Рост в квадрате

В России происходит быстрое восстановление ипотеки, которая может стать основным источником стабильного развития банковского сектора.

Восстановление вида

К концу 2007 года около четверти совокупного розничного портфеля российских банков (примерно 1 трлн рублей) приходилось на долю ипотечного кредитования. В результате кризиса ипотечное кредитование сократилось примерно в восемь раз. В текущем году вновь начался рост ипотеки. В третьем квартале 2010 года российские банки выдали около 150 млрд рублей ипотечных кредитов, что в шесть раз превзошло минимальный кризисный уровень первого квартала 2009 года. Этот показатель немного не дотягивает до рекордных докризисных показателей 2008 года. Причины такого быстрого восстановления ипотечного рынка в особых преимуществах ипотечных кредитов на фоне других банковских продуктов.

Без возобновления кредитования банки обречены на медленное вымирание, так как именно процентные доходы от кредитов для большинства из них являются основным источником получения прибыли. Оттого спрос на розничные кредиты остается достаточно стабильным, что делает этот сегмент рынка крайне привлекательным с точки зрения потенциала роста. Причем спрос на розничные кредиты преимущественно формируют не самые богатые слои населения, среди которых много бюджетников, получающих небольшие, но стабильные доходы. Такая стабильность позволяет обеспечить высокую возвратность розничных кредитов.

Наличие надежного обеспечения в виде недвижимости и аккуратность большинства заемщиков делают ипотеку одним из наименее рискованных банковских продуктов. В этом причина роста ипотечных портфелей банков опережающими темпами по сравнению с другими видами кредитования.

В отличие от многих других видов (беззалоговое и автокредитование) розничных кредитов, рынок ипотеки все еще очень далек от насыщения. Среди всех сделок с недвижимостью только около 10% происходит с участием кредита, и даже в наиболее благоприятном для ипотеки 2007 году эта доля не превышала 20%.

Процентные ставки по ипотеке в третьем квартале текущего года фактически вернулись на докризисный уровень. При ограниченности и дороговизне валютного фондирования для банков выдавать валютные кредиты менее рентабельно, чем рублевые.

Если проанализировать динамику соотношения рублевого и валютного ипотечного кредитования за несколько лет, то очевидным является общий тренд на вытеснение с рынка валютной ипотеки. Так, если на начало 2006 года в иностранной валюте выдавалось около 45% всех ипотечных кредитов, то в третьем квартале текущего года их доля сократилась до 4,4%. Резкое обесценивание рубля в 2008 году повлекло рост долговой нагрузки на держателей валютных ипотечных займов, в результате чего для многих из них такая дополнительная нагрузка стала непосильной, поэтому в сегменте валютной ипотеки наиболее удручающие показатели просроченной задолженности (8,4% на 1 октября 2010 года).

Три источника

Структура ипотечного рынка состоит из трех основных групп банков: госбанки, иностранные банки и частные российские банки. В группе госбанков особое место занимает Сбербанк, на который в первом полугодии текущего года приходилось 60% от всех выданных российскими банками ипотечных кредитов.

Две другие группы банков примерно равными долями представлены на рынке, причем доля иностранных банков склонна увеличиваться, а доля частных российских банков — сокращаться. Причина в доступности для иностранных дочерних банков относительно дешевого фондирования от материнских структур. Благодаря такой поддержке некоторые из них (например, "Дельтакредит") еще способны поддерживать в своих портфелях высокие доли валютной ипотеки.

Некоторые российские банки пытаются удержаться на ипотечном рынке за счет развития собственных программ по секьюритизации и рефинансированию ипотечных кредитов, но это скорее исключение, чем правило.

Поэтому для большинства отечественных банков рефинансирование ипотеки означает продажу кредитов или другим банкам, или ипотечным агентствам, прежде всего Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Тем самым ипотечный бизнес для таких банков превращается в источник получения исключительно комиссионного дохода. Держать на своем балансе ипотечные кредиты такие банки не в состоянии из-за ограниченной срочности и дороговизны ресурсов.

Наиболее сильные позиции на рынке ипотечного кредитования имеют три госструктуры: Сбербанк, ВТБ 24 и госкорпорация АИЖК.

Сбербанк сейчас имеет наиболее сильные позиции. Несмотря на наличие государственных гарантий у всех трех структур, обязательства Сбербанка воспринимаются долговыми инвесторами как более надежные в силу развитости его банковского бизнеса. Поэтому Сбербанк получает возможность дешевле занимать средства на долговом рынке и, как следствие, выигрывать ценовую конкуренцию на ипотечном рынке.

Усиление позиций АИЖК могло бы стимулировать еще больший рост ипотечного рынка за счет активного участия в ее программах малых и средних российских банков на базе имеющейся у них клиентуры. Но этот вопрос напрямую связан с особенностями восприятия АИЖК инвестиционным сообществом.

Все эти три структуры активно присутствуют в большинстве российских регионов или непосредственно, или через своих агентов. Пока такая конкуренция не особенно стимулирует рост рынка, так как конкуренция идет за одних и тех же потенциальных заемщиков, чей ипотечный кредит в итоге окажется на балансе одной из трех организаций.

Совокупные обязательства

Ипотека является сверхдолгосрочным видом банковского кредитования. Средний срок выдаваемых ипотечных кредитов составляет 16 лет, что означает их медленное погашение. А прочие розничные кредиты имеют дюрацию до года. Таким образом, для поддержания стабильного уровня ипотечных портфелей банки могут вообще фактически не выдавать новых кредитов. Но для поддержания стабильного уровня портфеля прочих розничных кредитов банки вынуждены выдавать ежегодно кредитов объемом, эквивалентным общему размеру кредитного портфеля. Получается, что даже небольшой прирост темпов выдачи ипотечных кредитов способен резко увеличить долю ипотечного кредитования в кредитных портфелях банков.

В результате чего происходит секьюритизация кредитов, и они переходят на балансы инвестфондов и специализированных агентств (в том числе ГК АИЖК). Такие кредиты как бы уходят из поля зрения банковской отчетности, но при этом они продолжают обслуживаться населением.

Ипотечные кредиты в России выдаются не только банками, но и различного рода ипотечными агентствами, работающими в том числе по программам АИЖК. Эти кредиторы вообще никогда не возникают в отчетности коммерческих банков.

Тем самым ипотечные обязательства населения существенно выше, чем совокупный портфель ипотечных кредитов банков. На 1 октября 2010 года совокупный объем ипотечных обязательств населения (без учета кредитов, выданных в обход банковской системы) составлял примерно 1,9 трлн рублей, что почти в два раза выше совокупного ипотечного портфеля российских банков.

Если же предположить сохранение текущих темпов роста ипотечного рынка, что обусловлено его особой привлекательностью для банков, а также допустить, что прочие розничные кредиты будут расти темпами примерно 25% в год, то уже к концу 2012 года совокупный объем ипотечных обязательств населения составит около 5 трлн рублей. То есть каждый второй рубль, выплачиваемый населением в счет погашения кредитов, будет выплачиваться к концу 2012 года по ипотечным кредитам.