Перспективные новостройки. Эконом по цене, но бизнес по качеству

О позитивных изменениях на рынке новостроек в завершившемся 2010 г., о его состоянии и перспективах читателям журнала рассказывает директор по маркетингу ГК «Пионер-Москва» Владимир Трибрат.

— Владимир, какие изменения в структурах спроса и предложения происходили на столичном рынке недвижимости в течение года? Сказался ли кризис на его основных показателях?

— Если сравнивать 2010 г. с предыдущим, то ситуация заметно улучшилась. Увеличились не только цены (на 10–20% на первичном рынке в зависимости от конкретных объектов), но и, что особенно важно, покупательская активность. Произошел существенный рост числа звонков и обращений в девелоперские компании, а также количества сделок. Отдельно можно отметить увеличение покупок с помощью ипотечных кредитов, особенно во второй половине года. Если резюмировать, то по активности покупателей в среднем ценовом сегменте (эконом- и комфорт-классы) показатели конца 2010 г. сопоставимы с 2007 и 2008 гг. Взять, к примеру, осенние данные Мосстата: в сентябре на вторичном рынке было заключено около 6 тыс. сделок, в октябре — 7, 6 тыс.

Однако это средний ценовой сегмент. В бизнес-классе до докризисных объемов пока далеко. Если до осени 2008 г. в этой категории жилья была существенная доля инвестиционных сделок, то сейчас инвесторы на рынок недвижимости еще смотрят с опаской. Да и денег у них для массовых вложений в недвижимость по цене от 1 млн долл. пока нет. Однако, думаю, в 2011 г. мы увидим возрождение инвестиционного спроса на качественные объекты. В условиях, когда депозиты сулят 6–8%, а на фондовом рынке легче поймать коррекцию, нежели новый виток роста, недвижимость для массового инвестора — логичный и привычный инструмент сбережения и приумножения средств.

— Что сейчас происходит на рынке новостроек? Сократились ли объемы строительства жилья? Сколько новых проектов стартовало в 2010 г.?

— С одной стороны, многие девелоперы по-прежнему не начинают новых проектов, ждут, как будет развиваться рынок в 2011 г. Кто-то ищет финансирование, кто-то ждет более устойчивых положительных тенденций на рынке. С другой стороны, в среднем ценовом сегменте девелоперы заметно оживились. Посмотрите на «Ведис», ПИК, нашу компанию. Если в 2010 г. выведены единичные проекты, то в 2011-м будет в разы больше. Уже никто не боится выводить новые проекты, приобретать площадки на перспективу в два — четыре года. Только ГК «Пионер» выведет более 2700 квартир в ближайшие два квартала в трех новых проектах. Все три проекта в привычной для нас нише комфорт-класса.

— ЖК «Лазаревское» позиционируют как объект комфорт-класса. Чем он отличается от привычного бизнес-класса? Почему понадобилось менять принятую классификацию новостроек?

— В ходе реализации первых проектов в Москве и Питере четыре-пять лет назад возник резонный маркетинговый вопрос: в каком сегменте мы их представляем? Это было важно не столько для PR-нужд, сколько для понимания нашей целевой аудитории. Все привыкли, что экономкласс — это типовая панельная застройка с минимальным набором опций и дополнительных плюсов для покупателей. А бизнес-класс — нечто недоступное массовому покупателю, да и по месторасположению тяготеет к центру. Наша же стратегия предполагала строительство жилья в хороших спальных районах обоих городов, с неплохой транспортной и экологической ситуацией. Монолитные дома, но по цене ниже средней на рынке. То есть эконом по цене, но бизнес по качеству выполнения: яркие архитектурные облики комплексов, собственная инфраструктура, отделка мест общего пользования и благоустроенная территория. С экономклассом мы явно ассоциироваться не планировали. А до бизнес-класса по расположению объектов и площадям квартир недотягивали. Да и задачи такой не было. Вот и пришлось ввести в оборот понятный и нам, и покупателю термин «комфорт-класс». Комфортность жилья основана на трех составляющих: месторасположении, самом доме и планировочных решениях (однокомнатные квартиры — от 38 кв. м, двухкомнатные — от 55 кв. м, трехкомнатные — от 70 кв. м).

— Давайте поговорим о рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Отличается ли ситуация в Северной столице от того, что мы наблюдаем в Москве?

— Да, отличается. У питерского рынка недвижимости своя история, своя ¬спец¬ифика и, я бы даже сказал, свой колорит. Питерский — он всегда свой собственный. С точки зрения бизнеса там продавать квартиры сложнее — конкуренция намного выше, в том числе в среднем ценовом сегменте. Однако при этом вести бизнес (получать разрешения, участвовать в аукционах и пр.) легче. В итоге порог входа на рынок ниже, условия для девелоперского бизнеса понятнее, но требования к качеству продукта и маркетинговой стратегии гораздо жестче, чем в Москве. Там сегодня нет такого, чтобы у метро на заборе продажи открыл и по 60 квартир в неделю продавал. В общем, для нас деятельность на двух рынках — это не только диверсификация бизнеса (риски и доходность), но и возможность использовать опыт работы в разных бизнес-условиях.

— Повлияла ли смена столичного правительства на рынок недвижимости Москвы? Стоит ли ожидать его передела?

— Поживем — увидим. Пока рано делать выводы. Многое, что было озвучено, вселяет оптимизм, особенно в части бюрократии. Что-то, напротив, напрягло все девелоперское сообщество. Если в очередной раз ужесточат требования и нормы, к примеру, по обеспеченности паркингом, то это не понравится и продавцам, и покупателям. Ну не нужны в наших домах всем покупателям однушек и двушек подземные паркинги по 1 млн руб.! Кто-то готов обходиться народными гаражами, у других вообще нет машины (у нас однушки по 40 кв. м приобретают и те, кто пользуется метро). А мы вынуждены строить к каждой квартире по машино-месту.

На самом деле для нас, как и для любой компании, самое важное — это предсказуемость. Необходимо, чтобы все нововведения были плановыми и выверенными. А потребитель если и заметит разницу со сменой власти, то не ранее чем через два — четыре года. Хотелось бы, чтобы в лучшую сторону были изменения.

— Как вы оцениваете перспективы ипотечного кредитования? Получит ли дальнейшее распространение практика партнерских отношений банков и застройщиков? Есть ли подобные проекты у компании «Пионер»?

— Актуальная тема. То, что такая практика станет развиваться, сомнений нет. Стройка — это почти всегда банковское кредитование. Так почему же банку, который кредитует застройщика под залог объекта, не кредитовать покупателя под тот же объект? Более того, посмотрите на партнерские программы, к примеру, от банка ВТБ. Банк является акционером компаний «Ситема-Галс» и «Дон-Строй». Понятно, что ипотечное кредитование на специальных условиях для дочерних структур — сам собой разумеющийся продукт. Однако сегодня тон на рынке ипотеки задает Сбербанк. И эта ситуация вряд ли изменится в 2011 г. Конкурировать с ним по количеству кредитуемых объектов и выданных кредитов не под силу пока ни одному банку. ГК «Пионер» сотрудничает по ипотеке и со Сбербанком, и с Газпромбанком — наиболее активным частным банком на рынке ипотеки. Мы открыты к сотрудничеству с любыми банками, которые готовы удовлетворять потребности наших покупателей.

— Каковы ваши прогнозы по развитию рынка недвижимости в 2011 г. как в сегменте первичного, так и вторичного жилья? Ждать ли покупателям уменьшения цен хотя бы в результате обещанного снижения бюрократических барьеров?

— Как я ранее сказал, любой эффект от введений новой власти будет заметен не ранее чем через пару лет. Ну разве что парковки сразу уберут из центра города. Если говорить о времени согласований разрешительной документации, то сокращение сроков рассмотрения и количества подписей даже в два раза может привести к снижению инвестиционной себестоимости строительства для девелопера не более чем на 5–10%. И то было бы неплохо. Что касается 2011 г., то ожидаю плавного роста цен в пределах инфляции. Другой важной тенденцией, которая уже прослеживается на рынке, станет вымывание наиболее ликвидных квартир в проектах среднего ценового сегмента в высокой стадии готовности. В 2011 г. мы можем на первичном рынке вновь столкнуться с дефицитом квартир небольших площадей (одно-, двух-, трехкомнатные) в удачных проектах у станций метро с готовностью более 50%.

— Какие планы у вашей компании на будущий год? Будете выводить на рынок новые объекты?

— Следующий год станет для нас важным во всех отношениях. Во-первых, будем праздновать десятилетие. Во-вторых, выводим на рынок три новых проекта в Москве и один в Питере. А это в совокупности более чем 4000 квартир!

Запустим интересную концепцию наших проектов в Москве. Начнем продажи квартир с фирменной отделкой от «Пионера». Будут и новые интересные сделки.

Что касается новых объектов, то однозначным хитом в нашем портфеле станет проект на 520 кв. м у станции метро «Сходненская». Уникальным по своим характеристикам будет и новый проект у станции метро «Волжская». Он представляет собой шесть монолитных корпусов переменной этажности, расположенных на границе с парковой зоной, с подземным паркингом и собственной инфраструктурой на первых этажах, в первой очереди — около 250 квартир.