Итоги рынков зарубежной недвижимости 2010 года

Мировой экономический кризис отметил двухлетие.

Все, что происходило на мировых рынках недвижимости в 2010 году, можно кратко назвать так: выздоровление. В одних странах падение цен прекратилось, в других — замедлилось, третьи привлекли к себе внимание позитивными изменениями не экономического, а юридического характера. Так или иначе, сегодня покупка зарубежной недвижимости вновь выглядит как удачная инвестиция.

Хорошие новости

В ряде стран произошли события, намеренно или нечаянно стимулирующие приход частных инвесторов, в том числе из России.

В Латвии вступили в силу поправки к закону «Об иммиграции», согласно которым покупателям недвижимости и инвесторам в латвийскую экономику предоставляется вид на жительство сроком до пяти лет. Иностранец, в том числе российский гражданин, получает статус резидента, приобретая один или несколько объектов недвижимости на сумму не менее 100 тысяч латов (€141 тысяча) для Риги и не менее 50 тысяч латов (€70,5 тысяч) за пределами столицы Латвии. Учитывается не оценочная стоимость объектов, а реальная сумма сделки.

В Испании принят закон о стабильной экономике, который меняет всю экономическую модель со строительной на инновационную. Государством приняты меры по упрощению процесса создания новых частных предприятий с предоставлением им льгот, ужесточен финансовый контроль над бюджетными расходами.

Черногория стала кандидатом в Евросоюз. Соответствующего решения Еврокомиссии страна ждала с декабря 2008 года. По мнению экспертов, новый статус поспособствует приведению в соответствие с европейскими стандартами законодательства страны, достижению определенного уровня в развитии ее инфраструктуры.

В Германии начало 2010 года ознаменовалось существенным снижением налогов в гостиничном бизнесе – ставка НДС упала с 19% до 7%.

Болгария объявила о грядущем вступлении в зону Шенгена (апрель 2011 года).

США

С началом ипотечного и следующего за ним финансового кризиса эта страна быстро стала основным «ньюсмейкером» мировых СМИ. В 2006-2008 гг. рынок недвижимости США пострадал весьма значительно, потеряв примерно треть своей стоимости. Начались массовые «отчуждения» домов в пользу кредиторов за невыплаты по ипотеке в штатах Калифорния, Флорида, Аризона, Джорджия, Мичиган, Огайо и Невада, которые продолжились и в 2009 г., когда только в первом квартале года было конфисковано около 600 тысяч жилых единиц.

Такое жилье, как правило, сразу же выставлялось новыми владельцами на продажу. Большое количество одновременно продаваемого жилья толкало цены вниз, но «распродажа» оказалась непродолжительной: в какой-то момент падения замедлились, а потом и вовсе остановились. Их пик, по данным индекса жилищных цен Standard & Poor’s/Case-Shiller, учитывающего средние цены недвижимости в двадцати крупнейших американских городах, пришелся на I кв. 2009 г.

Затем тенденция к понижению себя исчерпала. Картина, правда, оказалась несколько разнородной: если за 2 квартал 2009 г. в Сан-Франциско и Сан-Диего средние цены выросли на 16,2% и 10,8%, то, например, в Лас-Вегасе годовое падение составило 12%.

С начала 2010 года рынок США показывает положительную динамику. По данным Национальной Ассоциации Риэлторов США, цены на вторичном рынке во 2 квартале увеличились на 1,4%. Средняя цена на новый жилой объект составляет $211,9 тыс., а на «вторичку» — $176,9 тыс.

Для инвесторов североамериканский рынок явно представляет интерес. Эксперты советуют инвесторам обратить внимание на те штаты, где рынки в период кризиса упали наиболее сильно, в особенности на Флориду.

Болгария

С начала кризиса цены в стране, лидирующей на российском рынке сбыта, рухнули на 30-60%. Многократно упали продажи.

В 2009 году – рекордном по падению цен – в Софии средняя цена реализованной жилой недвижимости уменьшилась на 32%, составив €54 тыс. по сравнению с €96,2 тыс. год назад. Более 50% от своей стоимости потеряли апартаменты на горнолыжном курорте Банско и около 30% на черноморском курорте Солнечный берег. Удаленная от моря болгарская глубинка, интерес к которой российские покупатели стали проявлять в последние годы, за 2 последних года понизилась в цене примерно вполовину. Цены на отремонтированные сельские дома с удобствами на расстоянии 100-200 км от моря начинаются от €20 тыс., два года назад – от €30 тыс.

В 2010 г. цены зафиксировались на нижних отметках. В ряде регионов в начале года понижения продолжались, но были незначительными – на 1-2% в квартал. Ликвидные объекты в курортных местах дешеветь перестали.

Операторы называют 2010 год довольно успешным по сравнению с 2009: покупательская активность оказалась приблизительно в 2 раза выше, чем год назад. Правда, большую часть покупок следует отнести к сделкам с объектами, которые предлагались по самой низкой цене.

Сделки в курортных зонах в основном заключаются по цене в диапазоне от 350€/кв.м. до 800 €/кв.м.

В основном клиенты ищут квартиры на побережье и в Банско в ценовой категории от €25 тыс. до €40 тыс. Цены на высококачественную недвижимость на Черном море варьируются между €80 тыс. и €130 тыс. Очень плохо продаются апартаменты в жилых объектах, строительство которых еще не завершено. Это дает некоторое преимущество продавцам на вторичном рынке.

Испания

Рынок Испании демонстрирует давно забытый рост числа сделок. По данным Национального Института Статистики Испании, кризис на рынке недвижимости подходит к концу, в августе 2010 года число проданных квартир выросло на 30% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Андалусия, Каталония, Валенсия и Мадрид – регионы, где было зарегистрировано наибольшее количество операций в 2010 году.

Когда-то сильно полюбившийся российским инвесторам рынок недвижимости Испании, где средняя цена на жилье с 1998 по 2008 год увеличилась на 187%, давно уже не радует хорошими новостями. С тех пор, как в мае 2007 года в Испании резко упали продажи и самый быстрорастущий рынок Объединенной Европы начал откатываться назад, его устойчивого перехода в рост до сегодняшнего дня не обнаруживалось.

Несмотря на сложности, испанский рынок жилья по-прежнему остается привлекательным для россиян, занимая второе место после Болгарии по количеству покупаемого жилья. Апартаменты, покупаемые русскими в Испании, обычно стоят от €50 тыс. до €150 тыс., а виллы – от €300 тыс.

Средняя цена домовладения в Испании в 2009 г. составила €292 тыс. Наиболее дорогая недвижимость находится в провинциях Барселона (€660 тыс.) и Жирона (€470 тыс.), а самая доступная, по цене в €89 тыс. – в Хаене (Андалусия). Средняя цена «общеиспанского» квадратного метра в июле 2010 г. оценивалась в €2,077 тыс.

Впрочем, испанские эксперты уверяют, что говорить о стабилизации цен нельзя — в первую очередь из-за того, что предложений на рынке много и всегда найдутся те, кто будет демпинговать, потому что ему в силу своих обстоятельств необходимо срочно продать квартиру или дом. Отсюда и появляются «нереальные» скидки 35-40%.

Кипр

Кипрский рынок стал едва ли не первым зарубежным рынком, официально открывшимся для покупателей из России. Новое жилье от застройщиков на этом средиземноморском острове киприоты стали предлагать еще в середине 90-х через специально открытые для этой цели представительства в Москве и Санкт-Петербурге.

Цены плавно росли, а в 2007 году прибавили аж 19,2%. Ослабление инвестиционного потока произошло в 2008 г., когда многим европейцам стало, мягко говоря, не до покупок курортной недвижимости. Тем не менее, 2008 г. все же показал небольшой рост в 2,8%.

Следующий, 2009 г., отметился резким спадом покупательской активности: по данным Земельного кадастра Кипра (Cyprus Land Registry) количество сделок с участием иностранных покупателей уменьшилось почти в 1,8 раза. В первую очередь такое падение было связано с уходом с рынка англичан.

Цены на вторичном рынке несколько снизились, но «обвала» не последовало. Число выдаваемых разрешений на новое строительство резко (ок. 20%) сократилось, что дало возможность кипрским застройщикам удержать цены.

В качестве антикризисных мер Правительство Кипра приняло решение направить крупные инвестиции в строительство инфраструктуры острова – началась прокладка новых дорог, строительство комплекса ветряных электростанций в районе города Пафос, проектирование и монтаж опреснительных станций.

В сфере недвижимости было принято «стимулирующее» иностранных инвесторов законодательство, позволяющее получить статус резидента на Кипре покупателю объекта недвижимости стоимостью свыше €300 тыс. Этот шаг привел к тому, что заметно выросло количество покупателей, прежде всего, из России. Основные русские инвестиции пришлись на Лимассол, прибрежный город с двухсоттысячным населением, немалую часть которого (ок. 30-40 тыс.) сегодня составляют русские.

В I кв. 2010 г. средние цены на Кипре с начала года уменьшились на 4,5%. Второй квартал оптимизма не прибавил, показав падение цен на частные дома в размере 1,6% и 4,5% – на апартаменты.

Участники рынка говорят, что эти падения практически не затронули рыночную нишу дорогих вилл и нового качественного строительства. По данным Земельного Управления Кипра, продажи в 2010 году выросли в полтора раза.