Дома по высшему разряду

Для того чтобы оценить стандартный дом или квартиру, достаточно посмотреть сделки с похожими объектами за последний месяц. С эксклюзивными объектами загородного рынка все иначе.

Методы оценки

Загородный коттеджный поселок, относящийся к элитному сегменту, — продукт, обладающий эксклюзивными характеристиками. «Посчитать точную стоимость объекта в высшей ценовой категории достаточно сложно, поскольку она пре­имущественно вытекает из представления продавца об элитной недвижимости», — говорит заместитель директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Волохова.

Впрочем, такой метод расходится с мировым опытом. «За рубежом существует два способа определения стоимости объектов недвижимости: прибыльный и сравнительный. Применяя первый, владелец анализирует, какой доход он может получить, сдавая дом в аренду, и на основании этого объявляет цену. Но в России подобный метод практически не используют, так как жестких арендных ставок у нас нет», — рассказывает партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн. Если говорить о сравнительном методе, то к нему тоже прибегают редко из-за уникальности и неповторимости каждого объекта класса люкс.

«Чаще всего продавцы исходят из того, сколько они заплатили за участок, дом или его строительство (ремонт)», — констатирует директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. «Цены на эксклюзивные объекты загородной недвижимости в России устанавливают, как правило используя так называемый затратный метод, — подтверждает Н. Волохова. — Но даже в этом случае нужно руководствоваться целесообразностью. Например, было бы неразумно выставить загородный дом по той же цене, по которой его «собрата» экспонируют около полутора лет. Очевидно, что завышенная стоимость отпугивает покупателей».

Из чего складывается цена

Эксперты выделяют две основные группы характеристик, влияющих на стоимость готового объекта в элитном загородном поселке. Первая относится к коттеджному поселку в целом. «Важной является престижность расположения загородного комплекса — исторические места, стародачные поселки, места проживания культурной и политической элиты страны. Имеет значение и расстояние от трассы — коттеджный поселок не должен находиться слишком близко к крупным магистралям, но и большая удаленность от них возможна только при наличии качественного дорожного покрытия подъездного пути», — говорит Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. Также принимается в расчет благоустройство общественной территории поселка — изысканные малые архитектурные формы, ландшафтное озеленение, уникальный архитектурный стиль и генплан. Как отмечает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, не стоит забывать об инфраструктуре направления, на котором расположен жилой комплекс. «Так, на Рублевском и Новорижском шоссе имеется все необходимое для жизни за городом. Покупатель элитного дома не должен чувствовать себя на отшибе», — соглашается гендиректор «Службы недвижимости» Павел Карасев. По его словам, плюсом будет наличие собственной инфраструктуры: фитнес-клуба, магазина, ресторана, гольф-поля, причала для яхт, школы и т. д. По мнению начальника управления по работе с клиентами компании «ОПИН» Надежды Креславской, на стоимость влияет близость водоемов и лесных массивов.

Ко второй группе относятся характеристики самих домовладений. «Важнейшей является расположение участка. Наиболее дорогостоящей считается земля с лесными деревьями или прямым выходом к воде (приватные наделы). Качество строительства, выбор материалов, планировки домов, внешняя и внутренняя отделка — все это оказывает существенное влияние на стоимость готовых объектов», — говорит Т. Сайфутдинов.

По словам Н. Волоховой, цена дорогих загородных объектов зависит также от размера земельного надела (от 1 га) и площади дома (от 1 тыс. кв. м), а также наличия дополнительных построек, предназначенных для охраны и обслуживающего персонала.

Между тем на рынке элитной недвижимости не так много объектов с внушительными собственной территорией и площадью дома. В свое время землю нарезали относительно небольшими участками. «Дома на той же Рублевке в буквальном смысле лепили друг к другу, и сегодня они значительно проигрывают аналогичным объектам, расположенным на крупных наделах», — добавляет Д. Цветков.

Примеры рынка

На рынке элитной загородной недвижимости достаточно предложений высшего ценового уровня. «Стоимость, по которой выставляют эксклюзивный объект, обычно достигает 10–40 млн долл.», — говорит Н. Волохова. Самые дорогие объекты находятся на Рублево-Успенском шоссе, но, несмотря на большой покупательский интерес, организованных поселков на этом направлении немного. Один из них — Барвиха, рассчитанный на людей с очень высоким достатком. Цены на домовладения здесь сопоставимы с ценами на лучшие объекты Лазурного Берега и Швейцарии. Под стать ему коттеджный комплекс Николино, расположенный в 26 км от МКАД. Отличительной особенностью проекта является масштабность, не свойственная элитному сегменту, — поселок включает в себя около 500 домовладений.

«Вторым направлением по стоимости жилья является Новорижское шоссе, на котором располагается поселок Агаларов Эстейт. Цены здесь обоснованы высоким качеством строительства, огромной территорией и инфраструктурой, уникальной для российского рынка с точки зрения набора объектов, стиля и архитектурных решений», — говорит Е. Тейн. А по масштабам выделяется возводимый Миллениум-парк, рассчитаный на 650 домовладений.

Однако есть на рынке и по-настоящему уникальные, штучные предложения. В качестве примера одного из них Д. Цветков называет виллу «Евразия», построенную в Горках-2, которую позиционируют как самый дорогостоящий объект на территории России. Цена домовладения составляет 65 млн долл. Площадь самой виллы — 1 тыс. кв. м, общая площадь всех сооружений, возведенных на участке, — 10 тыс. кв. м.

Усадьба также включает в себя два гостевых дома по 370 кв. м, спортивно-оздоровительный комплекс и дом приемов в 7,5 тыс. кв. м со спортивным залом, трибунами для зрителей, залами для президиума и фуршета. На втором этаже дома приемов расположены зимний сад с выходом на открытую террасу, а также кинотеатр и бильярдная. Стоит отметить, что площадь приусадебного участка составляет 5,4 га. Изюминкой пейзажа является река, которая берет начало в лесу, поворачивает к фасаду дома и снова прячется в чаще.

По данным журнала Forbes, «Евразия» входит в десятку самых дорогих объектов недвижимости мира наряду, к примеру, с замком в Румынии, где, по легенде, обитал прототип графа Дракулы.