Сегмент складской недвижимости, который еще недавно по уровню инвестиционной активности заметно отставал от торгового и офисного секторов, переживает сейчас настоящий прорыв. В окрестностях Петербурга строятся сразу несколько крупных логистических терминалов европейского уровня. Рынок активно осваивают сетевые девелоперы, в том числе международного происхождения.
Западные инвестиционные фонды и финансовые институты охотно вкладывают деньги в строительство комплексов высокого класса, особенно если в тандеме с ними работают логистические операторы.
По прогнозам аналитиков, за два ближайших года предложение профессиональных складских площадей увеличится по крайней мере вдвое и превысит 1 млн кв.м.
У новорожденного рынка наблюдаются характерные болезни роста. Спрос и предложение разбалансированы. Разные эксперты оценивают дефицит качественных складов в Петербурге от 1,5 млн до 3,5 млн кв.м.
Однако с учетом заявленных темпов строительства он может быть ликвидирован уже к 2010 году, после чего рынок перейдет в стадию насыщения. Многие логистические операторы сетуют на то, что девелоперы предлагают товар, не соответствующий их требованиям и по завышенным арендным ставкам.
Строящиеся комплексы крайне неравномерно распределяются по карте города. Главными кладовыми Петербурга обещают стать Шушары, а стратегически важное северное направление явно недооценено инвесторами.
Эти проблемы стали предметом обсуждения на «круглом столе», организованном нашим еженедельником при поддержке Гильдии управляющих и девелоперов и компании Knight Frank.
Кладовщики в сети
Николай АСАУЛ:
– Я абсолютно убежден в том, что рынок складских площадей в Петербурге ждет бум. Для этого есть несколько основных предпосылок.
Во-первых, географическое положение и наличие Большого морского порта; во-вторых, рост промышленного производства, в том числе активное строительство автомобильных заводов; в-третьих, бурное развитие потребительского рынка и современных форматов торговли.
Сегодня в городе насчитывается примерно 5 млн кв.м складских помещений. К сожалению, около 26% складов располагаются в местах со сложной транспортной доступностью. Поэтому администрация будет делать упор на перемещение этих комплексов ближе к КАД и будущей трассе ЗСД.
В Ген-плане развития Петербурга предусмотрено 26 промышленно-логистических зон. Это не означает, что подлежат ликвидации склады в центре города. В его границах будут четко определены магистрали, где сохранится движение грузового транспорта.
В привязке к этому дорожному скелету и должны размещаться логистические комплексы, чтобы в «медвежьих углах» не простаивали неэффективно используемые площади. Конечно, такая миграция будет происходить не в директивной форме, а с использованием доступных нам рыночных механизмов.
Мы завершаем работу над стратегией развития транспортно-логистического комплекса Петербурга: проанализированы перспективы рынка, определено, какие виды складских объектов будут развиваться и где. Дефицит действительно огромный.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Давайте коротко поговорим об основных инвестпроектах, реализуемых сегодня под Петербургом и способных хотя бы отчасти этот дефицит удовлетворить. Характерно, что практически все девелоперы, работающие в этом сегменте, исповедуют сетевой подход.
Александр УСТИНОВ:
– Наш проект известен как «Логопарк Нева». Его инвесторы — британский инвестиционный фонд Raven Russia Ltd и компания Avalon Group. Они планируют построить 15 складских терминалов класса А на территории России, которые войдут в сеть Megalogix.
В Шушарах стартовал первый проект. Общая площадь комплекса — 129 000 кв.м. Всю I очередь (она сдается уже в этом году) займет логистический оператор Avalon Logistics — «дочка» Avalon Group. Остальные площади — 74 000 кв.м — выставляются на рынок блоками от 5000 кв.м.
Кстати, Avalon Logistics станет «якорем» и на других региональных объектах.
Сергей МАРИНИЧЕВ:
– Компания «Евразия Логистик» планирует построить 16 терминалов класса А в России, Казахстане и на Украине. Так, сейчас в Северном Домодедово возводится самый крупный склад в Европе — 1,1 млн кв.м. Логистический парк «Колпино» в Петербурге будет рассчитан примерно на 700 000 кв.м.
Сдача I очереди — 200 000 кв.м — намечена на 2008 год. Наши арендаторы — крупные сетевые логистические компании. Их пул уже формируется, причем оператор, который приходит, например, в Северное Домодедово, сразу же рассматривает и другие объекты.
Максим МЕЛЬНИКОВ:
– Мы как консультанты представляем проект МЛП — сетевого девелопера, намеренного построить в России порядка 1,5 млн кв.м высококлассных складских помещений. Его первый петербургский объект — терминал «МЛП Уткина заводь» в дер. Новосаратовка общей пло-щадью около 200 000 кв.м.
Первая очередь сдается в сентябре 2007-го, вторая должна быть готова в первом квартале 2008-го. Причем арендаторы на 100 000 кв.м уже найдены. Аналогичный комплекс МЛП построит в Шушарах. Он выйдет на рынок в 2008-2009 гг.
По нашей оценке, арендные ставки на складские площади высокого уровня варьируются в пределах $100-135/кв.м в год (без операционных расходов, коммунальных услуг и НДС).
Денис КАЗБЕРОВ:
– White Days Investments занимается самыми разными проектами в сфере коммерческой недвижимости. Два из них связаны со строительством логистических терминалов класса А. Так, рядом с пос. Янино мы запланировали комплекс размером 200 000 кв.м с ориентировочным сроком ввода в 2009 году. Под Москвой завершается проектирование «стотысячника».
Кирилл МАЛЫШЕВ:
– Как консультанты мы ведем складской проект PNK-2 в Шушарах (около 40 000 кв.м), который реализует британская инвестиционная компания Fleming Family & Partners. Терминал по плану сдается в эксплуатацию уже этим летом.
Среди других строек, близких к финишу, — еще один комплекс в Шушарах площадью примерно 20 000 кв.м от компании ПАН.
В 2008-м должен завершиться совместный проект финского инвестиционного фонда EPI Russia и финской же девелоперской компании «ЮИТ Лентек» — терминал класса А ( около 160 000 кв.м) в Горелово. В августе будущего года свой комплекс в Шушарах (около 52 000 кв.м) намерена запустить компания AKM Logistics.
Николай ПАШКОВ:
– Петербургский рынок складов разительно переменился буквально на глазах. Пару лет назад ежегодный ввод площадей исчислялся 50 000-100 000 кв.м, включая объекты, создаваемые владельцами для собственных нужд.
Появление на рынке коммерческого комплекса площадью 10 000 кв.м было огромным событием. Сейчас проектами-«стотысячниками» никого уже не удивишь. Мы прогнозируем, что в 2007-м будет сдано около 400 000 кв.м качественных складов.
Причем речь идет только об объектах, предназначенных для коммерческого использования. План на 2008 год — порядка 800 000 кв.м. Дальше — больше. Например, на территории Шушар, не считая соседней «Предпортовой», заявлены проекты общей площадью 1,6 млн кв.м.
Экономика хранения
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– А на какую норму рентабельности рассчитывают уважаемые девелоперы?
Сергей МАРИНИЧЕВ:
– Обозначить средний по рынку показатель сложно, да и не вполне корректно. У каждого девелопера он свой и зависит от имеющегося финансового ресурса, партнеров по проекту, размера создаваемой сети. Так, западные игроки, располагающие «длинными деньгами», готовы работать с такой нормой рентабельности, которую российские компании просто не рассматривают.
Мария ТИНИКА:
– По нашей оценке, затратная часть, связанная со строительством качественного складского терминала, составляет сегодня не менее $1000-1100/кв.м. При этом реальные сделки по продаже готовых комплексов в столице совершаются из расчета $1200/кв.м.
Если говорить об арендной ставке $120/кв.м в год и о доходности на уровне 11,5-12%, то стоимость квадратного метра построенного склада как раз и составляет $1100-1200/кв.м. То есть на чем зарабатывают люди, не очень понятно.
А если в обозримом будущем в отдельно взятых Шушарах будет запущено свыше миллиона квадратных метров складов, мне трудно прогнозировать, что произойдет с арендными ставками.
Николай ВЕЧЕР:
– В структуре себестоимости создания терминала значительную роль играют затраты, связанные с приобретением и подготовкой участка. И здесь есть несколько ключевых проблем. Первая — правовая. Основной резерв территорий для строительства складов — это с/х земли, прилегающие к КАД.
Причем граница города и области проходит настолько причудливо, что порой девелоперу приходится взаимодействовать с властями обоих субъектов Федерации, у которых абсолютно разные правила изменения статуса земель.
С областью, кстати, проще работать. У города есть Генплан, которого необходимо придерживаться. Однако он требует корректировок, а с этим — беда.
Вторая проблема связана с энергообеспеченностью участков. Она также особенно остра на «пограничных» территориях, поскольку планы развития инженерных сетей у города и у области стыкуются не полностью.
Все это приводит к серьезному удорожанию девелоперской фазы проектов. Плюс стремительно растущие цены на землю. В Шушарах наблюдается какой-то нездоровый ажиотаж. Недавно там был реализован довольно большой участок на первой линии, у Московского шоссе по $80/кв.м.
Причем это территория с/х назначения, лишенная инженерии вообще. На ее подготовку придется потратить еще минимум столько же. Отсюда — и высокая себестоимость строительства, и соответствующие арендные ставки.
Не стоит забывать и о проблеме транспортной доступности. На Московском шоссе уже сейчас ежедневные пробки на въезд и на выезд. Самая проблемная точка — развязка на Пушкин и на Колпино.
Можно легко представить, что произойдет, когда в этой зоне один за другим начнут сдаваться огромные терминалы, будут введены в строй автомобильные заводы, а возможно — и новая станция Московская-Товарная.
Елена МОРОЗОВА:
– В наш холдинг входит всем известное ОАО «Цветы» — довольно крупный землевладелец на Пулковском и Волхонском шоссе, где ему принадлежат около 900 гектаров, как раз на границе города и области. И нам очень хорошо знакомы ситуации, когда эти границы внезапно уточняются, сети подключаются от одного субъекта РФ к другому и т.п.
Мы тоже подробно изучали ситуацию с изменением разрешенного вида использования земель в городе и их категории — в области. Требования действительно совершенно разные. В результате нам удалось осуществить перевод огромной с/х территории — около 217 гектаров.
Здесь запланировано строительство технопарка, в состав которого войдет и логистический комплекс. Сейчас мы занимаемся разработкой проекта планировки и пытаемся решить проблему отсутствующих сетей.
Николай АСАУЛ:
– Транспортная схема развития Шушар разработана. Идет проектирование трассы — дублера Московского шоссе, а также участка скоростной дороги Москва — Петербург, который обеспечит подъезды к городу. Поэтому коллапса не будет.
Что касается инженерии на границе с областью, я понимаю желание инвесторов купить дешевую областную землю и подключиться к городским ресурсам. Но, наверное, логична и позиция города, направленная на то, чтобы наша инженерия обслуживала в первую очередь петербургских землепользователей и инвесторов, за счет налогов которых она и поддерживается.
В трактовке проблемы Генплана тоже звучат нотки девелопера, намеренного за недорого приобрести с/х территории и вовлечь их в оборот. Между тем в Генплане предусмотрено достаточно площадок для развития логистики.
Давайте выбирать из того, что есть, а не выхватывать земли хаотично из общего контекста. Генплан, естественно, не идеален и нуждается в поправках. Сейчас идет плановая процедура их внесения. Мы не меняем правила игры по ходу.
Призываю девелоперов к совместной эффективной работе. Город готов вкладывать деньги в развитие инвестиционно привлекательных зон, потому что бессмысленно тратиться на инфраструктуру полей. Мы заинтересованы в том, чтобы освоение этих территорий происходило сообща, при участии частных компаний. Мы готовы прислушиваться к вашим предложениям при выборе таких площадок.
По поводу того, что строить у нас трудно и дорого: кто не хочет, тот этим и не занимается. В Петербурге достаточно девелоперов, знающих местную специфику и способных справиться с имеющимися проблемами.
Александр УСТИНОВ:
– Действительно себестоимость строительства складов высока, но мы считаем, что этот рынок перспективен, и вышли на него, чтобы зарабатывать деньги. Конкуренция между терминалами, безусловно, будет, однако и неудовлетворенный спрос огромен.
В поисках баланса
Валерий МИНАШКИН:
– Мы как логистический оператор могли бы сегодня легко заполнить продукцией клиентов склад площадью 100 000 кв.м. А через несколько месяцев — еще такой же. Спрос со стороны зарубежных компаний, которые стремятся выйти в Петербург со своими товарами, огромен. Дефицит складов мы оцениваем примерно в 3,5 млн кв.м.
Однако те арендные ставки на качественные площади, которые девелоперы сегодня обозначают как рыночные, для нас непосильны. Тарифы у складских операторов Петербурга и так выше, чем у логистов в Голландии, Бельгии или Венгрии.
Поэтому мы предпочитаем сами строить склады для себя. Окупаемость таких проектов — около трех лет. Причем в Москве себестоимость работ ниже, чем в Петербурге.
Максим МЕЛЬНИКОВ:
– Основная проблема девелоперов, выходящих в этот сектор, — переоценка его потенциала. Сегодня все игроки пытаются снять со складского рынка сливки, делая ставку на крупных западных арендаторов.
Однако, по нашим оценкам, 80% заявок приходится на помещения площадью менее 3000 кв.м. Представленные же здесь проекты ориентированы на клиентов, претендующих на блоки от 5000 кв.м. То есть основная часть рынка просто выпадает из их поля зрения. Рекомендую будущим застройщикам уделять больше внимания маркетингу.
Владимир НОВОЖЕНИН:
– Мы представляем в Петербурге немецкую логистическую компанию Kuehne + Nagel. Из-за минимального предложения складов высокого класса арендные ставки в них настолько высоки, что отбивают у логистических операторов средней руки охоту снимать площади. Такие фирмы, особенно российские, не имеют достаточных финансовых ресурсов, чтобы работать на перспективу с рентабельностью, близкой к нулевой.
Кроме того, и петербургские, и московские девелоперы стремятся к гигантизму. Проекты менее 50 000 кв.м — огромная редкость, а это отпугивает как логистов, так и конечных клиентов. Зачастую те не хотят, чтобы на складе размещалась продукция еще трех-четырех компаний такого же профиля. А в крупных комплексах это неизбежно.
Девелоперы крайне неохотно учитывают пожелания будущих арендаторов. Зачастую стремление снять с участка максимум квадратных метров класса А приводит к тому, что возводится комплекс, не пользующийся спросом. На мой взгляд, Петербург из-за этого уже потерял многих крупных операторов.
Сергей МАРИНИЧЕВ:
– Если девелоперы будут строить небольшие логистические центры, это обойдется им существенно дороже, потому что затраты на получение технических условий, подведение внешних сетей и пр. лягут на меньшую площадь. В результате арендные ставки на такие склады будут еще выше.
Андрей АМОСОВ:
– Наша логистическая компания присутствует в Петербурге уже больше года. Мы арендуем комплекс площадью 15 000 кв.м в Шушарах. И хотя коллеги говорят, что ставки существенно завышены, нам удается поддерживать практически 100%-ю заполняемость склада. Хотя в тарифах на услуги, естественно, учтены и арендные платежи. То есть для западных структур, ориентированных на качественный сервис, нынешние ставки — не такая уж большая проблема.
Николай ПАШКОВ:
– Девелоперы, которые первыми открыли свои комплексы, сегодня действительно снимают сливки, привлекая те самые 20% спроса, который претендует на крупные площади. Когда он истощится, начнется реальная конкуренция. На мой взгляд, к некоторому насыщению рынок придет в 2009-2010 гг.
Сейчас же он переживает стадию бурного роста — с соответствующими проблемами. Рынок очень молод и поэтому разбалансирован. По мере увеличения качественного предложения он постепенно придет к точке равновесия.
Сейчас в основном в Петербурге строятся универсальные сухие склады. Поэтому этот сегмент заполнится быстрее всего. И уже через год-два девелоперы будут вынуждены диверсифицировать свои концепции и вводить в состав комплексов холодильные и другие специализированные склады.
Кирилл МАЛЫШЕВ:
– Актуальный спрос на качественные площади мы оцениваем примерно в 1,5 млн кв.м. Некий момент истины для рынка наступит в 2009 году, когда завершатся сразу несколько крупных и значимых складских проектов.
Очевидно, что к этому времени также изменятся требования арендаторов к техническим параметрам комплексов и к набору предоставляемых услуг. Спрос и предложение неизбежно будут двигаться навстречу друг другу.
Причем не столько по уровню ставок, сколько по другим условиям аренды (срокам, размеру сдаваемых блоков, качеству сервиса и пр.).
Анна ДЕРКАЧ:
– Если роль управляющих и эксплуатационных компаний давно понятна собственникам и арендаторам офисов или торговых площадей, то на рынке складов девелоперы пока о ней практически не задумываются. Между тем на фоне грядущей конкуренции профессиональной эксплуатации объектов нужно уделять первоочередное внимание.
Максим МЕЛЬНИКОВ:
– По мере насыщения спроса девелоперы начнут более активно заниматься так называемыми проектами built to suit, то есть возведением складов под конкретного арендатора, как это уже происходит в Москве.
Конечно, такие склады строятся несколько дольше, чем типовые, зато оператор получает именно то, что хочет (например, объект площадью до 3000 кв.м). Такая схема — одно из возможных решений традиционного конфликта между девелоперами и логистами.
Сергей МАРИНИЧЕВ:
– Я думаю, говорить о насыщении спроса в кратко-срочной перспективе преждевременно. На развитие рынка может повлиять активно обсуждаемая программа строительства транспортного коридора Китай — Казахстан — Россия.
Петербург рассматривается в ней как узловой логистический центр. Не стоит забывать, что именно логистика строит города, а не наоборот. Как известно, Одесса была основана именно благодаря логистике.
Императрица полюбила апельсины, а купцы организовали очень грамотную доставку, управившись с грузом буквально за неделю. И императрица издала указ о строительстве города.
Участники «круглого стола»
Николай АСАУЛ,
заместитель председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам
Александр УСТИНОВ,
генеральный директор ЗАО «Ресурс-Экономия»
Сергей МАРИНИЧЕВ,
руководитель проекта компании «Евразия Логистик»
Максим МЕЛЬНИКОВ,
старший консультант компании «Knight Frank Санкт-Петербург»
Денис КАЗБЕРОВ,
генеральный директор компании White Days Investments
Владимир НОВОЖЕНИН,
региональный директор ООО «Кюне + Нагель»
Николай ПАШКОВ,
директор по профессиональной деятельности компании «Knight Frank Санкт-Петербург»
Мария ТИНИКА,
директор по развитию ЗАО «Евросиб-Девелопмент»
Николай ВЕЧЕР,
генеральный директор ООО «ЦПРН «Вечер»
Елена МОРОЗОВА,
генеральный директор ЗАО «БИГ-Эстейт»
Валерий МИНАШКИН,
главный инженер компании «Ниеншанц»
Андрей АМОСОВ,
менеджер по работе с ключевыми клиентами компании Tablogix
Кирилл МАЛЫШЕВ,
старший консультант департамента офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International (Петербург)
Анна ДЕРКАЧ,
гендиректор компании «Praktis. Управление и эксплуатация»
Владимир ЗАВГОРОДНИЙ,
главный инженер ООО «Модуль»
Максим ШАКИРОВ,
региональный директор по складской недвижимости компании Colliers International
Владислав КОВАЛЕВСКИЙ,
директор департамента складской недвижимости Becar Commercial Property
Вера БОЙКОВА,
консультант по коммерческой недвижимости компании «АСТЕРА Онкор»
Анастасия ЯСИНСКАЯ,
зам. главного редактора «НП»
.jpg)
Свежие комментарии