Когда цены на недвижимость в столице растут, о секторе элитных квартир все как-то благополучно забывают: зачем пытаться в очередной раз разбираться в его проблемах — тем для освещения и комментариев и так более чем достаточно. Когда же рынок переходит в стабильное состояние, именно положение дел с самыми престижными московскими квартирами выходит на первый план.
Нынешний год стал лишь очередным подтверждением этого правила. По поводу «элитки» за последние месяцы не высказался только ленивый. Причина проста: если с жильем эконом- и бизнес-классов все стало более или менее понятно — увеличение цен остановилось, а большинство квартир на вторичном и первичном рынке получается реализовать разве что с большой скидкой, то элитный сектор продолжает расти в цене. Непонятно откуда появилось множество аналитических исследований, вольно трактующих как само понятие «элитная недвижимость», так и состояние этого сегмента и перспективы его дальнейшего развития.
Не будем ввязываться в очередные споры по поводу классификации столичной «элитки», поскольку порядка тут нет и в ближайшее время не предвидится. Риэлторам и девелоперам по-прежнему нужно продавать построенные псевдоэлитные объекты по максимальным ценам, поэтому они продолжат это делать с той или иной степенью успеха.
По нашим прогнозам, говорить об истинной «элите» будет справедливо только года через два–три. Именно тогда закончится формирование настоящих элитных районов в сердце Москвы; потребители определятся со своим отношением к дорогим городкам за пределами МКАД; станет понятно, удалось ли девелоперам создать элитные поселения в зеленых зонах за пределами Садового кольца, или все эти проекты плавно перейдут в разряд хорошего бизнес-класса.
Поговорим лучше о ценах. С ними и на самом деле творится что-то непонятное. Откуда берется эта порядком поднадоевшая «средняя стоимость» престижных квартир на уровне $17–20 тыс. за 1 кв. м? Может ли вообще у элитной недвижимости быть «средняя цена»? Ведь по идее каждый элитный объект должен быть индивидуален, иметь уникальные характеристики, которые позволяют выделить его среди остальных.
И если мы имеем эту среднюю цену на уровне $20 тыс. за 1 кв. м, это означает, что в продаже имеется приблизительно одинаковое количество квартир со стоимостью, условно говоря, $10 тыс. и $30 тыс. за «квадрат». При этом объекты, тяготеющие к нижней границе, есть, многие из них очень даже интересны.
А вот откуда взялось такое же количество супердорогих предложений, понять сложно. Если они и присутствуют на рынке, то исключительно в рекламных объявлениях и в рамках PR-продвижения новых объектов («Только у нас! Самой дорогой дом в Москве!»). Но скажите, пожалуйста, многоуважаемые аналитики, почему вы решили, что квартиры по этим ценам продаются?
Ведь еще только немногим более года назад самой дорогой реализованной в Москве квартирой был объект, в котором 1 кв. м стоил порядка $14 тыс. Оговоримся сразу, что речь идет о первичном рынке.
На вторичном рынке и в те времена предлагалось жилье по ценам, превышающим и $20 тыс., и даже $25 тыс. за «квадрат», но это были квартиры с отделкой и меблировкой, стоимость которых подчас составляла половину цены выставляемого на продажу лота.
Именно выставляемого на продажу, поскольку о том, как вел себя продавец, когда на горизонте появлялся потенциальный покупатель, ходят самые разнообразные легенды. Одна из них в несколько гипертрофированном виде может быть представлена следующим диалогом: «Так сколько квартира стоит?» — «$10 млн». — «Нет, это не разговор». — «Да вы знаете, сколько сюда вложено?» — «Ну и что? Мне все это не нужно, я буду все выбрасывать и делать новый ремонт в стиле арт-деко-поп-авангард, самом новомодном». — «Э-э-э, ну хорошо, давайте за $8 млн, и по рукам». — «Мы с вами как на разных языках говорим. Я за такие деньги и в Кремле могу поселиться». — «Хорошо, $6 млн, причем можно все безналом». — «Нет, давайте $5 млн и половину налом». Сделка скрепляется рукопожатием. Все стороны довольны. Ничего странного не заметили? Да просто цена квартиры в процессе пятиминутных импровизированных торгов упала в два раза, а все остальное нормально. Цены, конечно, приведены условные, но история реальная.
Кажется, что именно она во многом способна объяснить и сегодняшнюю ценовую ситуацию. Давайте предположим, что полтора года назад пресловутая средняя стоимость 1 кв. м престижного жилья составляла порядка $10 тыс. Кажется, цена справедливая. С тех пор, по данным риэлторов (и в первую очередь за счет безумного роста 2006 года), она подскочила приблизительно на 30% (напомню, что мы говорим исключительно о сегменте элитного жилья). Получается порядка $13 тыс. за 1 кв. м, что и является, вероятно, наиболее правдивой стоимостью хорошей элитной квартиры в Москве.
Именно по такой цене заключаются сделки. Не рекламируется товар, а покупается. Единственное, в чем я соглашусь с последними аналитическими заключениями, так это в том, что, несмотря на общую ситуацию на квартирном рынке в 2007 году, стоимость самых лучших и дорогих квартир еще немного подрастет. Не намного, пускай всего на 6–8%, но поднимется. Потому что настоящая «элита» всегда в цене. Если только она действительно настоящая.
Наталья Мартынова
http://www.m-2.ru/
Свежие комментарии