Москвичи выступают против запрета на долевое строительство

Столичные жители выступают против инициативы Минрегионразвития РФ, которое в конце прошлого года объявило о создании рабочей группы для обсуждения запрета на долевое строительство. Таковы данные опроса, проведенного центром ИРН.ру. Подобный шаг может усилить дефицит строящихся и готовых жилых объектов в Москве и спровоцировать рост цен на жилье, опасаются эксперты.

Как полагают в Министерстве регионального развития РФ, на внедрение нового законодательства по долевому строительству, запрещающее такую форму инвестирования в возведение жилья, может уйти несколько лет, однако рабочую группу для обсуждения этого вопроса собрали уже в конце 2010 года. Данная инициатива была озвучена заместителем министра регионального развития РФ Константином Королевской, который считает, что данная проблема,— обманутые дольщики в результате недостроя объектов и т.д.,— проявляется почти в 70% субъектов России, где в той или иной степени в разные годы объекты незавершенного строительства «причиняли головную боль и чиновникам, и населению».

По данным министерства, на 1 ноября 2010 года в стране насчитывается свыше 800 проблемных объектов, строительство которых ведется при соинвестировании граждан— это 8,5% от общего числа строящихся многоквартирных домов. «Количество граждан, пострадавших от неисполнения обязательств застройщиками, превышает 50 тыс. человек»,— заявил Королевский в своем докладе. При этом, по его словам, наиболее неблагоприятная ситуация сложилась в Центральном, Сибирском, Приволжском и Северо-Западном федеральном округах. Особенно много подобных объектов в Самарской, Московской, Калининградской, Томской областях, Краснодарском, Ставропольском краях и в Татарстане.

Статистика

По данным опроса, проведенного аналитическим центром ИРН.ру, москвичи считают, что запрещать продажу квартир на этапе строительства нельзя, так как его последствиями могут стать рост стоимости жилья, сокращение объемов строительства и сокращение числа сделок. Взамен федеральные власти должны совершенствовать законодательство и выполнять его.

Тем не менее, 12,5% участников опроса считает, что запрет на продажу строящихся домов является самой надежной мерой для защиты людей от участи обманутого дольщика. Около 8,7% пессимистов уверены, что дольщикам не поможет ни одна из предложенных мер, а правительству лучше смениться или уехать за границу. Около 30,8% опрошенных полагают, что запрет принесет только вред, а 13,5% респондентов, наоборот, полагают, что будет решена проблема обманутых дольщиков и возрастет конкуренция на строительном рынке.

Респонденты, убежденные в том, что никаких ощутимых изменений не произойдет (9,6%), говорят о том, что обманщики в любом случае найдут лазейку: запрещай— не запрещай.

Совсем маленькая группа респондентов (4,8%) думает, что потребителям такой запрет выгоден, а вот участникам рынка— весьма вреден.Наконец самая внушительная по количеству участников группа— 41,3%— затруднилась с ответом, но в комментариях отметила, что неплохо бы оставить людям выбор— какую квартиру покупать.

От слова к делу

По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», отмена долевого строительства— это пока только идея, показывающая желание Минрегиона защитить дольщиков, покупателей от недостроя. «Идея правильная, но сам законопроект требует доработки. Запрет получать деньги от физических лиц в процессе строительства с возможностью реализовывать объекты только полностью готовые, приведет к остановке отрасли на 70–80%. Тем более объем предложения первичного рынка невелик, в силу кризиса, в силу поправок в 214-ФЗ. Вступление в силу закона в сегодняшнем виде, привело бы к тому, что мы бы имели тот объем предложения, которое есть сейчас, и то предложение, которое появилось бы через 2–3 года»,— говорит Литинецкая.

«Запрет продаж в новостройках, безусловно, отразится на их количестве, так как инвестиции в проект строительства жилого дома весьма существенны, и не каждый девелопер может запросто найти сразу 1–2 миллиарда рублей и построить объект без текущих продаж. В итоге, к существующему дефициту предложения новостроек, за 2010 год их количество снизилось на 60,8% добавиться проблемы с финансированием новых проектов. К чему это приведет, мы наблюдали еще в 2006 году, когда принятие 214 ФЗ и изменения в земельном и градостроительном кодексе создали на рынке следующую ситуацию: сократилось количество выделяемых строительных площадок, увеличился срок прохождения строительной документации, усложнились взаимоотношения между застройщиками и потребителями. Создалась ситуация, когда застройщики, из-за законодательных изменений не смогли выйти на новые площадки, а оформление по уже полученным площадкам и уже существующим проектам затянулось»,— рассказывает GZT.RU директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест»Ирина Кирсанова.

Как строят дома?

По словам управляющего директора компании «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, раньше около 90% проектов ЖК возводилась по предварительным договорам. «Застройщик договаривался с городом, брал кредит, потом выходило постановление правительство, согласно которому девелопер должен возвести столько-то квадратным метров. Потом строители привязывают к этому месту серию какого-нибудь ДСК, на что нужно несколько дней работы и пара десятков тысяч долларов. Все! После этого начинают рыть котлован и продавать квартиры. А с полученных квартир девелопер переводил землю, расплачивался по долгам, и т.д. Чтобы быстро расплатиться, квартиры на стадии котлована продавались на 50–70% дешевле, чем они стоили к окончанию строительства»,— объясняет технологию процесса Скоморовский.

Как считает эксперт, чтобы построить жилье по 214 закону, надо понимать, что первоначальные затраты девелопера будут на несколько порядков больше. «Сначала нужно перевести землю. Если выкупать ее по кадастровой стоимости, то в среднем по Москве надо заплатить около $1 млн за гектар (на крупный жилой комплекс нужно будет 50–70 гектаров). Потом сбор документации: экспертиза, разрешение на строительство, а это еще порядка $ 30–50 млн. В результате, мы теряем около двух лет и около $ 100 млн. Строителей, у которых есть такая финансовая подушка не так уж и много. То есть, как минимум, половина застройщиков в существующих реалиях уйдет с рынка. Остальные— начнут продавать квартиры по цене готового жилья, ведь продавать дешевле уже нет смысла»,— прогнозирует Евгений Скоморовский.

Печальные последствия

По мнению генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олега Самойлова, воплощение в жизнь идеи запрета реализации квартир в строящихся домах, несомненно, приведет к существенному сокращению объемов строительства и связанному с этим значительному росту цен на жилье. «Ведь в этом случае застройщикам придется полностью финансировать весь строительный цикл либо за счет собственных средств, которые окажутся замороженными на длительный период, что весьма невыгодно, либо за счет кредитных ресурсов, которые весьма недешевы. Естественно, что все эти издержки будут учтены застройщиками в итоговой цене квартир»,— говорит Самойлов.

«За период строительства комплекса (а это от года до нескольких лет в зависимости от сложности проекта) набегут внушительные проценты по кредитам, что неминуемо приведет к удорожанию жилья, причем, весьма существенному. На конечной цене метра для покупателя скажутся и расходы на административную часть бизнеса», – говорит представитель ГК «Пионер»-Москва Ирина Романова.

По словам Романовой, сегодня, чтобы привлечь средства на проектное финансирование от банка, московскому девелоперу необходимо иметь 20–30% собственных средств на начальных этапах строительства. «Далеко не всегда у застройщиков имеются свободные средства в необходимом объеме. Поэтому на продажу выставляются квартиры в проекте практически на стадии забора (но не более 10% от общего объема)»,— говорит Романова.

Введение запрета на долевое строительство, по мнению Марии Литинецкой, может привести к вынужденной необходимости застройщиков обратиться к панельному домостроению вместо монолитно-кирпичного, поскольку панельное домостроение дает более высокую оборачиваемость и более быстровозводимое жилье. Средний срок строительства панельных домов укладывается до 1 года, в то время, как монолитно-кирпичные дома строятся 2–3 года. «То есть одним из возможных последствий принятия такого закона, может стать то, что застройщики будут вынуждены обратиться к более быстро возводимым технологиям— каркасному домостроению в загородном сегменте, и панельному типовому при строительстве городского жилья»,— уточняет эксперт.

«Если новостройки будут продаваться на конечной стадии, фактически, цена первичного жилья будет приравниваться к цене вторичного. Стоимость квадратного метра от начальной стадии до полной готовности дома может вырасти на 30–40%. В случае принятия закона покупатели не смогут приобрести ничего в процессе строительства— пусть с большими рисками, но с меньшей ценой— они будут более защищены, будет гораздо меньше рисков, но цена вопроса будет выше. На мой взгляд, рынок в любом сегменте так устроен: есть рисковые инвестиции— они более доходные и имеют меньшую цену входа. Есть менее рисковые инвестиции, они всегда дороже»,— считает Литинецкая.

Есть ли компромисс?

Как опасается Олег Самойлов, запрет на продажу квартир в новостройках может привести к дальнейшему нарастанию в строительной отрасли монополизма, степень которого и сейчас едва ли возможно назвать низкой. «Ну, а там, где правит монополия, обычно ни о низких ценах, ни о приемлемом качестве не идет даже речи. Ведь повышение качества и снижение цен возможно лишь на том рынке, который является конкурентным»,— говорит эксперт. В качестве альтернативной меры Олег Самойлов предлагает введение запрета на нецелевое расходование денежных средств дольщиков.

«Необходим механизм, позволяющий в период до завершения сдачи возведенного дома расходовать деньги, полученные за квартиры, в нем находящиеся, только на цели, непосредственно связанные с созданием этих квартир. Контроль за соблюдением этого принципа как раз вполне уместно возложить на соответствующие государственные органы. Перечень статей расходов, подлежащих оплате за счет денег, полученных от дольщиков, естественно, должен быть подробно и четко регламентирован. Вполне отдаю себе отчет в том, что высказанная мной идея не только выглядит несколько утопично, но и, в некоторой степени, ограничивает свободу предпринимательства. Однако в настоящее время движение по этому пути представляется мне существенно более разумным способом защиты интересов покупателей квартир»,— предлагает Самойлов.

«Если мы запретим продавать жилье на уровне строительства, то вообще никакого жилья не будет в принципе нигде. Разве что состоится переход к этому процессу лет через 20–25. А потом, я не понимаю, зачем мне продавать дешево квартиры в уже построенном доме, если я он будет входить в единицы построенных домов в конкретном районе, а не в десятки и сотни, как сейчас. Сейчас в России работает слишком мало девелоперов, в случае принятия этой бредовой идеи у них не будет никакого резона продавать жилье дешево. Все может кончится резким снижением предложения и ростом цен»,— высказывается президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.

«Кризис довольно сильно повлиял на отрасль, приостановлен выход на рынок достаточно большого объема предложения. Кредитование строительной отрасли все еще не восстановилось в полной мере. И введение подобного рода законопроектов, если они не будут доработаны с учетом интересов всех сторон и анализа возможных последствий, может привести к коллапсу строительной отрасли»,— резюмирует Ирина Кирсанова.