Рынок загородной недвижимости уверенно растет. В настоящее время насчитывается около 380 коттеджных поселков, 220-250 из которых находятся на стадии реализации. В 2006 году Госкомиссии были сданы более 45 организованных коттеджных поселков бизнес- и премиум-категорий. Общее предложение домовладений в строящихся поселках бизнес- и премиум-класса в 2006 году составило порядка 4,5 тыс. объектов (включая непроданные объекты 2005 года) или примерно 2,1 млн. кв. м общей площади.
В 2007 году должно завершиться строительство еще 40-50 поселков, среди которых «Остров Барвиха», «Остров Истра», Рублево-Архангельское, Плещеево. Кроме этого, в проекте еще 12 объектов.
По оценкам аналитиков МИАН-агентство недвижимости, в I квартале 2007 года объем предложения объектов загородной недвижимости составил в среднем около 13,3 тыс. объектов. По сравнению с концом 2006 года (IV квартал) произошло снижение объема предложения на 4%. По мнению экспертов это обусловлено уменьшением предлагаемых к продаже объектов в январе и феврале текущего года. В тоже время по отношению к аналогичному периоду прошлого года отмечается рост 12%.
«Значительная доля коттеджей приходится на южное, северо-западное и западное направления — 15-16% по каждому, — комментирует Алексей Кудрявцев, Руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости. — Увеличение количества коттеджных поселков наблюдается на всех основных направлениях — Новорижском, Дмитровском, Минском, Ильинском шоссе. Исключение составляет юго-запад Подмосковья, вклад которого незначительно уменьшился с 15% в 2006 году до 13% в текущем году».
«Рублевка по уровню предложения уже давно отстала от Новой Риги, — добавляет Наталия Курашова, PR-директор компании Renaissance Realty. — Здесь наблюдается острый дефицит свободных земель, что, в частности, создает предпосылки для развития вторичного рынка. Однако, все же основной спрос в элитном сегменте, как и год назад, приходится на Рублево-Успенское направление».
Что касается таунхаусов, то объем предложения этой категории жилья в I квартале 2007 по сравнению с концом 2006 года сократился на 3% и составил в среднем 132 объекта. Заметно снизилась доля объектов по юго-восточному направлению — с 13% в IV квартале 2006 года до 6% в I квартале 2007 года. В тоже время увеличилась доля предложений таунхаусов на западе Подмосковья. Эксперты объясняют такую ситуацию увеличением предложения таунхаусов в поселках «Ивановское», «Ясная поляна», «Потапово».
Относительно недавно на рынке появился еще один формат бизнес-жилья, сочетающий в себе преимущества коттеджа и городской квартиры — лейнхаус. В Подмосковье строится поселок лейнхаусов — «Ильинка», расположенный на 11 км. Ильинского шоссе. Здесь удачного «соседствуют» живописная природа и участки от 2 до 7 соток вместе с индивидуальным проектом дома площадью не менее 250 кв. м.
Архитектурные решения
На сегодняшний день на рынке встречаются все типы предложения — от участков без подряда до домов с чистовой отделкой. Но на первичном рынке все-таки предложений коттеджей под ключ еще очень мало, хотя и намечается тенденция к росту.
Пока девелоперы не рискуют выводить на рынок полностью готовые «под ключ» поселки, так как для этого нужны большие инвестиции и большие деньги, объясняет генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. Чаще всего строительство домов «под ключ» практикуется в элитном сегменте — цена на такой коттедж начинается от 2 млн. долларов.
«Наибольшей популярностью сегодня среди покупателей пользуются классицизм, модерн, американо-канадский и североевропейский стили, — отмечает Тимур. — Если говорить строго, то речь идет о синтезе архитектурных направлений. Удачным промером может служить поселок «Павлово», выполненный в классическом стиле, где четко прослеживается западная концепция постройки, комплексности поселения, размещения инфраструктуры».
На выбор архитектурного решения, по мнению специалистов, влияет ландшафт. Архитекторам, несмотря на свободу, полученную благодаря широкому выбору используемых в строительстве материалов, приходится учитывать подмосковный климат, который хотя и незначительно, но влияет на конструкцию коттеджа.
Цены
На данный момент минимальная цена коттеджа в нижнем ценовом сегменте начинается от 150 тысяч долларов, а максимальная в люксовом коттеджном посёлке может достигать 10-12 млн долларов и выше. Коттедж с отделкой «под ключ» стоит приблизительно на 30% дороже, чем коттедж с чистовой отделкой.
Рост цен на рынке загородного жилья в 2006 году в среднем составил 15-45% в зависимости от направления. На участки средний рост цен составил 55-75%, на коттеджи бизнес-класса — 15-30%, в сегменте эконом-класса — 35-45%.
Наиболее интенсивный рост стоимости земельных участков в 2006 году был отмечен на северном и северо-западном направлении — около 72-75%. Наименьшую динамику темпов роста демонстрировало северо-восточное направление — около 55%. Рост цен на объекты загородной недвижимости в I квартале текущего года составил 5-9% в зависимости от направления и категории объекта.
В этом году на рынке коттеджных поселков можно выделить несколько интересных тенденций.
Число поселков продолжает увеличиваться, как за счет расширения географии застройки (повышается удаленность от Москвы), так и за счет освоения менее престижных направлений. Вместе с этим наблюдается и уплотнение поселков. Оно выражается в увеличении количества домов без изменения общей площади поселка.
По результатам исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенного аналитическим центром www.irn.ru, число поселков строящихся за 35 км. от МКАД в 2007 году возросло. В тоже время организованная застройка до 35 км. от МКАД по сравнению с 2005-2006 гг. продолжает снижаться. Это говорит о постоянном расширении географии строительства коттеджных поселков и постепенном снижении количества привлекательных участков под строительство новых поселков около МКАД.
Вместе с тем помимо развитых Рублево-Успенского и Новорижского направлений продолжается активная застройка по Калужскому, Дмитровскому и Киевскому шоссе, а также началось строительство по ряду других менее престижных направлений: Ярославское, Симферопольское, Каширское, Щелковское. Всего в этом году строится на 35 поселков больше чем в предыдущем.
Наряду с этими факторами, в 2007 году по сравнению с 2006 годом очень значимо увеличилось количество операторов этого сегмента рынка. Число работающих компаний поднялось на 37% (со 110 до 151). При увеличении числа строящихся объектов и расширении географии рынка это вполне логично и закономерно.
Также в политике компаний-застройщиков в этом году прослеживается более профессиональный подход к распределению земли. В 2007 году средняя площадь поселков, участков и домов, по сравнению с 2006 годом, практически не изменилась, а вот среднее число домов в поселке выросло на 28%. Подобного уплотнения можно достичь только за счет уменьшения общественной территории поселка. Вероятнее всего застройщики более детально подходят к планированию и разработке архитектурного плана: убирают лишние дороги, делают более компактным расположение служебных построек, стараются более рационально нарезать участки под коттеджи.
Средняя цена квадратного метра загородного коттеджа, выросла за последний год почти на 37% и составила около $ 3,3 тыс. Это, безусловно, ниже, чем средняя цена 1 кв. м. московского жилья. Однако средняя площадь коттеджа, по результатам исследования рынка коттеджных поселков, проведенного аналитическим центром www.irn.ru, составляет 358 кв. м. Поэтому в абсолютных цифрах загородный дом обойдется более чем в $1 млн. При этом общий объем рынка коттеджных поселков вырос по сравнению с прошлым годом на 111,4% и составил $18 миллиардов.
Свежие комментарии