В следующем году все квадратные метры будут посчитаны и оценены. Совсем недавно в Минэкономразвития России был одобрен текст стандарта "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости". В 2013 году начнется массовое внесение в кадастр рыночных цен на принадлежащую гражданам недвижимость. Именно эта сумма станет платформой для расчета налога на недвижимость, которого все так боятся.

Предполагается, что массовая оценка недвижимости будет производиться независимыми оценщиками по заказу Росреестра уже в 2011-2012 гг. При этом пока неясно, как будет организован процесс. "Оценка предполагаемого налога далеко не однозначна.

Сама по себе идея — правильная. Налог должен быть привязан не к мифической стоимости БТИ, в разы отличающейся от стоимости объекта, а к реальной, рыночной. Но это правильно лишь на первый взгляд", — считает генеральный директор компании "Ипотек.ру" Дмитрий Овсянников.

"По моему мнению, сама идея введения единого налога на недвижимость, привязанная к рыночной стоимости объектов, является справедливой, однако методы его реализации вызывают массу вопросов как у специалистов, так и у простых граждан", — говорит генеральный директор агентства МИАН Василий Митько. — Единый налог на недвижимость, заменяющий действующие налоги на землю и на имущество, по заявлению Министерства финансов, призван обеспечить более справедливую систему налогообложения имущества граждан". Но создать за два года реально работающую систему с "нуля" — весьма проблематично. Так, для введения налога необходимо создание кадастра — единого списка всех объектов недвижимости с указанием их рыночной стоимости.

Дело N

Введение единого налога на недвижимость обсуждалось еще с 2003 года. "Развитие этого вопроса связано еще и с тем, что с 1 марта 2008 года вступил в силу Закон о государственном кадастре недвижимости. Если раньше земельные участки и строения считали по отдельности: в БТИ — отдельно строения, в Кадастровой палате — отдельно земельные участки. Закон предписывает считать землю и строения единым имущественным комплексом. После утверждения кадастровой стоимости этого единого объекта недвижимости, именно с нее должен рассчитаться налог", — объясняет заместитель генерального директора "МИЭЛЬ-Брокеридж" по правовым вопросам Ирина Шугурова.

Но работа по постановке всех объектов на учет колоссальна и займет не один год, тем более что методика определения кадастровой стоимости еще дорабатывается. "И плюс к этому — действие этого закона в том или ином регионе возможно только при условии, что будет проведен кадастровый учет всех объектов недвижимости и получено официальное утверждение результатов кадастровой оценки, — продолжает Ирина Шугурова. — Существует определенный порядок: сначала проводится кадастровый учет, кадастровая оценка, а затем идет процедура утверждения этой оценки. Только после того, как будут посчитаны, поставлены на учет и оценены все объекты, а также будут утверждены результаты оценки, можно будет говорить о взимании налога".

Сколько вешать

Эксперты говорят, что методика расчета и технология проведения оценки все равно остается весьма туманной и непрозрачной. "Сейчас, когда оценка требуется, например, для банка, ее проводят независимые оценочные фирмы — коммерческие организации, работающие за деньги. И средняя стоимость оценки одной квартиры в Москве составляет примерно 5 тысяч рублей. При налоге в 0,1% от стоимости квартиры получается: чтобы оценить квартиру стоимостью 4 миллиона рублей и получить 4 тысячи рублей налоговых поступлений, нужно затратить на одну только оценку больше, чем будет получено в виде налога. Тогда возникает вопрос, кто заплатит за оценку? Сам плательщик налога или государство, из налоговых поступлений?" — размышляет Дмитрий Овсянников.

Конечно, рассуждая в рамках необходимости развития налоговой системы государства в целом, эксперты боятся "потерять" из виду простых налогоплательщиков. "Оценить перспективы нового налога крайне затруднительно, поскольку конкретные цифры пока неясны. Однако, вводя новую практику исчисления налога, государство едва ли заинтересовано в снижении поступлений в бюджет. Поэтому скорее всего размер выплат, которые граждане обязаны будут отчислять в казну, вырастет. Таким образом, с финансовой точки зрения новый налог ухудшит жизнь граждан", — говорит генеральный директор "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Олег Самойлов.

Причем размер этого ухудшения может для многих оказаться весьма существенным. Вот, к примеру, типичная ситуация, в которую попадет семья, владеющая стандартной трехкомнатной квартирой в доме современной постройки, расположенном в Москве в районе Беляево. "Текущая инвентаризационная оценка такой квартиры по методике, применяемой в настоящее время органами БТИ, находится на уровне 700-800 тысяч рублей. Соответственно сумма налога, подлежащего уплате, рассчитанная по ставке 0,5%, составит не более 4 тысяч рублей в год, что едва ли может пробить существенную брешь даже в достаточно скромном семейном бюджете, — говорит Олег Самойлов. — Теперь попробуем рассчитать тот же налог в соответствии с новым порядком. Текущая рыночная цена рассматриваемой квартиры составляет порядка 13-15 миллионов рублей. Соответственно размер налога при ставке 0,1% составит от 13 до 15 тысяч рублей, что может оказаться вполне сопоставимо с размером месячной заработной платы одного из членов семьи. Особенно тех, кто работает не в коммерческих организациях, а в бюджетной сфере. Боюсь, что далеко не все москвичи могут с легкостью справиться с подобной задачей".

Владение работниками бюджетной сферы трехкомнатной квартирой в современном доме в не самом плохом московском районе Беляево вполне вероятно. "К примеру, эта квартира могла быть получена в рамках программы сноса пятиэтажек. Естественно, в этом случае о наличии у переселенных граждан каких-то "сверхдоходов" речь, как правило, не идет, поскольку олигархи в подлежащих сносу хрущевках обычно не проживают. А раз так, как минимум трехкратное повышение размера налога со всей очевидностью станет для граждан далеко не самой приятной новостью", — подытоживает Олег Самойлов.

Величины расхождений итогов массовой оценки с реальными рыночными ценами сделок могут быть весьма велики. Ведь рыночная цена, являясь отображением реально состоявшихся сделок, учитывает множество факторов, которые система массовой оценки охватить попросту не в состоянии. "Может ли массовая оценка, к примеру, корректно учесть разницу в ценах квартир, окна которых выходят в тихий двор и на оживленную улицу? Или наличие за стеной излишне "веселых" соседей? Или правовую историю квартиры? Или, что уж совсем очевидно для специалистов рынка недвижимости, обстоятельства ее продажи, ведь квартиры, реализуемые на условиях "чистой продажи", при прочих равных стоят дороже "альтернативных"? Нет, все эти, а также многие другие факторы лежат за пределами внимания системы массовой оценки", — говорит Олег Самойлов.

Соответственно ее применение приведет к многочисленным некорректным результатам оценки, которые граждане станут опротестовывать, так что вместо ожидаемого роста собираемости налога государству будет обеспечен "девятый вал" повторных оценок и судебных исков. "Поэтому мне представляется, что в настоящее время проведение корректной оценки значительных массивов недвижимости в нашей стране не представляется возможным", — считает Олег Самойлов.

Да или нет

Какова же оптимальная процедура исчисления налога на взгляд экспертов? От полного отказа от затеи до детальной оценки, говорят они. "Если говорить об оптимальности, то лучше этот налог не взимать вообще, потому что себестоимость его сбора больше, чем будет получено доходов в бюджет, — считает Дмитрий Овсянников. — Кстати, в свое время произошел отказ от налога при наследовании и дарении по той же причине: на сбор налогов уходило больше денег, чем было поступлений в бюджет. От взимания налога отказались, но ничего страшного не произошло".

Второй вариант, по его мнению, — это установка примерной стоимости квадратного метра квартир и взимание налога в зависимости от этой примерной стоимости. "То есть можно оставить нынешнюю систему, когда стоимость определяется БТИ, и привести эти данные в большее соответствие с рыночной стоимостью объектов. Конечно, это будет отчасти "мифическая сумма", отличающаяся от возможной "рыночной оценки" конкретной квартиры. Но, на мой взгляд, это лучше для государственного бюджета, нежели взимать налог ради того, чтобы только-только окупить затраты по сбору этого налога", — уверен Дмитрий Овсянников.

©2021 KBAPTUPA.RU