Современный рынок загородного жилья — самый загадочный: в самом деле, кому под силу подсчитать количество сделок, многие из которых совершаются вовсе без привлечения специалистов? Единственный поддающийся учету сектор — современные коттеджные поселки. Количество сделок с ними год от года увеличивается, что дает риэлторам основание говорить об исключительной популярности именно этого вида загородной недвижимости.
Согласно расхожему представлению, сложившемуся не без помощи рекламы, такие предложения чаще всего расположены на Новорижском, Дмитровском и Рублево-Успенском направлениях. Но имение, стоимость которого начинается от $400 тыс., — роскошь, едва ли доступная большинству наших соотечественников.
Какие еще издержки ожидают современного покупателя, сделавшего выбор в пользу именно такого приобретения? Какие направления загородной недвижимости сегодня более всего востребованы и почему?
Европейские черты русского загорода
Дачная традиция зародилась в России еще во времена существования старинных дворянских усадеб, на месте которых и теперь расположены некоторые знаменитые стародачные места. Многие поселки формировались в довоенные и послевоенные десятилетия, там складывался свой круг общения и определенная среда. Процесс преобразований в традиционных поселках иногда нарушает сложившееся природное окружение, но в целом не изменяет привычного образа и стиля жизни их обитателей.
Понятие «коттедж» — европейского происхождения. Чаще всего это место для постоянного проживания с обустроенной инфраструктурой, системой коммуникаций и налаженным транспортом. Коттеджные поселки сейчас — одно из модных и доходных направлений строительной индустрии. Их создание происходит не стихийно и постепенно, как это было ранее в стародачных местах или более поздних садовых товариществах, а последовательно. Принципиально решаются вопросы планировки и архитектуры поселка, закладываются коммуникации, решаются вопросы охраны.
Цифровая картинка
В последние годы емкость рынка загородной недвижимости постоянно увеличивается. Это происходит как за счет появления новых поселков, так и из-за повышения стоимости предложений.
Согласно данным генерального директора компании «Терра-недвижимость» Тимура Сайфутдинова, в 2006 году совокупный объем сделок на рынке загородной недвижимости составлял почти $11 млрд (без учета вторичного рынка — $8,5 млрд). По сравнению с 2005 годом рост составил порядка 30%. Данные аналитической службы АСК несколько отличаются от приведенных выше: совокупные объемы продаж на загородном рынке в 2006 году превысили показатели 2005 года на 40–45%. В денежном исчислении отмеченный прирост был еще больше, превысив 60%.
Что касается объема сделок вторичного рынка, то результат $2,5 млрд также достаточно ощутим. Стоимость многих предложений, особенно эконом-класса, чуть ли не в десятки раз меньше, нежели в первичном секторе. Разумно предположить, что количество сделок здесь едва ли уступает тем, что заключены на первичном рынке — в самом дорогом загородном сегменте.
Коттеджные поселки: удовольствие не для бедных
В настоящее время коттеджное строительство ведется в Подмосковье очень неравномерно. Более 60% проектов осуществляется на северо-западном и северо-восточном направлениях: Новорижском, Рублево-Успенском и Дмитровском шоссе. В остальных областях Подмосковья объемы строительства значительно скромнее, хотя тенденция к их увеличению наметилась.
Как рассказала коммерческий директор проекта «Грин Хилл» Анна Михайлова, «на сегодняшний день на рынке загородной недвижимости представлено более 350 поселков, из них в активной продаже находятся порядка 200. Темпы прибавления количества поселков в Подмосковье в 2007 году сохранятся, рост составит порядка 60%».
Специалисты отмечают, что увеличение количества коттеджных поселков наблюдается на всех основных направлениях: Новорижском, Киевском, Дмитровском, Калужском, Минском, Ильинском; также неплохо пользуются спросом коттеджи на Горьковском шоссе. Основная доля продаж в 2006 году пришлась на дома в организованных поселках на удалении до 45 км от МКАД и в ценовом диапазоне от $250 тыс. до $900 тыс. за домовладение.
Что касается распределения предложения по направлениям, то по количеству выставленных на продажу коттеджей лидером все еще остается Новорижское шоссе, где в 2006 году было сосредоточено порядка 35% всех загородных домовладений. «По данным наших аналитиков, в 2007 году продолжится рост спроса прежде всего на загородное жилье бизнес-класса, доля которого к концу 2007 года достигнет 68%, — продолжает А. Михайлова. — Это коттеджи в организованных поселках на удалении до 40–50 км от МКАД, с минимальной инфраструктурой, централизованым водо- и газоснабжением. Площадь домов равняется 200–400 кв. м; земельного участка — 15–30 соток. Материалы, используемые при строительстве, — кирпич, монолит, дерево. Стоимость объекта — от $400 тыс. до $1,5 млн».
Более дешевые коттеджи эконом-класса на рынке тоже присутствуют, но, по сведениям компании АСК, их доля в общем объеме предложений составляет 17%. При этом стоит учесть, что и эконом-класс недешев: в этом ценовом сегменте едва ли сыщется предложение по цене менее $300 тыс.
Спрос диктует традиция?
Традиционно высоким спросом пользуются направления, где расположены старые дачные поселки, которые начинали складываться еще в начале XX века и где жили, отдыхали и творили представители культурной элиты.
Популярны также более поздние поселения, созданные в советские времена для государственной, научной и творческой элиты. Особый интерес у потенциальных покупателей вызывают поселки, расположенные по Ярославскому направлению, в таких стародачных местах, как Болшево, Мамонтовка и Абрамцево.
Как следует из аналитических данных, предоставленных компанией «МИЭЛЬ», именно на Ярославке по результатам 2006 года зафиксировано наибольшее количество сделок на рынке вторичной недвижимости. В настоящее время престижу направления способствует и масштабная реконструкция шоссе. Если действительно в скором времени шестиполосная трасса протянется от Москвы до Ярославля, то и дальнейший спрос, соответственно, и стоимость загородной недвижимости на этом направлении резко возрастет.
По-прежнему популярны поселки, расположенные вдоль Рублевского шоссе. В прошлом это владения представителей творческой элиты и чиновников самого высокого ранга, сегодня — место проживания состоятельных людей. Как утверждает заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по вторичному рынку жилья Алексей Шленов, «Рублевское, как и Рижское, направления сегодня, безусловно, остаются одними из самых востребованных, но и другие направления пользуются хорошим спросом. Это связано с тем, что факторы цены и транспортной доступности приобретают все большое значение. Приобрести добротный участок с домом на той же Рублевке достаточно сложно как по причине небольшого предложения, так и из-за высокой цены. К тому же затрудненное движение на Рублевском шоссе является негативным фактором для этого направления».
Последние годы были отмечены всплеском небывалого интереса к домам, расположенным у «большой воды». Благодаря этому обстоятельству значительно выросла популярность (и стоимость) недвижимости на Дмитровском направлении и в таких известных поселках, как Луговая, Трудовая, Северная и Некрасовский. Сыграло свою роль и неплохое состояние дорог на этом направлении.
Юг обретает новую жизнь
Так сложилось исторически, что долгие годы предпочтительными считались загородные направления, расположенные преимущественно на севере, северо-западе и северо-востоке от Москвы. Здесь имеется наибольшее количество стародачных мест, множество лесных массивов и водоемов.
Но в последнее время интерес переносится на южные направления. Это обстоятельство объясняется множеством причин. Во-первых, именно на юге реально найти сравнительно недорогие предложения. Во-вторых, реконструируются дороги, повышающие доступность этих направлений. В-третьих, многие дачники предпочитают более теплый климат и благоприятные условия для садоводства, хорошие плодородные земли многих областей, расположенных южнее Москвы.
«Ко всему прочему именно на этих направлениях на рынке появились большие массивы земли, разбитые на участки и граничащие с лесной зоной, — рассказывает А. Шленов. — Загородная недвижимость стала пользоваться хорошим спросом у иногородних граждан, которые предпочитают сегодня приобретать дома с участками в Подмосковье, а не квартиры в столице.
Хорошо продаются коттеджи и участки на Симферопольском, Каширском направлениях, по линии Домодедовской скоростной трассы и Киевском шоссе. На увеличение спроса на южном направлении повлияли, как мне кажется, активные разговоры о реконструкции завода в Капотне, который был основным загрязняющим предприятием в этом регионе, и доступные цены».
Высокими темпами развивается и Калужское направление. Основные причины — относительно недорогая земля, живописные места и хорошие подъездные пути, а также развитая торговая инфраструктура на выезде из Москвы. Самыми известными на этом направлении являются такие знаменитые поселки, как Ватутинки, Академический, Советский писатель. По мнению экспертов, они почти безупречны, единственным недостатком можно считать очень неравномерные участки: где-то 50 соток, а где-то 10 — результат дележа земли между многочисленными наследниками. Конечно, и цены предложений в таких поселках едва ли можно считать демократичными.
Престиж против объективности
Рынок современной загородной недвижимости сегодня четко дифференцирован. Существуют популярные и престижные направления, такие, как Рублевское, Новорижское, Калужское, со сложившейся системой цен, инфраструктурой и социальным составом. Есть направления, традиционно считающиеся непрестижными — к ним относятся Каширское, Симферопольское, отчасти Киевское и Горьковское шоссе. Предложения в дачных поселках тут в разы дешевле, инфраструктура скромнее. Но, как известно, за престижностью далеко не всегда скрываются объективные достоинства.
Взять, к примеру, снискавшую небывалую славу Новую Ригу, где возводится множество современных коттеджных поселков. Ландшафтная среда этих мест немногим лучше расположенного буквально в нескольких километрах Ленинградского направления и по большому счету не выигрывает по сравнению с живописными местами юга области.
Между тем цены на недвижимость здесь уступают только Рублевке. Понимая это, многие покупатели предпочитают сегодня вкладывать средства в приобретения на южных направлениях. Главным соображением при принятии решения в этом случае становится не только более доступная стоимость, но и перспективы дальнейшего развития направлений, не исчерпавших еще потенциал популярности.
Другим решающим критерием для приобретения служит транспортная доступность. Если еще несколько лет назад, когда не существовало столь острых проблем, потенциальные покупатели, проживающие на юге столицы, рассматривали в качестве дачи варианты, например, по северным направлениям, то теперь ситуация в корне изменилась. Кому захочется тратить время на пробки, передвигаясь по МКАД на личном авто?
Искусство просчитывать наперед
Таким образом, для современных потенциальных покупателей выбор направления практически предопределен и зависит от места постоянного проживания. Логично предположить, что в будущем существующая дифференциация направлений загородной недвижимости претерпит немалые изменения. К примеру, уже сейчас на юге и прилегающих к югу направлениях Москвы существует немало престижных районов, населенных отнюдь не бедными людьми. Они и сформируют основу покупательского спроса на близлежащих загородных направлениях.
Дальше все будет происходить по накатанной схеме: начнется активная коттеджная застройка, развитие инфраструктуры района, все остальное сделает реклама. В результате цены неизбежно поползут вверх, как это уже не раз случалось в других, пользующихся теперь популярностью местах. Анализ подобных сценариев приводит к очевидному выводу. Во многих случаях целесообразнее приобретать участок или дом на менее престижных направлениях: цена таких предложений намного ниже, чем в раскрученных поселках, а территория имеет потенциал для дальнейшего развития.
Другой немаловажный фактор, влияющий на выбор, — наличие коммуникаций и развитой инфраструктуры. Конечно, никакое стародачное место не располагает таким изобилием объектов, как новые коттеджные поселки, в которых предусмотрены системы отопления и канализации, энергоемкие сети и источники водоснабжения, Интернет и спутниковое телевидение.
Но, перечисляя все эти блага современной комфортной жизни, стоит оговориться: лишь незначительная часть современных коттеджных поселков имеет их уже сегодня. «Подмосковье активно застраивается, новые поселки появляются ежемесячно, — рассказывает Т. Сайфутдинов. — Но лишь единицы из новых проектов имеют обжитой вид, полностью заселены. Хорошо, если строительство в поселке ведется независимо от продаж. Хуже тем, кто первым осваивает поселки без подряда или не полностью реализованные проекты с подрядом. Жить на стройке мало кто захочет». То есть одним из важных критериев, определяющих выбор коттеджа, является стадия возведения поселка. «Заселенный и обжитой поселок — это и ряд преимуществ: решенные проблемы с коммуникациями, налаженная работа службы эксплуатации, запущенная инфраструктура (она начинает функционировать лишь на финальных стадиях реализации проекта). Кроме того, выбирая дом в обжитом поселке, всегда можно во время показов познакомиться с соседями. Еще один мотив — нежелание будущих жильцов заниматься достраиванием, отделкой и оборудованием нового строения. Готовый дом с мебелью — большая экономия времени».
Нужно заметить, что пока подобные требования может себе позволить лишь очень состоятельный покупатель. Остальным приходится приобретать, грубо говоря, «воздух», вкладываясь в недвижимость, существующую лишь на бумаге. А затем годами ждать заселения, потом жить на стройке и лет через пять после покупки рассчитывать на комфортный отдых на лоне природы.
Такова реальность. И как бы ни старались риэлторы убедить в обратном, она останется таковой до того момента, когда рынок насытится достаточным количеством готовых предложений, а уровень цен станет доступным для значительной части нашего населения. Пока этого не произошло, будут цениться старые дачные места и недорогие поселки, расположенные на еще не раскрученных загородных направлениях.
Свежие комментарии