квартиры, например, в московских сталинских домах (даже если «рыночно» они весьма недешевы) оцениваются невысоко. А если вы собираетесь приобрести коттедж (т.е. по определению нечто новое) – готовьтесь к тому, что БТИ-шники и налоговики придут к вам как герой известной телерекламы Бамбуча – с большой ложкой.

Новая квартира или старая?
Владели шикарной двухуровневой квартирой в Центре. Точнее говоря, это были две квартиры – их объединили, устроили внутри лестницу, но документально это не оформили. Потом решили продать, для чего квартиру объединили юридически – она стала одним объектом. Через полгода произошла сделка купли-продажи. Сумма – очень немаленькая, на миллионы долларов. А потом к нам пришло извещение из ФНС. Суть – две квартиры, которыми вы владели более трех лет, юридически исчезли. Новая двухуровневая квартира – это новый объект, появившийся всего полгода назад. Соответственно, надо вам платить 13% плюс пени – поскольку вы сами не сообщили об этой сделке. Правильна ли позиция налоговиков? Можно ли тут что-то сделать?

Ситуация для автора письма очень сложная. «Позиция налоговиков, к сожалению, правильна. Право на новую (объединенную) квартиру возникло с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество именно на эту квартиру (ст. 219 ГК РФ), — говорит Ирина Маркочева, юрист агентства недвижимости «Кутузовский проспект». – Поэтому срок владения для целей определения размера предоставляемого имущественного налогового вычета исчисляется с даты государственной регистрации права на эту квартиру».

Так что автору письма, скорее всего, предстоит с ФНС судиться. В качестве аргументов в споре Александр Ручкин («Юридический центр…») рекомендует использовать положение ст. 220 НК, где говорится, что налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов от продажи недвижимости на сумму расходов, связанных с ее приобретением. Т.е. вычесть из суммы дохода деньги, которые они раньше заплатили при покупке двух ранее существовавших квартир. Татьяна Пикунова («Great reality») советует опираться на пп. 13 и 14 ст.1 Градостроительного Кодекса, где говорится, что строительство – это создание зданий, строений, сооружений, а реконструкция – изменение параметров объектов капитального строительства. Объединение квартир можно считать реконструкцией, не затрагивающей права собственности.

Еще о сроках владения
Здесь две очень похожие истории:
а) Купили квартиру с использованием ипотечного кредита в июле 2006 года. Эта дата стоит в договоре купли-продажи, также в июле-2006 нам было выдано Свидетельство о собственности. В нем, естественно, стояла запись об обременении – «ипотека в силу закона». Ипотечный кредит мы гасили досрочно, в результате чего к лету 2008 года долг был выплачен полностью. В июле 2008-го мы сняли с квартиры обременение и получили новое Свидетельство о собственности – уже «чистое». Теперь обстоятельства сложились так, что нам нужно квартиру продать.

б) На комнату в 2001 году был оформлен договор пожизненного содержания. Проживавший в ней человек умер в 2009 году, я получила Свидетельство о собственности. Сейчас собираюсь комнату продавать.

Как и в предыдущей истории, суть вопроса тут в том, какое время продавец недвижимость владел ей – меньше или больше трех лет? В данном случае авторов интересует, от какого момента будет отсчитываться срок.

В отличие от предыдущей истории, здесь ситуация совершенно однозначно в пользу продавцов. Как отметили все наши эксперты, срок отсчитывается не с момента выдачи очередного Свидетельства, а от возникновения права собственности, т.е. регистрации первых договоров. Кстати, напоминает Александр Ручкин («Юридический центр…»), даже в нынешнем «новом» Свидетельстве в графе «документы-основания» должны указываться данные договоров, заключенных в 2006 и 2001 годах соответственно.

Так что законы здесь однозначно на вашей стороне. А для дополнительного усиления своей позиции можно взять расширенную выписку из Единого государственного реестра прав – в этом документе также указана дата возникновения права собственности.

Я же вроде ничего не получаю…
Продаю квартиру, которой владею менее трех лет. На вырученные деньги собираюсь купить другую квартиру – большей площади (и цены, естественно, тоже). Фактически, я здесь не получаю деньги, а – напротив – докладываю свои. Придется ли мне платить 13% от продажи первой квартиры? Можно ли как-то уйти от налогов (легально, разумеется) на основании того, что никакого дохода у меня, по существу, нет – а только траты на бОльшую квартиру?

Ответ, к сожалению, будет неутешительным. «С точки зрения налоговых органов, продажа одной недвижимости и приобретение другой – это две не связанные друг с другом операции», — напоминает Татьяна Пикунова («Great reality»). Соответственно, полученные от продажи деньги налоговики считают доходом, подлежащим налогообложению.

Что делать? Популярную схему «оптимизации», когда в договор пишется сумма до 1 млн. руб., рассматривать не будем – слишком рискованно. Так что реальных варианта два. Первый (о нем мы уже вкратце упоминали выше) состоит в том, что, согласно ст. 220 НК, налогоплательщик вправе уменьшить подлежащий налогообложению доход на сумму фактически понесенных расходов. Например, вы продаете квартиру за 7 млн. руб., но когда-то раньше приобрели ее за 5 млн. Если документы на эту покупку за 5 млн. у вас в порядке, и вы можете представить их в налоговую инспекцию – доходом будут являться только 2 млн.

Второй вариант связан уже не с продажей, а покупкой новой недвижимости. Можно оформить имущественный налоговый вычет, выведя из-под налогов до 2 млн. руб. налогооблагаемой базы. Реальная экономия составит тут до 260 тыс. руб. (13% от этих самых 2 млн.).

Родственница ли невестка свекрови?
У меня с женой квартира в общей совместной собственности. Мы собираемся подарить эту квартиру моей матери. Какие тут возникнут налоги? Насколько я знаю, при дарении между близкими родственниками налоги платить не нужно. Но считаются ли достаточно близкими родственниками свекровь и невестка?

Близкими родственниками, напоминает Александр Ручкин («Юридический центр…»), согласно Семейному Кодексу РФ считаются супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры. Свекровь и невестка в этом перечне отсутствуют – так что налогообложение здесь будет производиться в общем порядке. Т.е. половина квартиры (доля мужа) дарится без налогов – потому что это сын дарит матери. А со второй половины – 13%.

Тем не менее, возможности для маневра есть. Прежде всего, режим общей совместной собственности не устанавливает, какая именно доля принадлежит каждому собственнику. Соответственно, вы с женой можете заключить договор определения долей, согласно которому вам принадлежит, например, 95%, а вашей жене – только 5%. И налог вашей матери придется платить только с этих 5%. Другой вариант состоит в том, чтобы заключить договор раздела имущества либо договор дарения. Просто и изящно: сначала жена дарит мужу (без налогов), потом сын матери (тоже без налогов).

…У всех этих хитростей есть, однако, одно слабое место. В Гражданском Кодексе имеется понятие «притворная сделка» — т.е. сделка, маскирующая собой нечто другое. Если жена подарила мужу, а муж на следующий день – своей матери, налоговики могут обратиться в суд, доказывая, что первая сделка была заключена исключительно с целью уйти от налогов. И совершенно не факт, что суд не прислушается к их аргументам. Мораль очень простая: между сделками должно пройти время. Если дар вашей матери предназначен для того, чтобы она действительно этой квартирой пользовалась (а не сразу продала, например), лучше побыстрее заключить первую сделку (дарения женой мужу), потом физически отдать квартиру матери – пусть живет там. А дарение ей провести позже, через годик-другой. Пускай все вокруг забудут…