Впервые столичные офисы заняли первое место в зарубежном рейтинге – Москва опередила города Европы и Ближнего Востока по количеству строящихся офисных площадей. Ранее Москва могла конкурировать с иностранными бизнес-центрами только по уровню самых дорогих арендных ставок. Впрочем, как полагают эксперты, в рейтинг могли войти не только новые строящиеся, но и замороженные в связи с кризисом здания.
Согласно проведенному консалтинговой компанией Colliers International международному обзору рынка офисной недвижимости в крупнейших городах региона EMEA (Европы, Ближнего Востока и Африки) выяснилось, что Москва занимает первое место по объемам строительства офисных площадей в ближайшие 2 года. На текущий момент общая площадь строящихся бизнес-центров в российской столице составляет 2,8 млн. кв. м. На втором месте по данному показателю находится Дубаи – 2,6 млн. кв. м. Третье и четвертое место занимают столицы ОАЭ и Саудовской Аравии – Абу-Даби и Эр-Рияд – 1,2 и 1,0 млн. кв. м соответственно. Таким образом, самый большой объем запланированного нового строительства зафиксирован в Ближневосточном регионе.
Санкт-Петербург находится на седьмом месте по объемам строительства бизнес-центров: в настоящее время в «северной» столице возводится 636,9 тыс. кв. м. офисных площадей. Сравнимыми с Санкт-Петербургом городами по данному показателю являются Брюссель (Бельгия), София (Болгария) и Париж (Франция). В каждом из них строится около 600-700 тыс. кв. м офисных зданий.
Падение Лондона
В рамках исследования были рассмотрены такие показатели офисного рынка, как объемы строительства, уровень арендных ставок, уровень вакантных площадей, ставки капитализации. В итоге оказалось, что прежде благополучная с точки зрения офисного строительства Англия, длительное время считавшаяся самой дорогой страной для открытия офиса и опережавшая соседей по офисным ставкам (в Лондоне) сегодня отстала от Москвы. А Лондон занял 11-ое место в рейтинге: совокупная площадь строящихся офисных зданий в районах Сити и Вест Энд в настоящее время составляет около 350 тыс. кв. м. Сопоставимые объемы строительства характерны для Гамбурга (Германия), Мадрида (Испания), Амстердама (Нидерланды) и Цюриха (Швейцария): примерно 300-350 тыс. кв. м в каждом.
Самые низкие объемы строительства в Европе опять-таки отмечаются в Глазго (Великобритания) – около 2,8 тыс. кв. м. Как говорится в исследовании, за исключением Лондона объемы строительства офисных зданий в крупных городах Великобритании достаточно малы. Так, в Белфасте и Бристоле они находятся на уровне 20-24 тыс. кв. м. А в Эдинбурге, Манчестере и Бирмингеме в настоящее время вообще не ведется строительство офисных зданий.
«Качество многих объектов офисной недвижимости в Москве отстает от мировых столиц. Однако сейчас проекты, которые будут построены в ближайшие два года, становятся все более качественными и профессиональными. Мы наблюдаем некоторое оживление со стороны арендаторов, которые в свою очередь стали более избирательными к качеству и уровню здания. Развитие экономики и бизнеса компаний будет влиять на количество необходимых им помещений качественно нового уровня», – комментирует итоги обзора директор департамента офисной недвижимости Colliers International Ольга Побуковская.
Все в одну кучу
Как рассказали GZT.RU в Colliers International, в обзор вошли те московские объекты, которые заявляют себя как активно строящиеся – under comstruction. Между тем, как предположил ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов, в данный рейтинг вошли все объекты, которые могли быть заявлены еще до или в период кризиса, в том числе недостроенные, замороженные: «Где-то могли уже начать строительство, а где-то могли просто кирпич заложить», – размышляет Максим Жуликов.
«Объем в 2,8 млн кв. м – довольно серьезный, теоретически возможно, что сейчас он строится, сюда может быть включен и ММДЦ «Москва-Сити» со своими объектами. Однако важно понять, какого качества будут эти объекты, выйдут ли они на рынок хотя бы в 2014 году? Ведь в настоящий момент ситуация на офисном рынке такова, что тот строящийся объем офисных площадей, который будет введен в ближайший год, едва покроет пробел в помещениях, образовавшийся в период кризиса. К концу 2010 года на рынке практически не останется нормальных и качественных объектов, готовых к въезду арендаторов», – прогнозирует эксперт.
Кому офисов?
Как считает партнер S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge Павел Яншевский, все строящиеся два миллиона офисов в столице будут востребованы. «В Москве до сих пор наблюдается острый дефицит качественного офисного предложения, при 12 млн. жителей у нас всего 11 млн. метров недвижимости, при том, что показатели большинства европейских городов в 2-3 раза выше. К тому же, Москва – один из самых активных с точки зрения бизнеса мегаполисов Европы, это финансовая столица, сравнимая разве что с Лондоном, Парижем», – считает Яншевский.
Востребованность каждого отдельного объекта будет сильно варьироваться в зависимости от его месторасположения и цены предложения, – считает коммерческий директор технопарка Nagatino i-land Сергей Канаев. «В условиях конкуренции, возрастет спрос на офисы с хорошим месторасположением, высокого класса, отвечающего всем требованиям арендаторов, а именно: хорошими планировками, удобной связью, развитой инфраструктурой, которая входит в пятерку ключевых факторов при принятии решения о приобретении офиса», – говорит Канаев.
Самокритика приветствуется
В отличие от московских игроков, участники рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга менее склонны завышать достоинства отечественных бизнес-центров и офисных кабинетов a la rus. Так, по мнению директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar Игоря Лучкова, качество офисов в Москве и Санкт-Петербурге однозначно ниже, чем в Европе.
Офисы Санкт-Петербурга
По данным NAI Becar, в III квартале 2010 г. в Санкт-Петербурге сданы в эксплуатацию офисные площади в пяти объектах, общая площадь составляет 38 960 кв. м. Сроки сдачи большинства объектов, планировавшиеся на рассматриваемый период, перенесены на IV квартал 2010 г. и на 2011 г. В целом за три квартала текущего года введено 179,8 тыс. кв. м, что более чем в два раза меньше соответствующего показателя 2009 г. Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила 528 кв. м и порядка 894 кв. м на тысячу экономически активного населения Санкт-Петербурга.
«Особенность офисов в Санкт-Петербурге состоит в том, что современными считаются реконструируемые здания-памятники. Но они не в полной мере удовлетворяют современным нуждам. Сложность состоит, например, в работе с инженерными сетями. Также нет культуры качественного строительства, которая есть во всем мире. При этом, безусловно, с каждым годом бизнес-центры становятся все более современными и приближаются к международным стандартам. Постепенно нормы будут формироваться и за счет единой Классификации бизнес-центров, предложенной и реализуемой ГУД», – обещает Игорь Лучков.
Сделай сам
По свидетельству Максима Жуликова, многие арендаторы, сидевшие в период кризиса в некачественных помещениях, уже сейчас готовы переехать, так как видят, что на рынке появились конкурентные офисы хорошего качества. «Как правило, отделку им приходится делать самим: сегодня девелопер готов снижать арендную ставку в процессе торга, но взамен предлагает арендатору самому отделывать свой офис. Чаще всего такие офисы в состоянии shell & core (без отделки) достаются арендаторам, снимающим крупные площади, в 3000-5000 кв. м – собственнику невыгодно тратить свои средства на их отделку», – объясняет Жуликов.
По его словам, введение в эксплуатацию указанного в обзоре объема офисов может слегка придержать рост цен на помещения, который в любом случае ожидает рынок офисной недвижимости. В настоящий момент арендные ставки на офисы класса А составляют $800-1100 за кв. м, включая НДС, офисы класса В оцениваются примерно в $600-800. «К концу осени 2010 года эти цены подрастут еще на 10% по отношению к сентябрю 2010 года», – прогнозируют в Penny Lane Realty.
Свежие комментарии