Снижение цен на столичном рынке жилья обратило на себя внимание потенциальных покупателей. Однако непонятно, как будет развиваться ценовая ситуация в дальнейшем, инвестировать ли собственные средства в жилье и если да, то в какое?
Что представляет собой жилой фонд?
Классифицировать дома можно по различным признакам. Наиболее часто жилые здания группируют в зависимости от строительного материала, из которого они построены и типа самой постройки. Так различают панельные дома, блочные, кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитно-каркасные; низкоэтажное городское строительство сегодня представлено так называемыми таун-хаусами.
С начала прошлого века лидирующие позиции занимает строительство из кирпича. Наличие сырья (глины), пожаробезопасность материала (по сравнению с деревом), возможность строить высокоэтажное здание — все это стимулировало развитие кирпичного домостроения. В предвоенные и послевоенные годы подавляющее количество таких зданий представляло собой перенаселенные коммуналки и элитные квартиры с просторными кухнями, лифтом, мусоропроводом и даже комнатой для прислуги. Сегодня сохранившиеся здания той эпохи либо выкуплены коммерческими фирмами и сдаются под офисы, либо переделаны из коммуналок в просторные дорогостоящие квартиры, цены на которые в основном определяются местоположением (подавляющее число послереволюционных построек сконцентрированы в историческом центре города).
Из кирпича также строились известные «сталинки» и «хрущевки». Первые отличались повышенным комфортом (парадные подъезды с лифтами, высокие потолки, внушительные по толщине стены, благородно оформленные фасады и пр.). Вторые решали проблему массового расселения в начале 60-х, поэтому строились исходя из минимальных требований: 5 этажей, отсутствие лифта, совмещенный санузел, кухня не более 6 кв. м, практически отсутствующая прихожая.
Высокоэтажное (12-16 этажей) кирпичное строительство не имело столь массового развития, поскольку квартиры в таких домах могли себе позволить, как правило, только члены жилищных кооперативов.
Остальные довольствовались входящими в моду вслед за кирпичными постройками панельными и блочными домами (материал — бетон). Их неоспоримое преимущество перед кирпичными — высокая скорость возведения. Панель представляла собой целую стену, а блок, чуть ли не комнату. Такое жилье не нужно было собирать по кирпичику, оно строилось сразу целыми этажами! При этом качество панели оставляло желать лучшего. Характерные недостатки железо-бетонной плиты: плохая паропроницаемость (бетон не впитывает и не отдает влагу или, как говорят в народе, «не дышит») и низкие теплоизоляционные свойства. Помимо этого качество межпанельных стыков при соединении плит (держались чуть ли ни на одной сварке выступающих из панелей петель) оставляло желать лучшего — очень часто именно здесь обнаруживались щели и как выражались часто сами жильцы, дом «сифонил». Сегодня самые первые «панели» (панельные дома) уже сносят в массовом порядке, возводя на их месте современные жилые здания.
О том, что «хрущевки» не будут стоять веками, знали с самого начала. Их строили на непродолжительный срок (в среднем 15-25 лет) для расселения тех, кто жил в коммуналках впятером или всемером в одной комнате или занимал сырые, темные, полуподвальные помещения, а также тех, кто всеми силами стремился поселиться в столице. При этом поставленная задача была выполнена и даже более того, перевыполнена, поскольку многие пятиэтажки стоят до сих пор сверх определенного для них срока.
Однако рост населения Москвы (да и области) требовал все больших темпов строительства и заселения новостроек. Стали появляться целые кварталы девятиэтажных и шестиэтажных «панелек», не отличающихся, к сожалению, высокими эксплутационными свойствами.
Экономическая и политическая дестабилизация, развал СССР и первые годы становления России нарушили объемы массового строительства. А с последующим становлением рынка недвижимости появились новые типы домов: монолитно-панельные и монолитно-каркасные. У первых бетонная основа заливается по методу «скользящей опалубки». Опалубка — это форма, в которую закладывают металлическую арматуру и заливают бетон (по мере высыхания бетона опалубка поднимается все выше и выше до самого верха здания). Снаружи дом обкладывают изоляцией и финишным (отделочным) материалом. У вторых из железобетона собирается несущий каркас, а стены выполняются из сравнительно легких материалов. Минимальный срок жизни монолитно-панельных и монолитно-каркасных домов определяется в 120-150 лет, то есть это очень прочные и долговечные конструкции. К сожалению, такие прогрессивные методы строительства (быстро и надежно) не заняли главенствующего места при выборе строительства жилья эконом-уровня, то есть не применяются для самого массового строительства. Эта ниша до сих пор занята панельным домостроением. Правда, оно несопоставимо по качеству с «панелями» эпохи массовой застройки 60-х годов. Это высокоэтажные здания (16 этажей и более), с современной тепло- и звукоизоляцией и достаточно удачной планировкой.
Помимо многоэтажных зданий в настоящее время получили распространение так называемые таун-хаусы или, говоря по-русски, совмещенные коттеджи (2-4 этажа). Опыт таун-хаусов пришел к нам с Запада, где из-за экономии земельного фонда городские частные домики вынуждены стоять вплотную друг к другу. В одном подъезде (одной ячейке) таун-хауса может проживать от одной до трех-четырех семей. Как правило, таун-хаусы объединяют в небольшие кварталы, как например в Куркино.
На что делать ставку?
Сегодня приобретение жилья (объекта недвижимости) все чаще рассматривается с учетом выгоды от капиталовложений. В принципе это правильно не только для постоянных инвесторов, но и для тех, кто решает свой жилищный вопрос, поскольку для многих из них квартира — это тот единственный капитал, который они могут использовать в целях повышения собственного благополучия.
Последние ценовые изменения более рельефно выделяют ценность (и стоимость) того или иного вида жилья. Скажем, при общем снижении цен (при прочих равных условиях) за период с января-февраля текущего года до конца июля менее качественное жилье (например, «плохая панель») подешевела больше, чем современная панель. Соотношение в среднем 8-11% к 2-5% (в зависимости от района) соответственно. Если раньше незыблемым по стоимости и надежности вариантом была квартира в сталинском доме, то уже сегодня наметилась тенденция к снижению ее стоимости, поскольку имеются весьма привлекательные предложения в монолитно-каркасных или монолитно-панельных домах («монолите»). Разумеется, что через 10-15 лет данная ситуация еще более усилится.
Характер ценовых соотношений во многом определяется возможностями рынка, удовлетворенностью в том или ином виде жилья. Сегодня налицо нехватка жилплощади эконом-уровня и в тоже время далеко не все жилье продается, а если и продается, то не всегда используется (заселяется). Можно наблюдать отложенное предложение, то есть свободный жилой фонд находится в руках инвесторов, которые хотят выиграть на повышении стоимости жилья и придерживают его до более удобного случая.
При дальнейшем снижении цен инвесторы-собственники наверняка начнут реализацию своей недвижимости, что еще более будет способствовать снижению цен на рынке и в первую очередь это может коснуться дешевого жилья, так как оно наиболее подвержено ценовым колебаниям и жилья дорогого, но не считаемого элитным на сегодняшний день по ряду причин (те самые квартиры, которые не пользуются активным спросом). Кроме того, будут падать цены на жилье, стоящее между принятыми ценовыми категориями. При этом стоимость квадратного метра в самых маленьких однокомнатных квартирах и комнатах в районах со слабой инфраструктурой и транспортной доступностью останется высокой, поскольку спрос на такое жилье самый высокий.
Элитная недвижимость, как наиболее устойчивая к ценовым колебаниям, сохранит свою стоимость дольше других, но и при росте цен возрастет в цене позже других.
Наиболее выгодной для вложений остается жилье среднего уровня и бизнес-класса. Сохраняя высокую ликвидность (быстрое превращение в денежные знаки котируемой валюты) такое жилье не так быстро дешевеет и позволяет владельцу реализовать свой капитал в минимальные сроки и без потерь.
Стоит добавить, что наиболее выгодно приобретать жилье на начальной стадии строительства. В любом случае по окончании всех строительных работ и сдаче дома госкомиссии стоимость приобретенной ранее квартиры увеличится минимум на 20-30%.
Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры, цена одного квадратного метра в них наиболее высокая. А вот разница в цене единицы площади двух и трехкомнатных квартир не столь великая. По большому счету «трешка» и «двушка» одинаковой площади на одном этаже стоили бы почти одинаково (на самом деле в одном доме «трешка» всегда больше «двушки», поэтому первая дороже).
Стоит ли вообще инвестировать в жилую недвижимость? Единого ответа для всех не существует.
Тот, кто успешно и профессионально занимается инвестированием скорее всего будет продолжать свое дело. И это несмотря на то, что таких крупных прибылей, как 5-7 лет назад уже нет и по всей видимости в обозримом будущем не будет!
Тому же, кто в первую очередь заботится об улучшении жилищных условий и просто старается не потерять деньги с течением времени желательно проконсультироваться с опытными специалистами (риэлторами, юристами) и немного изучить отечественный рынок жилья прежде, чем осуществлять сделку. Тоже самое можно порекомендовать всем, кто только начинает пробовать свои силы на рынке недвижимости в качестве инвестора: без хорошего «проводника» в начале пути очень сложно.
Если судить о выгоде исключительно арифметически, то пока жилая недвижимость приносит месячный доход больше, нежели средний процент по банковскому депозиту, как минимум на 2,5-3,2% (а то и 12-23%). Правда эти цифры взяты из неофициального источника. Поскольку точных сведений никто не выдает: реальную стоимость сделок купли-продажи или сдачи в аренду, а тем более «чистый доход» все стараются скрыть, избегая огласки для налоговых органов. Но, если бы доходность на рынке недвижимости была бы ниже, бизнес в сфере недвижимости просто перестал бы развиваться. На сегодняшний день мы не наблюдаем такого развития событий.
Сказать сегодня, что будет с ценами к концу осени достаточно сложно. Рынок недвижимости по традиции оживет после некоторого летнего затишья в первую декаду сентября. По общему мнению экспертов, резкого обвала цен не предполагается. Максимум 10-20% (прогноз Росгосстраха) к концу года по сравнению с его началом. По словам Олега Репченко руководителя IRN.RU падение цен с декабря 2006 года по апрель 2007 уже составило 10%. Значит к концу года можно заложить в среднем 5-7% и то, по самым неликвидным позициям.Сегодня средняя цена квадратного метра в недорогих домах колеблется от $4850 до $ 4900. Самой дешевой считается «плохая панель» в районах с недостаточно развитой инфраструктурой, стоявшая еще в марте не более $3848. В качестве сравнения, более достойная современная панель продавалась по цене $4208. Возможно, что приблизительно такой порядок цен, сохранится к ноябрю-декабрю 2007 года.
Алексей Трембицкий
http://www.personalmoney.ru
Свежие комментарии