Непрофильные активы стоимостью примерно 2 трлн. рублей, из которых около 70% составляют объекты недвижимости, скопились на активах российских банков. Практически все эти объекты управляются банками, особенно государственными, неэффективно. Рейдерская политика, воцарившаяся на рынке коммерческой недвижимости, по мнению экспертов, снова сделает его опасным для инвесторов.

 

Как отметил на прошедшей 14 сентября пресс-конференции Penny Lane Realty «Передел собственности на рынке коммерческой недвижимости» президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков, создавая более выгодные условия одним компаниям, и менее выгодные другим, как правило, из сферы малого и среднего бизнеса, государство нарушало естественные процессы рыночной экономики.

 

«Начав реализовывать скопившиеся у них непрофильные активы в виде объектов недвижимости, банки создадут угрозу бизнесу. Однако, есть твердая уверенность, что эти активы через некоторое время станут востребованными на рынке, а может быть, даже дефицитными, вырастут в цене и позволят покрыть убытки и потери, которые банки понесли с ними ранее. Поэтому банки продолжают хранить недвижимые залоги на балансе, хоть и себе в убыток», – говорит Анатолий Аксаков, отмечая, что пока на кредитование объектов коммерческой недвижимости сохраняются «драконовские» условия.
 

Сценарии захвата

По словам ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, перераспределение прав собственности банками осуществлялось по четырем сценариям. В первом случае банк отбирал за долги объекты девелоперов, если долг был бесперспективным, а недвижимость ликвидная. Таким путем банкам отошли бизнес-центры «Город столиц» (Capital Group), проект «Хрустальные башни» (Coalco). По второму сценарию девелопер самостоятельно отдавал за долги часть своего бизнеса, в результате чего банк контролировал финансовые потоки. Именно таким образом, 51% акций компании «Система Галс» и 20% акций компании «Дон-Строй» перешли в собственность банка ВТБ.

 

Третий сценарий предполагал, что девелоперу удавалось реструктурировать задолженность перед банком (например, компании «Комплексные инвестиции», группе компаний «ПИК», копании «Девелопмент-Юг»). И наконец, согласно четвертому сценарию девелопер, взявший кредит и чувствовавший себя не вполне уверенно, предусмотрительно реализовывал часть незаложенной недвижимости на открытом рынке, понимая, что в ближайшем будущем на него может быть оказано давление со стороны банков. Вырученные деньги шли на оплату долга. Таким образом поступили Horus Capital, «ОПИН», AFI Development, «Евразия».

 

«Свои объекты стрит-ритейла, которые до этого никогда не поступали в продажу, был вынужден распродать Horus Capital. Сбыть не очень ликвидный бизнес-центр в Выхино компании AFI-Девелопмент удалось благодаря закрытию Черкизовского рынка, владельцы которого теперь переехали в другой район. Не так повезло компании «Авангард» с их бизнес-центром Victory Plaza, площади в котором девелоперу не удалось распродать или сдать в аренду перед передачей актива банку. Банк же, со своей стороны, сделал все возможное для того, чтобы арендные сделки были не совершены. В итоге объект сейчас пустует, но зато находится в собственности банка», – рассказывает Максим Жуликов. По его словам, только коммерческие банки сейчас реализуют непрофильные активы с выгодой. Госбанки же в большинстве случаев проявляют себя неэффективными собственниками из-за отсутствия опыта работы с недвижимостью и четких регламентов.

Ритейл еще дышит
По мнению директора департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексея Могилы, причина неэффективного менеджмента со стороны банков заключается в отсутствии управляющих, которые могли бы общаться с арендаторами. «Не думаю, что в ближайшее время банки покажут эффективное управление», – прогнозирует Алексей Могила.

 

По словам эксперта, практически 98% торговых центров строились до кризиса с привлечением банковских займов, и когда на рынке наступили тяжелые времена, передача прав собственности на объекты торговой недвижимости банкам была довольно масштабной. Результатом этого передела отчасти стала заморозка практически всех проектов строящихся торговых центров в российских регионах – доля замороженных ТЦ, по мнению Алексея Могилы, достигает 98%. В связи с этим фактом можно предположить, что в 2011-2012 годах в России будет сдаваться мало новых торговых помещений: девелоперы заняли выжидательную позицию или находятся в поиске финансирования за рубежом. «Однако зарубежные инвесторы получили указание работать только на собственных рынках, так что ждать их ближайшего прихода в Россию не приходится», – констатирует Алексей Могила.

 

Зато сегмент стрит-ритейла кризисный передел собственности практически не затронул: эти объекты строились в основном на собственные средства или с привлечением небольших займов. Сегодня, по мнению экспертов, этот сегмент практически полностью восстановился, о чем свидетельствует рост арендных ставок и цен продаж по основным торговым коридорам. «Уже постепенно заключаются сделки по продаже магазинов на Тверской улице, бюджет которых составляет до $4500-5000», – информирует Алексей Могила.

Инвесторы не спешат возвращаться
Как полагает Даррэлл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis в России, уже прошло то время когда в России присутствовали единичные инвесторы, заинтересованные в покупке distressed assets (очень дешевых, нестабильных проектов, которые можно было приобрести за небольшие деньги). «Сегодня на российский рынок приходят оппортунистические настроенные инвесторы. Инвесторы подобного рода заинтересованы в возможности покупки объектов в новом рыночном цикле. Они готовы держать у себя эти проекты в течение 2-х – 4-х лет, чтобы, в конце концов, продать, когда рынок станет более прозрачным. Что касается немецких фондов, то сегодня они столкнулись с изменениями в законодательстве, регулирующими их деятельность. Так что вряд ли они вернутся в этом году».

 

«Институциональных инвесторов на российском рынке практически нет. По нашим прогнозам, большой процент институциональных инвесторов может вернуться на рынок только в следующем году. В 2011 году иностранные инвесторы должны уже будут начать проявлять активность на рынке недвижимости. В процентном соотношении активность между российскими фондами и иностранными инвесторами будет распределяться таким образом – 50% на 50%. Наиболее привлекательными объектами для инвестирования станут торговые помещения и офисы хорошего качества в центре», – прогнозирует Даррэлл Станафорд.

Структура иностранных инвестиций в Россию
В сегменте складской недвижимости еще возможны инвестиции в новое строительство, полагает генеральный директор «Эспро Менеджмент» Олег Коновалов. «Это объясняется тем, что доля вакантных площадей на рынке сокращается, и спрос толкает ставки вверх, вновь делая инвестиции в девелоперские проекты складской недвижимости привлекательными как для иностранных, так и для российских инвесторов – ведь особого передела рынка складской недвижимости в связи с кризисом не произошло», – сообщает Олег Коновалов.

 

По словам Алексея Филимонова, генерального директора компании Astera, средства работающих на российском рынке иностранных фондов ограничены суммами порядка $100 млн. Объемы инвестиций некоторых активных российских инвестиционных фондов более значительные, но также отнюдь не астрономические. «С нашей точки зрения инвесторами могут быть холдинговые компании, инвестирующие в недвижимость, строительные фирмы или торговые сети. Также на рынке появились собственники, которые получили доступ к финансированию и рассматривают проекты. На 90% мы ожидаем, что в ближайшем будущем будут инвестировать российские компании. Западных же инвесторов пугает не состояние нашего рынка недвижимости, а отсутствие нормы прибыли и доходности», – говорит Алексей Филимонов.

Коварные, но неэффективные банки
Как считает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, действия многих банков сложно оценить однозначно, но можно предположить, что своей агрессивной манерой захвата активов они создают себе неважную репутацию. «Тот же Альфа-Банк поступил эффективно с точки зрения собственной наживы, реализуя объекты, которые по закону могли составить общую долговую массу банкротящихся компаний, не оплачивая услуги профессиональных операторов рынка и выкупая долговые обязательства девелоперов. Данные рейдерские действия создают преграды ведению бизнеса, и оппоненты вынуждены идти на уступки. Однако, таким образом с точки зрения репутации и потенциала эффективного сотрудничества в будущем, этот банк, по моему мнению, несет куда большие потери. Если десять лет назад частое требование наших клиентов «не рассматривать в качестве клиента по сделке «Альфа-Банк» и близкие ему структуры» было достаточно частым, то сегодня такое отношение к себе вновь культивируется самим банком», – заявил Дзагуров.

 

Также глава риэлторской компании отметил, что тот же Сбербанк в лице «СБ-Капитал» показал высокую эффективность в работе с объектами Capital Group («Город столиц» и пр.), где благодаря правильно выбранной стратегии продажи с исполненной внутренней отделкой, реализация идет успешно, на своих собственных объектах, в частности, филиалах ведет себя как неэффективный собственник. «Дело в том, что всего 12% филиалов банка находятся у него в собственности. Понятно, что в трудные годы новые филиалы практически не открывались, то есть почти все договора аренды заключены на условиях, не выгодных Сберу, предусматривают (даже в кризис) возможность одностороннего повышения арендодателями ставок в пределах 5-10%. Таким образом, и в кризис Сбербанк арендует площади, ставки по которым в лучшем случае не растут».

 

Алексей Филимонов объясняет поведение банков тем, что сегодня они не желают расставаться с объектами за цену ниже залоговой стоимости и показывать убытки при реализации этих активов, что связано с политикой Центробанка. «Банки продавать не хотят, а управлять-то они могут. Однако в большинстве случаев банки даже не меняют тех управленческих команд, которые находятся на объектах. Ведь в основном они занимаются asset-менеджментом, а не property-менеджментом. У них, как правило, нет своих людей, повышающих эффективность управления активами, все тут зачастую зависит от одного ключевого человека», – говорит Алексей Филимонов.

 

По его словам, банки выжидают время, чтобы избавиться от непрофильных активов по более привлекательной цене. Ресурсов и возможностей для повышения доходности объектов у банков нет – это уже отдельный бизнес, требующий дополнительного вложения средств, вкладывать которые в стрессовые активы банкам никто не даст. «Вся политика направлена на сохранение и удержание тех денежных потоков, которые эти объекты дают. По возможности оптимизируется ценовая политика с точки зрения аренды. Но никто не инвестирует в эти объекты», – объясняет поведение банков Алексей Филимонов.

©2021 KBAPTUPA.RU