Продать квартиру в Москве в спальном районе и купить большой дом или участок без подряда за городом — эта мысль тревожит все большее количество умов. Эта идея лежит на поверхности: если неудобная "трешка" в спальном районе стоит столько же, сколько загородный дом с участком в 10 соток, то почему бы не поменять худшие условия проживания на лучшие?

Доля тех, кто готов поменять московскую квартиру на дом за городом, составляет весомую часть от всех покупателей загородной недвижимости. По данным Rodex Group, при покупке загородного дома спрос распределяется следующим образом: 42% составляют покупатели, которые платят "живые деньги", 26% приходится на тех, кто платит в рассрочку, 5% покупают мечту в ипотеку. Но есть и 27%, которые действительно продают квартиру ради того, чтобы переехать за город в собственный дом. Однако транспортные проблемы и необходимость содержания загородной недвижимости сдерживают поток "из города в деревню", говорят специалисты. "

Транспортная проблема

"Если честно, то об этом пока больше говорят и пишут аналитики-теоретики, чем делают покупатели. Пока не решена проблема транспортного сообщения между Подмосковьем и Москвой, эта тенденция не станет массовой. Какая бы экономическая выгода ни стояла за переездами в Подмосковье, если до метро 2 часа в день добираться, — спрос на такую альтернативу будет резко ограничен. Другое дело, если нет необходимости появляться в Москве каждый день. Так что говорить о стратегиях и выигрышах можно лишь в теории", — говорит директор по маркетингу ГК "Пионер"-Москва Владимир Трибрат.

 

Действительно, попрощаться с комфортом и инфраструктурой шумного города не так-то просто. "Мы считаем, что нельзя говорить об этой тенденции как о массовом явлении. Гипотетически у этой идеи много сторонников среди москвичей, однако на практике отказаться от благ проживания в квартире на территории Москвы с развитой транспортной, социальной, торговой и развлекательной инфраструктурой готовы единицы. Для большинства обладателей московских квартир она остается залогом стабильности и уверенности в завтрашнем дне, — говорит руководитель отдела консалтинга и оценки, партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. — Поэтому покупку загородного дома более чем 95% москвичей готовы рассматривать как дополнение к московскому жилью. Существенно больший интерес вызывает стратегия приобретения загородного дома в ипотеку с одновременной сдачей в аренду московской квартиры. Это работает при условии, если арендные платежи полностью перекрывают ежемесячный платеж по ипотеке. К сожалению, реализовать эту стратегию на практике крайне затруднительно в силу недоступности ипотечных кредитов на загородном рынке и высоких процентных ставок".

Без подряда

Что же выбирает покупатель, продавая свое городское жилье? Эксперты дают однозначный ответ: большинство покупателей интересуют дома в поселках эконом-класса: на них приходится 82% от всех покупателей загородных объектов, по данным агентства "Инком-Недвижимость". 6% выбирают дома уровня премиум, и 10% предпочитают эксклюзив класса де люкс. Самый "провальный" в этой структуре распределения оказывается бизнес-класс: дома из этой категории желает купить только порядка 2%.

 

Меняя город на область, покупателями прежде всего движет мысль улучшить свои жилищные условия, ведь "убитая" "двушка" в Люблине никогда не даст комфорта проживания на 200 кв. метрах. Даже в 10 км от МКАД. Но будущим владельцам загородной недвижимости не стоит рассчитывать, что они делают выгодное инвестиционное приобретение, говорят специалисты. "Возможность выиграть в метраже не вызывает сомнений, так как средняя цена одного кв. метра в Москве примерно вдвое превышает среднюю цену в ближнем и среднем Подмосковье. Инвестиционная целесообразность такой покупки находится под большим вопросом. Потенциальное количество жилья, которое может быть построено в Москве, ограничено. При этом неудовлетворенный спрос оценивается десятками млн кв.м. Таким образом, цены на квартиры в Москве будут расти более быстрыми темпами, чем на жилье в Подмосковье, где территорий под застройку несравненно больше", — говорит Дмитрий Халин.

По словам Владимира Трибрата, по цене трехкомнатной квартиры в спальном районе Москвы можно подобрать таунхауз без ремонта в 10-15 км от МКАД. При этом люди готовы продать квартиру ради того, чтобы купить участок без подряда и потратить время и силы на возведение дома согласно собственному видению и желанию.

Именно поэтому, по словам участников рынка, основной объем спроса со стороны тех, кто готовится расстаться с городскими квартирами, приходится на участки без подряда.

Он готов тратить время и силы на координацию работы сторонних подрядчиков и нести риски возникновения конфликтных ситуаций с официальным застройщиком — ведь в итоге он получит дом своей мечты.

Однако рынок участков без подряда, стремительно выросший в пик кризиса, не беспределен. "Миэль-Загородная недвижимость" подсчитала потенциальный объем земли без подряда, которая будет продаваться на расстоянии до 30 км от МКАД в 2010-2011 годах. Для удобства расчетов площадь стандартного участка была принята за 15 соток. Анализ, проведенный специалистами агентства, позволил ранжировать направления по потенциальному количеству земли без подряда. Первую группу — самую значимую — составили направления, на которых в 2010-2011 году количество участков без подряда превысит 1000. Больше всего участков без подряда можно будет приобрести на Ярославском, Щелковском, Пятницком, Новорязанском и Егорьевском шоссе, на которых, по подсчетам экспертов, находится в общей сложности около 1200 га земли, пригодной к строительству.

Вторую группу составляют направления, на которых будет продаваться от 500 до 1000 участков. Ожидается, что на Киевском шоссе будет выставлено на продажу около 180 га участков без подряда. Примерно в 110 га аналитики оценили потенциальную емкость рынка на Калужском шоссе. "Учитывая, что Киевское и Калужское шоссе весьма популярны среди девелоперов и конечных потребителей, на этих направлениях следует ожидать быстрого сокращения предложения, особенно на ближайших расстояниях от Москвы", — рассказывает управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. Примерно в 100 га оценен рынок земли без подряда на Симферопольском шоссе. При расчетной площади участка в 15 соток в ближайший год там можно будет приобрести более 500 участков. Третья группа — это трассы с малым количеством участков без подряда, потенциал рынка оценивается менее чем в 100 га на каждом шоссе. Так, на Горьковское и Носовихинское шоссе приходится около 80 га земли, пригодной для строительства, еще меньше таких участков на Дмитровской трассе — всего около 70 га. А на Новорижское направление, столь популярное в последние годы у девелоперов и потребителей, приходится не более 30 га участков без подряда. Замыкает рэнкинг шоссе по участкам без подряда Рублево-Успенское шоссе. "В тридцатикилометровой зоне от МКАД на Рублевке найдется не более 20 га земли, или всего около 100 участков, без подряда площадью 15 соток", — замечает Владимир Яхонтов.

Выгодный обмен

Обмен квартиры на участок без подряда выгоден еще и тем, что время, потраченное на стройку, при желании можно обернуть в деньги при продаже уже построенного дома. Но количество участков без подряда в пригороде неуклонно сокращается. Ведь продажа участков без подряда, по сути, было антикризисной мерой компаний для получения "живых" денег во время острой фазы кризиса. Сейчас, по мере выхода экономики из рецессии, девелоперы возвращаются к изначальным концепциям застройки, и поэтому участки без подряда на расстоянии до 30 км от столицы постепенно уйдут с рынка.

 

"Предложение участков без подряда смещается в сторону участков с дополнительным и обязательным подрядом на строительство", — уточняет Владимир Яхонтов. На этапе выхода из кризиса девелоперу выгоднее продавать не землю под застройку, а уже завершенный проект. "Новые проекты на расстоянии до 30 км от МКАД — это в подавляющем большинстве коттеджные поселки с участками с подрядом, — отмечает Владимир Яхонтов. — В 2011 году проектов с землей без подряда останется не более 20".

©2021 KBAPTUPA.RU