О том, как зарубежные рынки недвижимости преодолевают кризис, и еще о многом другом рассказала Наталья Завалишина, Генеральный директор "МИЭЛЬ-DPM"
— Первый вопрос об актуальной на сегодня проблеме – кризисе на мировом рынке недвижимости. На Ваш взгляд, кризис еще существует или уже прошел? Какие рынки уже успешно восстановились, а какие еще находятся на дне?
Очень сложно говорить в таких категориях. Во многих случаях кризис выразился в снижении общего потока сделок, интереса к инвестициям в недвижимость, отложенном спросе, а не конкретно в снижении стоимости объектов. Говоря даже о странах, где рынки «просели» достаточно сильно – Испания, Латвия и другие, нельзя сказать, что абсолютно все объекты снизились по стоимости. Это зависит от самого объекта, его локации и инфраструктуры, от позиции и финансового состояния застройщика, от стадии строительства объекта на момент начала кризиса. В некоторых случаях застройщик приостановил строительство, но не снизил стоимость, в других случаях — наоборот, была снижена стоимость, но объект продолжал строиться, в каких-то случаях, если проект существовал только на бумаге, строительство так и не начиналось. Такая же ситуация и с продавцами вторичного жилья – если объект с ипотечным обременением и у владельца появились проблемы финансового характера, то он выставляется на продажу с существенным дисконтом с целью быстрейшей перепродажи. Но все-таки большинство продавцов, не заинтересованных в быстрой реализации своих объектов цены не снижают совсем, или снижают, но незначительно; или предпочитают пока не продавать объекты в ожидании стабилизации ситуации. Поэтому на большинстве рынков ситуация достаточно разноплановая – анализируя стоимость одной группы объектов можно сделать вывод, что кризис еще не преодолен, с другой стороны, оживление спроса говорит о тенденции повышения интереса, соответственно, можно предположить, что рынки большинства зарубежных стран мало-помалу оживают.
Вопрос заключается еще и в том, что раньше цены росли еще и за счет строительства более современных, более дорогих объектов, т.е. при строительстве нового объекта повышалась и стоимость квадратного метра. Сейчас нет таких темпов строительства. В основном, продается то, что было построено ранее, поэтому и про рост стоимости говорить пока преждевременно.
Постепенно раскупается все, что было построено, прежде всего выбираются наиболее ликвидные объекты, поэтому через какое-то время на некоторых рынках возникнет ситуация дефицита и тогда можно ожидать повышение стоимости. Это наиболее общие тенденции большинства зарубежных рынков, но в каждой конкретной стране есть своя специфика.
— Чем, на Ваш взгляд, российский покупатель зарубежной недвижимости отличается от иностранного покупателя? На что он больше обращает внимание при выборе недвижимости (цену, качество и т.п.)? Нарисуйте портрет российского покупателя зарубежной недвижимости.
Большинство российских покупателей делают выбор эмоционально. Даже если речь идет об инвестициях, все равно важно, чтобы регион и сам объект нравился покупателю. Вообще российские покупатели, по большей части, рассматривают вложения в зарубежную недвижимость как определенную форму сохранения капитала – для собственного использования и, если потребуется, чтобы можно было продать или сдавать в аренду. Как правило, приобретенные за рубежом объекты редко сдаются, если только это не второй или третий объект, приобретенные специально для дальнейшей сдачи в аренду.
При выборе недвижимости важны стоимость и локация: близость к морю, источникам, рекам озерам, бизнесу, а также транспортная доступность от аэропортов.
— В Вашей компании проводилась акция «Дни Берлина в МИЭЛЬ-DPM» — с чем связано ее проведение (Германия становится все популярнее среди россиян)?
Германия и именно Берлин – недооцененный рынок. Берлин стал столицей относительно недавно и пока не достиг ценовых максимумов многих столиц – Лондона, Парижа, Москвы и т.д. Инвестиции в Берлин привлекательны тем, что это стабильный рынок, практически не затронутый кризисом, т.е. любые вложения, как минимум, сохранны. А с учетом бурного развития Берлина, экономического потенциала Германии – лидера Евросоюза, в недалеком будущем сегодняшние вложения окупятся. К тому же интересны как вложения в коммерческую недвижимость Германии, так и в жилую. В коммерческую — в связи с тем, что ежегодно увеличивается количество мировых корпораций, открывающих свои представительства в Германии, и, прежде всего, в Берлине, возрастает поток приезжающих в Берлин на работу и просто туристов. Спрос на жилой фонд также велик – по разным оценкам порядка 60-80% трудоспособного населения Германии жилье арендует, а не покупает, поэтому практически любой вид жилой недвижимости всегда востребован. К тому же в Берлине хорошее медицинское обслуживание, многие приезжают туда получать образование. И не стоит забывать, что Берлин всего лишь в 2,5 часах лету от Москвы. Все это делает инвестиции в берлинскую недвижимость более чем интересными.
— Назовите, пожалуйста, тройку лучших и тройку худших стран для инвестирования в недвижимость на сегодняшний день.
Это очень сложно сделать, поскольку в каждой стране, даже при очень существенном снижении стоимости, всегда есть «локомотивные» объекты, устойчивые при колебаниях рынка. Но если говорить в общем, то стоит с большой долей осторожности относиться к инвестициям в Египет, в ОАЭ, тщательно изучать проекты и застройщиков. Поскольку сейчас нет такого бурного роста стоимости как в предыдущие годы, лучше ориентироваться на стабильные регионы – Германию, Италию, Францию и т.д. Вообще много информации встречается про падение стоимости недвижимости в США – но если мы говорим про Нью-Йорк и, в частности, Манхэттен, то инвестиции туда более безопасны, т.к. спрос на эту часть США стабилен практически всегда. Поэтому говорить в целом о странах было бы большой ошибкой – надо рассматривать конкретные регионы или проекты. И, с целью минимизации рисков, лучше инвестировать в уже готовые проекты. Если есть задача войти с минимальным бюджетом в рынок, то целесообразно рассмотреть привлечение кредита и сдачи приобретенной недвижимости в аренду. Во многих странах доходы по аренде покрывают выплаты по кредиту или, по крайней мере, равнозначны выплатам по кредиту.
— Среди некоторых россиян бытует мнение, что покупать недвижимость за рубежом невыгодно – лучше просто покупать туристические путевки на отдых. На Ваш взгляд, насколько экономически целесообразна покупка второго дома за границей в нынешних условиях?
Это совершенно разные вещи. Покупать туристические путевки можно и при наличии второго дома за рубежом, это совсем не означает, что все время надо отдыхать в одном и том же месте. К тому же приобретение зарубежной недвижимости, как правило, это инвестиции именно свободных средств, с целью вложения и получения от этого дополнительных преимуществ (Шенгенской визы, возможности в любое время выехать на отдых, получать дополнительный доход и т.д.). Есть еще один аспект – если объект выбран именно правильно, то он достаточно экономически выгоден, с необходимой инфраструктурой, близок к водоемам и аэропорту — у Вас практически всегда есть место для отдыха или проживания, даже в случае финансовых затруднений или если необходимо сменить обстановку на длительный срок. Есть немало людей, привыкших проводить отпуск на Лазурном берегу Франции или Севере Италии, но у них есть объекты в Болгарии, Черногории, Турции, именно на тот самый «крайний случай».
Объекты очень недорогие в содержании, поэтому отпуск и наличие недвижимости – мало связанные друг с другом процессы. Для россиян такая тенденция еще не очень привычна, хотя мы много сталкиваемся с такого рода инвестициями, например, англичан – одна и та же семья может владеть объектами в разных частях мира и не бывать там годами. При этом недвижимость не сдается в аренду, не выставляется на продажу, а просто ждет момента, когда владельцы захотят провести там какое-то время.
С другой стороны, владение недвижимостью и отдых в одном и том же месте для многих, особенно семей с детьми, представляют определенный интерес. Также как дача в одном и том же месте – там образуется круг знакомых и друзей, можно ездить отдыхать без вещей, становится понятно в какие рестораны стоит ходить, в какие нет, т.е. нет «неприятных» сюрпризов.
— Россияне интересуются только жилой недвижимостью за границей, или коммерческой недвижимостью и земельными участками тоже?
В принципе, к жилой недвижимости больший интерес.
— Популярные среди россиян Болгария и Испания довольно тяжело переживают кризис, на этих рынках довольно много нереализованных объектов. На Ваш взгляд, каковы перспективы этих рынков?
Действительно, и в Болгарии, и в Испании достаточно большая перезастройка, поэтому сложности есть. Что касается Болгарии – там ситуация более понятная. Застройка велась по всему побережью, от Румынии до Турции, это порядка 380 км береговой линии. Объекты, которые построены на первой или второй линии – это или отели, или достаточно востребованные комплексы. А вот все, что дальше – это достаточно спорные объекты, и чем дальше, тем сложнее. В ликвидных комплексах цены практически не упали, лишь подверглись некоторым корректировкам, а вот на расстоянии нескольких километров от моря можно встретить скидки 30, 40 и 50%.
Происходит, на мой взгляд, «выравнивание» ситуации – то, что стоило достаточно реальных денег, корректировке не подверглось, то, что было завышено – приходит в нормальное состояние.
В Испании ситуация более сложная – береговая линия очень большая и статус проектов в разных частях страны различен. Традиционные объекты в Марбелье – признанном элитном регионе Испании – если и снизились, то не существенно, скорее прошли некоторую корректировку, с учетом реалий. А вот объекты, построенные, например, в 10-15 км от Марбельи, с претензией на то, что это также элитные объекты, нередко снижены по стоимости на 50%. Это достаточно частый случай – объекты, расположенные в относительной близости от элитных регионов и нередко предлагавшиеся ниже по стоимости на 20-25%, сейчас сильно потеряли в цене именно из-за непродуманной локационной политики и завышенного ценообразования. В Испании было очень много мест, где велась активная застройка, без достаточного понимания на кого, в конце концов, эти проекты рассчитаны и какого они уровня. Очень часто проект элитного уровня строился в местах, которые только в плане должны были стать центрами активного туризма и отдыха. А с учетом нынешней ситуации этот срок будет еще более долгим. Т.е. локация, локация и еще раз локация – именно это один из определяющих принципов в недвижимости.
— В завершение дайте совет людям, которые интересуются зарубежной недвижимостью, но как-то не решаются или боятся вкладывать деньги.
Во все времена недвижимость – это один из наиболее надежных способов если не преумножения, то сохранения капитала точно. И сейчас достаточно благоприятный момент для вложений – можно найти хороший проект по достаточно привлекательной стоимости. Поэтому надо четко ответить на вопрос о целях покупки и тогда приступать к поиску, а решение всегда найдется!
Свежие комментарии