Растущие продажи элитных квартир не спасают застройщиков от убытков

На рынок элитных новостроек сегодня понемногу возвращаются инвесторы, продажи квартир растут, а вместе с ними и цены. Тем не менее, застройщики элитной недвижимости, не успевшие достроить и продать свои объекты, терпят сегодня наибольшие убытки – с докризисных времен элитная недвижимость подешевела почти на 60%. Последним об убытках на рынке "элитки" отчиталась RGI International, застройщик самого дорогого района Москвы – Остоженки и окрестностей.

В отчете компании RGI International сообщается о чистом убытке за первые шесть месяцев 2010 года в размере $3,95 млн. Год назад за тот же период времени он получил чистую прибыль в $59,262 млн.

О ком речь
RGI International – девелоперская компания, до момента выхода на IPO известная на рынке элитной недвижимости как Ross Group. Ее крупнейшим бенефициаром является предприниматель Борис Кузинец, построивший, пожалуй, большую часть элитных домов на Остоженке, которую принято считать «золотой милей» столичного рынка недвижимости.

В настоящий момент портфель компании включает в себя десять проектов в Москве – один на стадии строительства (универмаг Tsvetnoy Central Market на Цветном бульваре) и девять – на стадии девелопмента (жилой комплекс «Хилков», четырехзвездочный отель на Земляном Валу, жилой комплекс «Остоженка», жилой комплекс с торговыми площадями «Челси» в районе Сретенки, многофункциональный комплекс (МФК) "Парк Победы", МФК "Медиа-центр", БЦ "Мечта" и "Майя", а также жилой комплекс для среднего класса «Кингстон» в Митино общей площадью более 1,3 млн кв. м). Сейчас акции девелопера торгуются на AIM, площадке для альтернативных инвестиций LSE (Лондонской фондовой бирже).

«Отрицательная прибыль говорит о том, что сейчас RGI находится в стадии строительства (крупный розничный объект на Цветном бульваре), а также в стадии разработки новых проектов, поэтому доходная часть меньше расходов», – объясняет директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн. По ее мнению, для девелопера, особенно такого, как RGI, полугодовые показатели прибыльности не являются основным индикатором, на их основе нельзя судить о рентабельности девелоперского бизнеса как такового. Гораздо более важную роль играет оценка портфеля компании, который вырос на 4%.

Элитные застройщики не сдаются
Практически все девелоперы тяжело пережили кризис: рынок недвижимости и строительства – один из главных пострадавших. При этом пострадали все застройщики: и те, кто специализировался на жилой недвижимости, и те, кто делал ставку на коммерческую недвижимость. «Конечно, очень сильно кризис сказался на застройщиках элитной недвижимости», – говорит Анастасия Соснова, аналитик «Инвесткафе». Она приводит примеры таких застройщиков, как «Дон-Строй» и «Система-Галс», которые не смогли расплатиться по долгам и перешли под контроль ВТБ. Что касается остальных девелоперов, специализирующихся на «элитке», то те хотя и начали восстанавливаться, но по итогам 1-го полугодия 2010 года все равно демонстрируют убытки. Так, например, девелопер ЛСР, который застраивает Санкт-Петербург элитным жильем, зафиксировал в этом периоде почти $700 тыс. убытков».

«Кризис, безусловно, сказался на элитных застройщиках, прежде всего, в том, что многие проекты были пересмотрены или приостановлены. RGI в данном случае – не исключение. Однако рентабельность этого бизнеса остается на высоком уровне, несмотря на высокую стоимость финансирования, некоторую неопределенность с площадками и прочими рисками», – говорит Екатерина Тейн.

Возвращение блудных инвесторов
По информации риэлтора элитной недвижимости Chesterton, в настоящий момент на рынок элитных новостроек, несмотря на кризис, снова вернулись инвесторы, а объемы продаж выросли на 40%. Эту информацию подтверждает и директор по развитию компании «Калинка Риэлти» Алексей Сидоров. «Мы замечаем растущую активность на элитном рынке – пока она выражается не столько в действиях девелоперов, сколько в проявлении намерений, рассмотрении новых площадок и проектов. Выросли и цены на элитное жилье – в настоящий момент они составляют около $19-20 тыс. за кв. м. Наибольшее их падение, практически до 60%, было зафиксировано в декабре 2008 – январе 2009 года, когда цены на «элитку» снизились до $10-11 тыс. за кв. м. Однако с того момента они успели отыграть уже почти 50% – там, где вчера жилье стоило $10 тыс. за кв. м, сегодня оно выросло до $18 тыс. Так что те, кто приобрел элитное жилье в январе этого года, уже успели на нем заработать», – комментирует Алексей Сидоров.

По мнению управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, сегодня «на коне» находятся те девелоперы, у которых есть проекты на стадии реализации, а не проектирования, особенно если это проекты в области жилья – они, по мнению эксперта, обречены на успех. «У RGI в настоящий момент есть жилые проекты, но только на стадии проектирования. Поэтому бравировать перед владельцами акций ростом стоимости земельного банка им сейчас сложно. Если раньше у открытых строительных компаний происходил операционный убыток, то он покрывался ростом стоимости земельного актива в целом – в итоге все компании так или иначе демонстрировали прибыль. Сегодня ситуация сменилась – в выигрыше только те, у кого есть реальные доходы от продаж», – говорит Ковалев.

Как полагают в Blackwood, в ближайшее время девелоперам реально будет приносить прибыль участие в проектах, так или иначе ориентированных на конечного пользователя – в ритейле, городской недвижимости или складах. Но рынок офисной недвижимости, который слишком зависит от состояния бизнеса, пострадавшего в кризис, по-прежнему переживает не лучшие времена. «Пока в этом сегменте не будет стабильности, не будет и потребителей для качественной офисной недвижимости», – рассуждает Константин Ковалев.

Руководитель Penny Lane Realty Георгий Дзагуров вообще советует российским девелоперам брать пример с западных, в частности, американских компаний, которые в связи с кризисом понизили свои ожидания, в отличие от московских «коллег» по рынку. «В том же Майами рынок упал в 3-4 раза, но зато он стал доступен для инвесторов, а, значит, вновь развивается. Наши девелоперы, увы, по-прежнему годами сидят и держатся за старые деньги и проекты, продолжают выплачивать кредиты банкам, но не развивают свои объекты. Такая политика свидетельствует о том, что девелоперский рынок развивается неэффективно», – резюмирует Георгий Дзагуров.