Пока в столице царит неясность с назначением на пост мэра, столичные чиновники, близкие к стройкомплексу, продолжают смущать горожан странными заявлениями. В частности, это возвращение к непопулярной у москвичей теме возведения мансардных этажей над старыми пятиэтажными домами. Как считают эксперты, эта технология по-прежнему является нерентабельной для инвесторов, впрочем, как и сам снос пятиэтажек.

В рамках седьмого Дня экономики Москвы в Баварии, на круглом столе, посвященном энергоэффективности, первый заместитель главного архитектора столицы Юрий Григорьев заявил, что сегодня около 52 млн кв. м жилья в Москве требуют санации, то есть утепления и реконструкции инженерных систем. Под санацией Юрий Григорьев имел в виду утепление и реконструкцию фасада здания, замену всех инженерных коммуникаций и окон. В случае если санация будет проведена как надо, такие дома, по мнению Григорьева, могут использоваться еще достаточно долго. <

Как считает чиновник, совершенно необязательно сносить все пятиэтажки, как ранее предполагала сделать мэрия города, достаточно их санировать. «Гораздо эффективнее было бы снести только дома, которые действительно не могут стоять дальше, а оставшиеся пятиэтажки санировать, надстроить над ними еще один этаж и легкую мансарду»,— пояснил первый замархитектора. <

Система сбоит
Сделать такое заявление в Германии имело смысл хотя бы потому, что, пока отечественные инвесторы воротят нос от социальных программ стройкомплекса, немецкие строители имеют богатый опыт по этой части— только в Берлине было реконструировано около 70% ветхого жилья. По этой причине еще в 2000 году Юрий Лужков и бургомистр Берлина подписали меморандум о сотрудничестве в области строительства и ЖКХ по программе «Комплексная санация жилых домов». В частности, немецкие технологии были испытаны на двух девятиэтажках на Краснохолмской набережной и 12-этажке на Малой Калитниковской улице. Эксперимент доказал, что при быстрой и слаженной работе санация зданий без отселения жителей имеет право на жизнь, хотя и влетает бюджету в копеечку.

Все, что смогли снести
Снос московских пятиэтажек устаревших серий начался еще в середине 1990-х годов. До запуска программы площадь пятиэтажного жилого фонда составляла примерно 25% от общего объема жилья в столице. Программу сноса планировали завершить в 2010 году, но из-за кризиса передвинули сроки сперва на 2011, а затем на 2012 год. Теперь на повестке дня 2014 год. А все пятиэтажки планируется снести до 2025 года, когда они придут в окончательную негодность.

В то же время московская программа по сносу пятиэтажек стала давать сбои: ее завершение перенесли на 2014 год, но уверенности в том, что этот срок окончательный, нет никакой. Для реализации программы нужны инвесторы, однако снос пятиэтажек в их глазах теряет привлекательность. Сейчас большая часть из старого пятиэтажного жилого фонда Москвы снесена: из 1772 попавших в программу пятиэтажек (около 6,5 млн кв. м) осталось 452. Но их снос упирается в отсутствие стратегических инвесторов и проблему с переселением жильцов. Именно поэтому, как считает Юрий Григорьев, программа ликвидации пятиэтажек в последнее время может подвергнуться корректировке, а списки домов под снос могут быть сокращены. Хотя, как считают участники рынка, эти меры только отодвинут необходимость сноса старых жилых домов.

Где проблема зарыта
По словам президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, программа сноса пятиэтажек сносимых серий идет своим ходом, как и шла, а все возможные варианты с надстройкой пятиэтажных зданий касаются домов несносимых серий. «Безусловно, из-за кризиса и отсутствия денег все программы стали секвестировать и количество сносимых домов уменьшилось. Но дома по-прежнему сносят, стартовые новостройки строятся, людей переселяют. Впрочем, для инвесторов эта программа с самого начала была сложной»,— признает Владимир Воронин.

Что сносить, что не сносить
К сносимым пятиэтажным домам относятся панельные постройки первого периода индустриального домостроения, в том числе такие серии, как К-7, П-32, П-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335, а также некоторые из II и I серий. Также сносу согласно проекту Генплана развития Москвы до 2025 года подлежат жилые дома серий 1605-АМ, II-49, II-5. К категории несносимых относятся кирпичные дома серии 1–511 и 1-447, блочные— 1–510 и панельные— 1–515.

Сложности заключались в необходимости осуществления слишком большого количества этапов инвестором— расселения старого дома, строительства нового объекта для переселения жильцов, при полном отсутствии доходов от продажи, и только потом возведения новостройки на месте снесенного дома. «Иными словами, это программа— емкая по затратам и сложная по осуществлению. Поэтому неудивительно, что инвесторы предпочитают не связываться с физиком, а строить объекты на месте всяких промзон т.д.»,— объясняет эксперт.
Московский эксперимент по надстройке шестого этажа в пятиэтажках с треском провалился

Кроме того, второе препятствие, мешающее работе программы по сносу, заключается в оформлении земли под сносимыми домами. «Сегодня все сделки с землей оформляются через аукцион, раньше для реконструкции микрорайона было достаточно распоряжения правительства Москвы. Но распоряжение и выделение земли— это разные вещи. Вместо трех снесенных зданий застройщик на площадке может поставить десять. Но оформить землю на себя он сможет лишь под одним снесенным в процессе работы домом, жильцы которого уже переселены, плюс территорию в 5 метров вокруг дома. Земля под остальными домами под снос остается фактически бесхозной, оформлять ее можно только через аукцион. Поэтому процесс расселения пятиэтажек для многих инвесторов становится невыгодным»,— сообщает GZT.RU Владимир Воронин.

Снос «волновым» методом
Обычно переселение жильцов идет «волновым» методом: сначала на свободной площадке строится «стартовый» дом, куда отселяется первая пятиэтажка, затем отселенное здание сносится и на его месте строится второй дом. Этот дом тоже может стать стартовым, если в районе еще предусматриваются пятиэтажки под снос. Если же реконструкция находится в заключительной стадии— этот дом может быть коммерческим. Зачастую, несмотря на категоричные заявления Юрия Лужкова о том, что жильцы пятиэтажек, и особенно собственники жилья, должны переселяться в «стартовый» дом в том же районе, перед отселением жильцов в «стартовый» дом местными чиновниками могут предприниматься попытки переселения жильцов в удаленные районы (вроде Бутово, Кожухово и т.д.). В результате, чем больше жителей получится выселить подальше, тем эффективнее выйдет проект, так как большее количество вводимых площадей расселяемого района станет коммерческими.

Ремонт на продажу
«Эксперименты по надстройке мансард на пятиэтажки уже ставились в Москве— на Химкинском бульваре, на бульваре Карбышева. И все они показали только одно: это нерентабельно, неинтересно и невыгодно. Все проекты по реконструкции пятиэтажек, если там нет бюджетного финансирования, выгодны для инвестора только тогда, когда на площадке сносится все подчистую и строится высотное здание от 20 этажей и выше»,— говорит аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. По его мнению, жильцы могут протестовать против надстройки, но если распоряжение о реконструкции уже выпущено, их протест ничего не изменит. Рухнет ли дом— это другой вопрос, говорит Юрий Кочетков, напоминая о том, что пятиэтажки сносимых серий экскаватор сносит как карточный домик.

Впрочем, по мнению генерального директора «Миэль-Брокеридж» Алексея Шленова, свои плюсы можно найти и в реконструкции пятиэтажек: как правило, после реновации жилье в доме, где заменят коммуникации, мусоропровод, сделают капремонт, может быть, поставят лифт и даже надстроят мансарду, может подорожать на 5–8%. «Отсутствие перечисленных удобств, безусловно, негативно влияет на покупателей, интересующихся жильем в старых пятиэтажках. С другой стороны, покупка такой квартиры может стать плюсом для клиента— это минимальный входной билет на московский рынок недвижимости. Практически это одни из самых дешевых предложений на рынке, и спрос на них есть. Хотя нужно упомянуть о том, что ипотеку на такие квартиры банки могут не дать»,— говорит Алексей Шленов. По его словам, такое дешевое жилье быстрее всего реагирует на кризис и падает в цене, но потом может так же быстро восстановиться.

Так, по данным АКЦ «Миэль», в сентябре 2010 года самыми востребованными квартирами на вторичном рынке были «однушки» в экономклассе, которые стремительными темпами уходили с рынка. Средняя цена такого предложения в итоге составила 166 тыс. рублей за кв. м, или $5436 за кв. м. «Типичная однокомнатная квартира в пятиэтажке площадью 29–32 кв. м в итоге сегодня оценивается примерно в 3,9 млн рублей. После капремонта и реконструкции она могла бы подорожать еще на 150–200 тыс. рублей»,— прогнозирует Алексей Шленов.

Девять с плюсом
Между тем еще в сентябре 2010 года власти объявили о том, что собираются экспериментировать и с девятиэтажками— строить мансарду в жилом доме в ВАО, на Вешняковской ул., 5, кор.3, без отселения его жителей. Согласно подписанному уже бывшим мэром Москвы Юрием Лужковым распоряжению, мансарда будет построена с использованием несущего каркаса из оцинкованных профилей повышенной жесткости. После завершения строительства мансарда перейдет в собственность города Москвы, и право заселиться в нее получат в первую очередь жители этого дома, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий.

Местные жители в настоящий момент возмущаются принятым префектом ВАО Николаем Евтихиевым решением, напоминая о том, что само здание представляет собой бывшее общежитие, в подвалах сырость, а в стенах, недавно обшитых новыми панелями, были трещины, а блоки разъезжались. Кроме того, деление на корпуса у этого дома условное— это большое длинное здание с одной общей крышей и стенами, в котором только что был закончен капремонт. Кстати, по оценке аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру», стоимость надстройки типового девятиэтажного дома с учетом отделки может составлять до 50 млн рублей за этаж.

©2024 KBAPTUPA.RU