Девелоперы ищут новые способы финансирования

Местные власти уверены, что до 80% стоимости любого проекта должны обеспечивать средства инвесторов, но реально ли организовать финансирование девелоперских проектов в массовом масштабе? Этим вопросом задались участники рождественского саммита гильдии управляющих девелоперов (ГУД), прошедшего в Екатеринбурге.

Сегодня российский девелопмент испытывает острую потребность в институциональных инвесторах, однако ни частные компании, ни банки, довольно активно кредитовавшие эту сферу до 2008 года, не торопятся вкладывать деньги в проекты. Причина сверхосторожности — отголоски кризиса. Многие расценивают небольшой подъем рынка как временную передышку, ремиссию. Не стоит также забывать, что почти 300 кредитно-финансовых институтов сегодня обременены грузом непрофильных активов и долгов на общую сумму около 2 триллионов рублей. Рынок недвижимости их интересует не столько с точки зрения капиталовложений, сколько с точки зрения сбыта этого имущества.

"До кризиса у нас существовало 500 так называемых ипотечных кредиторов, большая часть из них была ориентирована на ретейл и ипотечное кредитование — это те сферы недвижимости, которые банкам более-менее понятны. Причем долгое время поставщиками "длинных денег" выступали иностранные "дочки", но сейчас в этом секторе интерес к России упал. Сегодня у нас не больше 10 финансовых институтов, которые могут занимать за рубежом, и порядка 50, способных работать с проектами стоимостью более миллиарда рублей. Государственные структуры — АИЖК и ВЭБ — готовы вкладывать средства, однако строительные риски целиком возлагают на девелоперов", — констатирует Олег Иванов, вице-президент Ассоциации региональных банков России.

По словам Веры Сецкой, председателя экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов, иностранные инвесторы с неохотой идут в регионы, предпочитая покупать готовые объекты в Москве и Санкт-Петербурге. Российские же интересуются лишь торговыми и складскими проектами, причем стараются всячески минимизировать риски. "Это неправда, что кредиты не дают. Дают, но на таких условиях, что проекты становятся нерентабельными. Чтобы получить нормальные деньги под нормальный процент, нужно положить на стол не только структурированный, грамотно оформленный проект, но и кучу гарантий. Банки просят предъявить предварительные договоры с потенциальными арендаторами, профессиональную управляющую компанию, конечного покупателя — специализированный иностранный фонд, к примеру. С одной стороны, это минус, с другой — плюс, потому что мы идем к качеству рынка и перестаем финансировать всякий мусор", — говорит она.

По мнению Олега Иванова, в ближайшие 1,5 года стоимость доллара и евро будет расти, инфляция, скорее всего, превысит 8%, а значит, можно ожидать серьезных трат федерального бюджета. Вполне понятно, что российские банки в таких условиях будут очень осторожно браться за финансирование долгосрочных проектов. Особых надежд на иностранных инвесторов эксперты тоже не возлагают: пока стоимость капитала низка, интерес к российскому рынку вряд ли вернется. Для венчурных фондов и бизнес-ангелов девелопмент малопривлекателен в силу своей неунифицированности и финансовой емкости. Отпугивает инвесторов и излишняя местечковость: практически в каждом крупном городе РФ — своя "кухня", касающаяся получения согласований на строительство и себестоимости квадратного метра.

Господин Иванов советует строителям не отчаиваться и использовать модную нынче тему энергоэффективности. С ее помощью отечественные банки могут привлечь средства зарубежных финансовых институтов на 5-7 лет, причем под энергоэффективными могут пониматься совершенно разные по масштабу и затратам проекты — от установки систем вентиляции и отопления до монтажа приборов учета.

Вера Сецкая считает, что было бы неплохо также создать общероссийскую виртуальную площадку для девелоперских проектов. Это помогло бы привести в соответствие спрос и предложение на рынке, а также облегчило бы выбор инвесторам.