В наши дни, чтобы жить комфортно в центре Москвы, совсем не обязательно покупать дорогую во всех отношениях недвижимость, или еще того обременительнее, покупать эту недвижимость с привлечением ипотечного кредита. Иногда аренда может стать качественным и, главное, экономически эффективным замещением ипотеки, отмечают столичные риэлторы.
В числе плюсов они указывают на тот факт, что съем жилья избавит арендатора от забот, связанных с ремонтом и покупкой мебели, кроме того, в любой момент можно переехать в другой район – поближе к работе или школе детей.
«В теории, даже менеджер среднего звена может позволить себе аренду двухкомнатной квартиры на Тверской за 55 тыс. рублей», – отмечает руководитель одного из столичных риэлторских агентств.
По его словам, купить такую квартиру можно не менее чем за 20-25 млн рублей. «Копить всю сумму можно очень долго, а если брать ипотеку, то, как минимум, нужно иметь 8 млн рублей на первоначальный взнос и еще выплачивать каждый месяц в течение 20 лет порядка 220 тыс. рублей. И если для аренды этой квартиры можно иметь доход от 100 тыс. рублей в месяц, то для того чтобы взять ипотеку, нужно иметь не менее 450 тыс. рублей в месяц, что соответствует сегодня доходу топ-менеджера», — говорит он.
Тем не менее, условия, существующих сегодня на рынке ипотечных банковский продуктов, довольно жесткие. Эксперты говорят о том, что расходы на ипотеку и аренду становятся сопоставимыми.
В компании IntermarkSavills отмечают, для того чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, нужно иметь первоначальный взнос от 15-20%, а также белый доход. Учитывая стоимость элитных жилых объектов в центре Москвы, довольно сложно показать банку, работающему в России, необходимый уровень белого дохода, а также соответствовать всем остальным параметрам «хорошего» заемщика. Значительно проще это можно сделать в Америке или Британии, где ипотека как инструмент работает абсолютно на других условиях.
Например, по данным британской газеты Guardian, опубликовавшей данные портала Zoopla.co.uk, в 13 из 50 городов Великобритании аренда оказалась дешевле ипотеки.
Принято считать, что на Западе при 70%-ном коэффициенте заемных средств, которые может получить покупатель, приобретая недвижимость, и ставкам по ипотеке на уровне 3-5% годовых, арендных платежей хватает и на то, чтобы выплачивать основной долг, и на погашение процентов по кредиту. В России арендные платежи лишь после половины срока кредита становятся сопоставимыми с ипотечными выплатами, однако на погашение тела долга их все ещё не хватает.
Чтобы брать ипотеку было выгодно, годовая доходность от аренды должна быть на уровне 11-14% или более, а она на текущий момент не превышает 5%. Лишь в некоторых исключительных случаях собственникам удается добиться более высокой доходности.
Так, в районе Красной Пресни по мере развития делового центра «Москва-Сити», доходность от аренды составит 7-8%, прогнозируют специалисты. Они приводят также пример, когда собственник квартиры в Камергерском переулке сумел достигнуть и вовсе астрономических для Москвы показателей — 10-16%, квартира стоимостью $1,2 млн была сдана через два месяца после покупки за $16 тыс.
«Брать ипотеку могло бы быть интересно, например, если бы прогноз роста цен на жилую недвижимость в 2010-2011 годах составлял 11-14% или более, — говорит директор департамента аренды IntermarkSavills Галина Ткач.
По ее словам, в разгар кризиса специалисты наблюдали снижение покупательской активности, связанное с ожиданием дальнейшего падения цен и достижения так называемого «ценового дна». В этот период клиенты делали уверенный выбор в сторону аренды. «В текущих условиях, когда имеет место уникально низкая для России ставка рефинансирования (8%) в ближайшие месяцы можно ожидать падения процентных ставок на ипотечные кредиты. То есть цены на недвижимость в этот период существенно не изменятся, а кредит можно будет взять на более выгодных условиях. Эта ситуация может заставить многих клиентов всерьез задуматься об отложенной покупке», — говорит Г.Ткач.
«С другой стороны, — отмечает директор департамента стратегического консалтинга и оценки компании Дмитрий Халин, — сегодня, в условиях растущего рынка, получая ипотечный кредит под ставку 11-15%, покупатель, таким образом, фиксирует цену. Это означает, что при росте рынка на 5% в год, эти 5% нужно вычитать из размера ставки, и тогда ставка по ипотеке будет равна 6-10%, что сопоставимо с арендными платежами».
Эксперт говорит, что даже в условиях дорогой ипотеки, в конечном счете, расходы на покупку и аренду сегодня будут сопоставимы. «По нашим расчетам, при кредите на 10 лет, выплата процентов, начиная с пятого года, становится сопоставима с арендной платой. В этом парадокс того, что недавно было отмечено на рынке Великобритании», — рассказывает он.
Эксперт приводит пример, когда в аренду с ценником $2500 в месяц предлагается двухкомнатная квартира площадью 55 кв. метров в кирпичном доме в Хлебном переулке стоимостью $600 тыс.
Если покупатель возьмет в ипотеку 80% ее стоимости, то есть $480 000 под 11% годовых сроком на 10 лет, то ежемесячный платеж составит $6612, однако после середины срока кредита размер выплачиваемых процентов сравняется с размером арендной платы (остальная часть кредита будет идти на погашение основного долга).
Есть и другой пример, когда в аренду с платежом $6000 в месяц предлагается 5-комнатная квартира в районе Арбата. Стоимость объекта – $1,08 млн.
«В данном случае ежемесячный платеж составит $11901,30, но уже на четвертом году или 44-м месяце выплата процентов сравняется с арендной платой», — говорит он.
Свежие комментарии