Стали ясны перспективы цен на жилье

Рынок столичного жилья находится в ценовом состоянии «статус-кво» уже почти два месяца, хотя риэлторы и некоторые аналитики периодически публикуют прогнозы о неизбежном резком новом росте стоимости квадратных метров. Эксперты рынка, наоборот, считают, что сегодня для резких шагов «вправо-влево» нет оснований, нет спроса из-за низких доходов и кредитных инструментов.

В настоящее время не существует предпосылок для роста цен на жилую недвижимость в России в 2011 году. Об этом «Российской газете» рассказал во вторник замминистра регионального развития Константин Королевский. По его мнению, рынок будет развиваться теми же темпами, что и в 2010 году. Более того, как считает чиновник, ситуация с доступным жильем улучшится благодаря программе «Жилище» и установлению плановых, ускоренных, показателей по вводу жилья. Замглавы ведомства считает, что государство предпримет меры по стимулированию спроса.

«Оптимальным следует считать прогноз роста цен на уровне инфляции плюс 2-4%, т.е. цена метра повысится на 10-14%»

«Стимулировать спрос на такой товар, как жилье, можно только одним способом – снижая цены на «квадраты» до уровня разумной доступности, других вариантов нет и быть не может, — говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости гендиректор столичной риэлторской компании Глеб Липовецкий. – Сегодня на одного покупателя квартиры в Москве приходится 4,5 продавца, а сроки экспозиции затягиваются прямо пропорционально стоимости этой квартиры – чем дороже, тем дольше. Продается только самое дешевое жилье, исчезли инвестиционные продажи, никому не интересны квартиры «в бетоне» и, наконец, покупатели научились разбираться в том, что относится к той или иной категории, а что – нет».

Эксперты «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.RU) считают, что нынешние темпы и обьемы ввода нового жилья вполне удовлетворяют существующий спрос, будь новостроек больше, как то и планировали власти, то все эти «замкадные» башни так и стояли бы без жильцов. Более того, как утверждает руководитель «Индикаторов» Олег Репченко, цены на жилье могут и снизиться до конца года, в особенности на вторичном рынке на переоцененные квартиры.

Однако, наращивать строительные объемы надо, иначе одиозность «квартирного вопроса» будет преследовать россиян вечно. По словам Константина Королевского, в текущем году Минрегион планирует довести объемы ввода нового жилья до 63 млн квадратных метров. Это на 3 миллиона больше, чем было запланировано на 2010 год, и в случае роста спроса позволит покрыть его.

Напомним, что в прошлом году с трудом удалось сдать 58 млн метров. Тогда же, под самый новый год, Счетная палата (СП) РФ проверила ход реализации в 2008-2009 годах национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище». В сообщении СП говорилось, что проект и программа выполняются медленно и не в полном объеме, законодательство в жилищной сфере слишком часто меняется, что свидетельствует об «отсутствии единой цепи задач, способствующих достижению целей» проекта. К недостаткам и просчетам Счетная палата отнесла необоснованное увеличение объемов ФЦП (включение дополнительных подпрограмм) и чрезмерный рост количества распорядителей средств федерального бюджета, которые выделяются на реализацию проекта.

Согласно программе «Жилище», в 2011 году в России введут в строй 63 млн квадратных метров жилья, в 2012-м — 67, в 2013-м — 71, а в 2020-м — 145 миллионов. Доля семей, которые смогут купить жилье на собственные средства и кредиты, должна к 2015 году вырасти более чем в 2,5 раза по сравнению с 2009 годом — с 12 до 30%.

«Цифра доступности на уровне сегодняшних 12% представляется сильно завышенной, — считает директор консалтингового «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – При нынешних ставках ипотеке, первоначальном взносе в несколько миллионов рублей и ежемесячной выплате за 2-х комнатную квартиру на уровне 40-50 тыс. рублей любая квартира доступна только людям с доходами от 3-4 тыс. долларов. Таковых в России не больше 5%».

Тем не менее, «квартирный вопрос» волнует миллионы россиян, а общая потребность населения России в жилье составляет 1,57 млрд квадратных метров, по данным Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Если исходить из этих цифр, то для удовлетворения этой потребности необходимо увеличить жилищный фонд на 46%. Согласно расчетам Фонда, жилищная проблема в той или иной степени стоит перед 60% российских семей. Для 32 процентов семей она стоит достаточно остро и требует решения в ближайшие 3 года.

Безусловно, что для всех заинтересованных главным в жилищном вопросе является цена квадратных метров. Как считает президент Российского союза строителей (РСС) Владимир Яковлев, рост цен на жилую недвижимость в 2011 году не превысит уровня инфляции. В интервью РИА-Новости он сказал, что жилье дорожать будет, как будет расти и спрос на него, что должно привести «к увеличению объемов строительства, а не к резкому росту стоимости квартир».

По данным агентства недвижимости МИАН, в 2010 году ценовая динамика на двух основных рынках жилья России — московском и подмосковном — выглядела следующим образом. По итогам 2010 года стоимость квадратного метра в новостройках Москвы составила 166,3 тыс. рублей (рост за год составил 12,7%). На вторичном рынке этот показатель составил 155,3 тыс. рублей (рост 9,6%). Цены на «первичку» Подмосковья достигли 77,2 тыс. рублей за квадратный метр ( плюс 6,9%). «Вторичка» подорожала на 3,5% до 71,8 тыс. рублей за «квадрат».

По прогнозам аналитиков, в ближайшей перспективе объективных предпосылок как для снижения цен, так и для их ускоренного роста, нет. Столичная жилая недвижимость, скорее всего, будет дорожать умеренными темпами, в зависимости от того, насколько удачным наступающий год будет для российской экономики. Большинство экспертов, опрошенных ВЗГЛЯД-Недвижимостью, считают оптимальным прогноз роста цен на уровне инфляции плюс 2-4%. Другое дело, что этот прогноз основан на официальных данных предполагаемой инфляции не больше 10% до конца 2011 года. Таким образом, цены на столичные «квадраты» могут подняться на 10-14%.