Самые дешевые новостройки Подмосковья расположены на юго-востоке

Квартира в пригороде для многих остается единственной возможностью купить достойное жилье по цене от 40 тысяч рублей за квадратный метр. Но за все надо платить: дешевизна жилья "компенсируется" временем, затраченным на дорогу, и неразвитостью инфраструктуры. Подмосковные новостройки стабильно пользуются спросом, причем цены тут движутся вниз.

С начала года новостройки в "замкадье" подешевели на 1,3% в рублях и на 3,3% в долларовом эквиваленте. Наибольший спрос в Подмосковье сохраняется на новостройки эконом-класса, готовые для проживания или на завершающей стадии строительства, со стоимостью квадратного метра в пределах 70-90 тыс. рублей. И конечно же спросом пользуются самые дешевые пригородные дома. Какова же география снижения стоимости новостроек? Точно так же, как и в столице: по принципу "чем южнее или восточнее, тем дешевле". Самые дешевые новостройки Московской области находятся на расстоянии от 40 до 70 км от МКАД, в восточном и юго-восточном направлениях. "

Клин клином

Наиболее дешевые квадратные метры продаются в Клинском районе. Затем траектория планки увеличения стоимости скользит по Климовску (городской округ), переходит на Дмитровский, Егорьевский, Воскресенский и достигает Коломенского района. По данным генерального директора инвестиционного агентства недвижимости "Кондр" Сергея Кушменюка, именно так выглядит карта самого дешевого и доступного жилья в Подмосковье. "Что касается эконом-класса, то в среднем и дальнем Подмосковье цена в основном варьируется в пределах 35-70 тыс. рублей за квадратный метр, а в ближнем Подмосковье такое жилье продается за 55-85 тыс. рублей. Если же говорить о жилье бизнес-класса, то в дальнем и среднем Подмосковье квадратный метр стоит 50-80 тыс., а в ближнем Подмосковье — это 60-100 тыс.", — говорит он.

Наиболее низкие по стоимости — новостройки, расположенные на значительном удалении от МКАД, примерно в 40-70 километрах. Ясно, что квадратный метр удешевляет невозможность быстро добраться до столицы. Например, в Сергиевом Посаде, по данным компании "НДВ-Недвижимость", цена квадратного метра на новостройки в среднем начинается с 41-42 тыс. рублей.

Разумеется, чем ближе к столице, тем стоимость квадратного метра выше. Определяющим фактором, влияющим на стоимость жилья, является и наличие железнодорожной ветки. Однако найти дешевое жилье можно, не уезжая далеко от Москвы. Так, стоимость квадратного метра в Лобне (микрорайон "Катюшки") составляет 46 тыс. рублей. Приобретение однокомнатной квартиры здесь обойдется в 2,25 млн рублей. В "Балашихе Сити" стоимость квадратного метра составляет 48 500 рублей, а в "Коммунарке", расположенной в четырех километрах от МКАД по Калужскому шоссе, уже 49 850 рублей. Тот же "метр" в "Солнцево Парк" в Ленинском районе МО стоит 49 500 руб., в районе "Ярославский" в Мытищах — от 60 тыс. рублей. В ЖК "Центральный" (г. Домодедово) стоимость квадратного метра начинается с 50 тыс. рублей. По данным "НДВ-Недвижимость", новостройки с демократичной ценой возводятся в Лобне, Сходне. Более дорогие — в Одинцове, Реутове, что объясняется близостью к Москве, развитостью инфраструктуры и престижностью места.

Эксперты сходятся во мнении, что более-менее приличные предложения в Подмосковье можно найти стоимостью 40-50 тыс. за квадратный метр. "Есть два основных фактора, которые влияют на ценообразование: во-первых, близость к Москве. Значительная часть покупателей жилья в Подмосковье планирует работать в столице и соответственно ежедневно добираться до нее. Следовательно, чем сложнее это делать, тем дешевле цена за квартиру. Причем просто расстояние до Москвы — не основной показатель, важно именно время, за которое можно добраться до столицы. Поэтому, к примеру, говоря об автодороге, связывающей подмосковный город со столицей, нужно учитывать скорость движения в часы пик", — уточняет Сергей Кушменюк.

Инфраструктура решает все

Второй фактор, влияющий на стоимость, это местоположение дома в самом городе. В каждом городе есть свой центр с развитой инфраструктурой и менее развитые окраины города. Кроме того, важны статус города, наличие возможности найти работу в самом городе. Многое зависит от стадии готовности и надежности застройщика. При этом эксперты утверждают: мнение, что за маленькие деньги можно купить весьма качественное жилье в подмосковной новостройке, близко к истине.

Участники рынка говорят, что в последнее время увеличилось число клиентов, задумывающихся о покупке в Подмосковье жилья бизнес-класса. Что ж, большого выбора у них, увы, нет. "Доля жилья бизнес-класса в Подмосковье не превышает 2-3%. Если мы не говорим о самых престижных направлениях Московской области, находящихся к западу от столицы, то, можно сказать, что число объектов в категории "бизнес" не превышает и 1%. Поэтому ценообразование на них зависит в первую очередь от месторасположения объекта. В городах-спутниках удаленностью не более 15 км от Москвы, на так называемых хороших направлениях — северо-западных и западных — стоимость квадратного метра в таких объектах может достигать абсолютно "столичных" цифр — до 130-140 тыс. рублей. Но нужно понимать, что этих объектов единицы. Во многих городах области такая новостройка может быть вообще единственной в своем сегменте. Разница в цене между "эконом"-новостройкой и "бизнесом" может составлять 70% и даже более", — объясняет руководитель отдела маркетинга ГК "Пионер"-Москва Ирина Романова.

К примеру, на непрестижном востоке — в городе Железнодорожном, расположенном в 12 км от МКАД, — трехкомнатная квартира с отделкой в панельной новостройке эконом-класса серии ГМС-1 обойдется в 65-69 тыс. руб./кв.метр. При площади квартиры 75 метров общая сумма будет равна 4,9-5,1 млн рублей. "А квартира в одной из лучших новостроек города, находящихся в центральной части, неподалеку от городской администрации, в монолитно-кирпичном доме с огороженной территорией, площадью около 120 кв. м без отделки — около 10 млн рублей", — говорит Ирина Романова.

Да, качественного жилья бизнес-класса в Подмосковье мало. Около 50% всех новостроек — эконом-класс, еще более 45% — это так называемый "комфорт", или "эконом+", как его еще называют, монолитные дома с улучшенными характеристиками и инфраструктурой либо панельные дома с качественной отделкой. "Бизнес-класс строится, как правило, в тех районах, где он востребован. А это по определению не самые дешевые города области", — продолжает Ирина Романова. Кроме того, квартиры в бизнес-классе, как правило, большего метража, чем традиционные "эконом"-варианты. Поэтому утверждение, что квартиру в бизнес-классе Подмосковья можно купить за "маленькие деньги", не совсем верно. Правильнее сказать, что в сравнении с московскими объектами бизнес-класса подмосковные значительно дешевле. Но на это есть объективные причины, первая из которых — месторасположение и транспортная доступность. Ведь не секрет ни для кого, что сегодня ценообразование всех московских объектов в первую очередь зависит от места.

Загородные перспективы

Сейчас на рынке жилья Московской области наблюдается плавный положительный ценовой тренд. Количество сделок на первичном и вторичном рынках в сентябре выросло на 10-15% по сравнению с летними месяцами. Однако существенных предпосылок для активного роста цен в ближайшее время нет, скорее можно говорить о плавном их увеличении, примерно на уровне инфляции. По словам специалистов, в Подмосковье есть недооцененные районы, которые в будущем "выстрелят" как интересное место для инвестиционных вложений. "Привлекательны те районы, в которых планируется существенно развивать дорожную инфраструктуру. К примеру, Люберцы. В ближайших планах строительство в непосредственной близости от города новых станций метро и возведение новой дороги ко МКАД. Когда данные планы будут реализованы, новостройки в Люберцах и на всем юго-восточном направлении подорожают, так как транспортное сообщение с Москвой станет значительно более удобным", — говорит Сергей Кушменюк.

Одним из перспективных районов Подмосковья с точки зрения наличия свободных строительных площадок, по данным компании Est-a-Tet, является Балашиха, где строительство ведется как на новых, так и на бывших замороженных площадках. Много перспективных строительных площадок в городах ближнего Подмосковья — Пушкине и Мытищах. В Пушкине один из заметных крупных проектов — микрорайон "ОПушкино", в котором будет построено более 165 тыс. кв. м современного жилья. В Мытищах сегодня ведется комплексное освоение района "Ярославский". Возможно, в более далеком будущем к списку перспективных районов присоединятся и территории вдоль Симферопольского шоссе.

А пока земли по Симферопольскому направлению недооценены, хотя и привлекательны как с эстетической — ко многим участкам прилегают лиственые и хвойные леса, так и с экологической — много заповедных мест — точки зрения. Чтобы попасть в столь же чистую зону по другим направлениям, нужно отъехать от столицы на расстояние 150 км.