Девелоперы не спешат размораживать проекты строительства жилья. Дисбаланс между спросом и предложением на первичном рынке Москвы усиливается, складываются предпосылки для резкого роста цен.
На столичном рынке новостроек созданы все условия для спекулятивной игры. Прибыль от инвестиций в строящееся жилье покрывает риски, связанные с долевым инвестированием. С января отдельные московские новостройки подорожали на 15–25%, а оставшиеся квартиры в некоторых сданных госкомиссии домах выставлены на продажу с 30−процентной наценкой. В ближайшие месяцы темпы роста цен могут ускориться, поскольку объемы жилищного строительства начинают явно отставать от спроса, разогреваемого ипотекой (с ее помощью сегодня совершается около 15–20% покупок). «С начала года объемы сделок с новостройками стабильно увеличивались на 10–15 процентов ежемесячно. Пауза возникла лишь в июне», — рассказывает гендиректор агентства недвижимости МИАН Василий Митько. «Мы выполняем и даже перевыполняем все планы по объемам продаж. Хотя сезонные колебания, конечно, есть. В апреле были лучше продажи, чем в мае. В июне лучше, чем в июле. Но в целом динамика положительная. Например, в одном из подмосковных проектов продаем около 30 квартир ежемесячно, в сентябре планируем поднять цены. В московском проекте бизнес-класса реализуем по 10–20 квартир в месяц», — рассказывает президент финансово-строительной компании «Лидер» Владимир Воронин. По оценкам директора управления реализации компании «ЮИТ СитиСтрой» Алексея Харитонова, около 5–7% сделок на рынке новостроек уже носят инвестиционный характер.
На пороге дефицита
По оценкам риэлтеров, в Москве в разных стадиях реализации находится около 200 проектов строительства коммерческого жилья на 2,5–3 млн кв. метров.
Оценить объем текущего предложения удастся лишь грубо, выделив из совокупного объема строящихся площадей непроданные квартиры. В отсутствие точных статистических данных остается предположить, что большинство проектов распродано более чем наполовину. То есть совокупные товарные запасы новостроек (не сданных госкомиссии) можно оценить примерно в 1,2–1,5 млн кв. метров. Из них около 60–70% приходится на проекты бизнес-класса, остальное — экономкласс (квартиры, стоимость квадратного метра в которых не превышает 130 тыс. рублей). Нужно при этом оговориться, что как такового рынка жилья экономкласса в Москве сегодня не существует, поскольку к этому формату можно отнести лишь несколько крупных проектов, локализованных в южных районах города.
Наши расчеты почти совпали с данными, предоставленными компанией Blackwood. По состоянию на июнь объем предложения на рынке новостроек аналитики Blackwood оценили в 1,1 млн кв. метров. При этом на долю бизнес-класса приходилось около 75%, 15% — на квартиры в элитных новостройках, около 10% — на экономкласс.
Товарные запасы в объеме 1,1–1,5 млн кв. метров жилой недвижимости — это много или мало? Если отталкиваться от ежемесячных объемов реализации жилья, которые оцениваются экспертами в 80–100 тыс. кв. метров, можно предположить, что квартир у риэлтеров и застройщиков примерно на год. В начале 2010−го несколько столичных девелоперов говорили «Эксперту», что нераспроданного жилья хватит на пару лет при условии сохранения существовавшего на тот момент спроса. Слишком многое указывает на то, что прогнозы участников рынка оказались излишне пессимистичными. Не будет преувеличением сказать, что столичный рынок новостроек уже находится на пороге дефицита.
Пожалуй, единственное исключение — сегмент элитного жилья. Компания Knight Frank оценивает объем предложения элитных новостроек в 1,028 тыс. квартир, Penny Lane Realty — примерно в 1,2 тыс. (около 150 тыс. кв. метров). Ежемесячно на рынке новостроек продается в среднем около 60 квартир. То есть запасы пока достаточно велики: на их реализацию потребуется около двух лет при условии сохранения нынешнего уровня спроса. При этом накоплен объемный навес перспективных проектов. Аналитики компании Contact Real Estate говорят о 13 проектах в центре Москвы, которые могут выйти на рынок в ближайшее время. По оценкам директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, до конца первого полугодия 2011 года на рынке элитной недвижимости могут появиться новые предложения примерно на 1,1 тыс. новых квартир. К этому стоит добавить около 800 квартир, которые временно сняты с продажи по тем или иным причинам.
Не спешат на стройку
Дальнейшее развитие ситуации целиком и полностью будет зависеть от инвестиционной активности строительных компаний. Пока она мизерна. В начале года ряд игроков вывели несколько новых проектов, однако вопреки ожиданиям большинство участников рынка этот порыв не поддержали, оставив перспективные площадки в замороженном состоянии.
Все это создает предпосылки для крупномасштабного кризиса в столичном домостроении: 2011–2012 годы почти наверняка окажутся провальными по объему ввода новых домов. По официальным данным, в 2009 году в Москве было введено в эксплуатацию 1,9 млн кв. метров коммерческого жилья, в 2010−м планировалось ввести около 2,4 млн кв. метров. Однако из-за отсутствия заделов и продолжительности инвестиционно-строительного цикла эти цифры могут так и остаться мечтой руководителей столичного стройкомплекса. Пока рынок сохраняет равновесие благодаря большому объему предложения квартир в домах высокой степени готовности, а также сданных госкомиссии комплексах. Однако этот резерв плавно, но неизбежно сокращается, в то время как новые проекты пока единичны.
«Я не ожидаю быстрого восстановления объемов строительства в Москве, — комментирует ситуацию Владимир Воронин из ФСК “Лидер”. — Во-первых, из-за усложнения административных процедур, внесения поправок в законы, регулирующих долевое инвестирование. Во-вторых, из-за кризиса неплатежей на рынке генподрядных услуг, одной из причин которого является сокращение объемов бюджетного финансирования. Сейчас очень проблематично найти качественного подрядчика — многие компании едва сводят концы с концами, уже ощущается дефицит мощностей. В-третьих, стали невозможны докризисные схемы финансирования строительных проектов: копнул котлован, распродал 60 процентов квартир в первые три месяца и вложил деньги в новые площадки. Сегодня все боятся покупать жилье на нулевой стадии. Поэтому, чтобы выйти на нормальные объемы продаж, девелоперам приходится вкладывать в разы больше собственных средств, чем два-три года назад».
Есть еще одно обстоятельство, мешающее инвесторам распаковывать активы, — неопределенное будущее сложившейся системы городского управления. Периодически появляющиеся слухи о скорой отставке руководителей мэрии явно не способствуют улучшению делового климата, особенно в строительстве — отрасли, известной жестким административным регулированием.
Последняя осень
По оценкам гендиректора компании «Миэль-новостройки» Марии Литинецкой, во втором полугодии на рынок столичных новостроек могут выйти четыре проекта суммарной площадью более 380 тыс. кв. метров. К весне ожидается еще около 220 тыс. квадратов. Всего 9 тыс. квартир. Плюс на рынок могут вернуться снятые с продажи квартиры в жилых комплексах бизнес-класса — это еще 200–300 тыс. кв. метров (преимущественно объекты компании «Дон-строй»).
Такие объемы вряд ли позволят сбалансировать ситуацию на рынке в целом. По мнению гендиректора компании Est-a-Tet Кайдо Каарма, вымывание наиболее ликвидных вариантов может спровоцировать рост цен уже в сентябре-октябре. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев прогнозирует, что до конца года цены на столичные новостройки могут вырасти как минимум на 5–7%.
Почти нет надежды на новые проекты у покупателей, планирующих приобрести жилье на юго-востоке и северо-западе мегаполиса. Скорее всего, в конце этого и начале следующего года им придется довольствоваться остатками площадей в сданных жилых комплексах, искать альтернативу в ближайшем Подмосковье (здесь, в отличие от Москвы, сохраняется высокая инвестиционная активность на рынке жилищного строительства) либо отправляться на вторичный рынок. Что, в свою очередь, может спровоцировать повышение цен и в этом сегменте.
Свежие комментарии