Для полного восстановления рынка коммерческой недвижимости потребуется как минимум еще 1-2 года

Сколько было построено, продано и сдано в аренду объектов коммерческой недвижимости в Северной столице в 2010 г.? Чтобы ответить на этот вопрос, крупнейшие брокерские компании города в сфере недвижимости обменялись сведениями и составили Первый брокерский рейтинг Петербурга.

Высококлассные офисы дорожать не собираются

Оказалось, что ожидания у многих компаний были завышенными. Зато стремление избежать инвестиционных рисков и, как следствие, информационная открытость, подарили возможность корректировать планы на ближайшую перспективу.

Всего в 2010 г. в Петербурге, как сообщила на презентации Первого брокерского рейтинга, организованной редакцией журнала «Commercial Real Estate-Северо-Запад» при поддержке Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), директор департамента консалтинга и оценки недвижимости консалтинговой группы «Лаир» Светлана Чевдарь, было построено и введено в эксплуатацию чуть более 250 тыс. кв. м офисной и около 470 тыс. кв. м торгово-складской недвижимости.

Участники презентации представили свое видение годовых итогов и перспектив в каждом из классов деловой недвижимости. Так, по словам управляющего директора NAI Becar SPb Ильи Андреева, за год в городе было построено 5 новых бизнес-центров класса А, объем офисных площадей в которых в совокупности составляет порядка 51 тыс. кв. м.

В то же время, по его сведениям, предложение в данном сегменте составляет около 60 тыс. кв. м. Так что арендные ставки на высококлассные офисные помещения в 2010 г. почти не менялись, находясь в пределах от 900 до 2000 рублей за 1 кв. м в месяц. В 2010 г. в бизнес-центрах класса А было арендовано около 66995 кв. м (89 сделок) и еще 9988 кв. м (один бизнес-центр) офисной площади было продано.

Также следует учесть, что в результате классификации, проведенной ГУД в 2010 г., 5 бизнес-центров повысили статус, перейдя из класса В+ в А. Так, согласно классификации, на сегодняшний день в Петербурге имеется 26 бизнес-центров класса А.

Отсюда и прирост за год не очень значительный, и особых надежд на рост ставок в 2011 г. эксперты не испытывают. Сможет ли поглотить рынок запланированные на 2011 г. объемы ввода? На этот вопрос, по мнению гендиректора Real Estate Альберта Харченка, ищет ответ большинство участников рынка.

По данным NAI Becar, сегодня в работе около 14 проектов бизнес-центров класса А, общая арендопригодная площадь которых может составить около 200 тыс. кв.м. «Скорее всего в 2011 г. будет введено 7-8 бизнес-центров класса А», — предположил И. Андреев. «Согласно опросу собственников, которые сами квалифицируют свои объекты как бизнес-ценры класса А, в 2011 г. будет введено 105 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости», — уточняет А. Харченко. По его данным около 20% площадей в бизнес-центрах класса А на сегодняшний день вакантны.

Оба эксперта не выражают надежд на рост ставок аренды в 2011 г. Разве что те собственники, которые держали ставки ниже уровня рынка, постараются выровнять их. При сохранении ставок на нынешнем уровне из 105 тыс. новых «квадратов» заполнится не более 70-80 тыс., прогнозирует гендиректор Real Estate А. Харченко.

Кроме того, по его прогнозу, сохранится интерес арендатора к формату помещений и тенденция к децентрализации. Сегодня же, по информации директора NAI Becar И. Андреева, 62% бизнес-центров класса А расположено в центральных районах города.

«А» и «В» в ожидании спроса…

Главная составляющая объемов ввода деловой недвижимости 2010 г. в Петербурге – это бизнес-центры класса В и В+. Как рассказал вице-президент ГУД, управляющий партнер «Ай Би Групп» Сергей Игонин, годовой прирост в этом сегменте за счет вновь возведенных объектов составил 180 тыс. кв.м. При этом заключено было 419 сделок аренды на 129564 кв. м и 7 сделок продажи – на 15 637 кв. м.

В 2010 г. класс В был востребован, считает С. Игонин. Спрос формировали средние компании, которые интересовались помещениями со средним метражом и чистовой отделкой. Ставки аренды стабилизировались, и, начиная с середины 2010 г., брокеры почувствовали, что продавать стало легче. А к концу года наблюдался даже небольшой рост ставок. Нижняя граница ставок подросла до 900-1000, а верхняя – до 1400 рублей за 1 кв. м. в месяц.

Несмотря на то, что порядка 200 тыс. кв. м в 150 бизнес-ценрах класса В и В+ пустовало, остался и неудовлетворенный спрос считает заместитель гендиректора Maris Properties/CBRE Надежда Ермишина. Так, 60 тыс. свободных «квадратов» в классе А, по ее словам, это очень мало. При таком объеме вакансии брокеры могли предложить 15-18 вариантов в качественных объектах, но если клиенту требовалось порядка тысячи квадратов, то выбор был очень узким, отмечает эксперт.

По прогнозу С. Игонина, объем ввода в 2011 г. в офисном сегменте составит 190 тыс. кв. м. По оценке Н. Ермишиной, в то же самое время, ожидаемый спрос — 80-100 тыс. кв. м. «2011 г. будет не лучшим с точки зрения поглощения, — предсказывает она. – В 2010 г. в сегменте было проведено всего 44 сделки, и только 3% из них по новым комплексам».

И все-таки, как полагает Н. Ермишина, рост ставок возможен: «В 2010 г. по 2-3 арендатора претендовали на одни и те же площади, и в 2011 г. такое тоже может быть», считает эксперт. По ее мнению, также возможна и волна миграции – но, при условии роста предложения.

Однако, как отмечает С. Игонин, основной тренд этого периода – беспокойство относительно существенного увеличения отчислений в Пенсионный фонд РФ. «Эта нагрузка может негативно сказаться на состоянии рынка труда к середине 2011 г., и если это произойдет, не исключено, что спрос упадет», — сказал он.

«С» останется надолго

В то же время, согласно данным брокерского рейтинга, в 2010 г. было заключено 132 сделки по аренде в общей сложности 14318 кв. м офисной площади в бизнес-центрах класса С. Сведений о продажах не зафиксировано. Прирост этого сегмента за счет нового строительства, по сведениям еще одного вице-президента ГУД, гендиректора VMB Trust Александра Гришина, составил порядка 20 тыс. кв. м.

«Сегмент сложный, бизнес тихий, не афишируется. Но по доходности эти объекты иногда дают фору высококлассным, комментирует он. — За год ставки выросли почти в 2 раза – с 400 до 750 рублей за 1 кв. м в месяц». Самый большой спрос в этом сегменте, по оценке руководителя брокерского отдела «МК ПСБ» Дмитрия Деева, на помещения площадью от 25 до 40 кв. м. В бизнес-центрах класса В/В+ такие площади, может быть, и предлагаются, но предложение там ограничено, добавляет он.

По его наблюдениям, при хорошей пешеходной доступности от метро, заполняемость в бизнес-центрах класса С составляет порядка 90-95%. Но в тех комплексах, до которых нужно идти 10-15 минут от метро, и где имеются трудности с парковкой, вакантна половина или даже более половины арендопригодных площадей.

«Собственникам таких объектов не нужен PR. И бизнес-центры такого рода строились и будут строиться», — предрекает Д. Деев. «Основной тренд этого сегмента – это выжимание всех соков из здания затем, чтобы потом поставить его на реконструкцию. Владельцы попросту пользуются сложившейся на рынке ситуацией», — добавляет А. Гришин.

Возможно, некоторая часть арендаторов скорее решилась бы перебраться из бизнес-центров класса С на более качественные площади, предположил руководитель отдела по работе с клиентами «Деликатный переезд» Александр Архипов, если бы собственники бизнес-центров класса В предоставляли им преференции по ставкам на первое время. Ведь переезд сам по себе – штука затратная, констатирует эксперт.

Ритейл внушает оптимизм

Общая площадь введенных в 2010 г. торговых центров и многофункциональных комплексов составила 470 тыс. кв. м. При этом 208 тыс. кв. м, по данным рейтинга, было арендовано, а 600 тыс. кв. м в 4 центрах продано. Именно этот сегмент коммерческой недвижимости, как отметила директор по развитию компании ASTERA Людмила Рева, восстанавливался в 2010 г. быстрее всего. «Объемы ввода 2010 г., в 6,5 раз превысили аналогичные показатели 2009 г., и стали сопоставимы с докризисным уровнем», — подчеркнула она.

В целом объем торговых площадей в Петербурге на протяжении последних 5 лет вырос с 1,5 до 4 млн. кв. м. В 2010 г. открылись 2 крупных объекта — МФК «Невский центр» и ТРК «Галерея», где появились новые бренды, причем раньше, чем в Москве. В результате Центральный район Петербурга вышел на первое место в городе по обеспеченности торговыми площадями (1,2 кв. м на человека), потеснив в этом соревновании, хотя и несущественно, бывшего устойчиво лидера — Приморский район.

В первую очередь в этом сегменте недвижимости были востребованы высоколиквидные точки, пригодные для розничной торговли одеждой, обувью, продуктами питания — ритейл. Рост спроса на них, как рассказала Л. Рева, начался во II полугодии 2010 г. Причем в первой половине года спрос на стритритейл рос плавно, добавила руководитель направления маркетинговых исследований Praktis C&B Любава Пряникова. Летом было затишье, а осенью был уже бурный рост. Наибольший интерес вызывали площадки под общепит.

Сегмент хорошо развивается в основных торговых коридорах, отмечает Л. Пряникова, в том числе в спальных районах – на проспектах Просвещения, Ленинском, Большевиков, Комендантском. Вдвое выросли арендные ставки внутри таких коридоров в центре Петербурга — на Невском пр., на Большом пр. ПС на Среднем пр. ВО. За пределами центра – рост незначительный. Ставки росли в востребованных торговых центрах и поднялись с 400 до 1200 рублей за 1 кв. м в месяц, дополнила Л. Рева. А в некоторых местах в разы больше – разброс очень велик, заметила эксперт.

В то же время, вакансии в целом по рынку, по данным Л. Рева, составляют порядка 20%, а в не очень успешных торговых центрах – до 40%. Кроме того, как отметил руководитель петербургского филиала Jones Lang LaSalle Андрей Розов, качественных торговых площадей в Петербурге еще очень мало. «С открытием ТРК «Лето», их объем перевалил за 1,5 млн. кв. м, — считает он. — В хороших компаниях вакансия нулевая», говорит он.

По его данным, в целом по городу к вводу до конца 2012 г. готовится 12 проектов общей площадью около 250 тыс. кв. м арендопригодных торговых площадей. Возможно, в 2011-2012 гг. будет реализовано несколько проектов реконцепции, не исключил он. «Спрос есть, поскольку покупательская способность росла. Торговые центры и комплексы будут строиться, — сказал А. Розов. — Мы очень позитивно оцениваем перспективы развития ритейла, и готовы помочь найти арендаторов», резюмирует эксперт.

Гостиничный сектор и не думал снижать оборотов

Уровень развития уличной торговли – немаловажный момент в аспекте туристической привлекательности. Но еще туристы нуждаются в гостиницах. С марта по октябрь петербургские гостиницы, как заметил управляющий партнер АРИН Игорь Горский, заполняются очень плотно. Так, средняя заполняемость парижских гостиниц в пик туристического сезона составляет 95-97%, лондонских – 92%, а петербургских – 87%.

В период затишья, эта планка опускается в любом туристическом центре – в 3 – 5 раз. И зимой Петербургские гостиницы заполнены лишь на 30-40%. Понятно, что нужно развивать туристические программы и на этот период. И, кроме того, не следует забывать, что в сфере туризма очень многое зависит от господдержки, подчеркивает эксперт. Это в первую очередь касается визового режима. Если петербургским властям удастся добиться для аэропорта тех же преференций по визам, что и для Морского пассажирского порта, поток туристов увеличится очень существенно, и покрыть дефицит гостиничных площадей можно будет гораздо быстрее.

Однако, считает И. Горский, невзирая на кризис, гостиничный бизнес развивался и развивается достаточно динамично. Так, по его данным, объемы ввода гостиничной недвижимости в 2007 г. составляли 524 номера, в 2008 г. ввод вырос втрое, составив 1250 номеров, в 2009 г. было введено 1404 номеров, после чего рост стабилизировался и по итогам 2010 г. составил 1412 номеров. В 2011 г., по прогнозу И. Горского, будет введено в общей сложности 1419 номеров.

Всего же в Петербурге на сегодняшний день работает 615 гостиниц на 27 тыс. номеров. Совокупная по городу вакансия составляет в среднем около 5 тыс. номеров. При этом подавляющая часть гостиничного фонда расположена в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. Далее с большим отрывом от всех прочих периферийных районов идет Московский район – здесь гостиничные площади востребованы вдоль дороги к аэропорту.

Склады рассчитывают на торговлю и держатся за сборку

По итогам 2010 г., 15 компаний, принявших участие в составлении рейтинга, сдали в аренду 188762 кв. м складских площадей, заключив 89 сделок аренды. Кроме того, в данном секторе были зафиксированы 2 сделки по продаже складов общей площадью 31260 кв. м. Ввод новых складских площадей по итогам года, как сообщил гендиректор петербургского отделения Knight Frank Николай Пашков, составил 99,5 тыс. кв. м. Прогноз эксперта на ввод площадей в 2011 г. очень неутешительный — 50 тыс. кв. м.

Объем предложения в данном секторе коммерческой недвижимости, по его данным, составляет сегодня 1,7 млн. .кв. м.

Вообще, до 2005 г. в Петербурге не было складов класса А, а сейчас доля этого высококлассного сегмента составляет 72% от всех сделок. Может быть, предложение в нем избыточно, не исключает эксперт. Тем более, что вакансия в сегменте составляет 25%, то есть заполнено 120-130 тыс. из 173 тыс. кв. м общей площади складских комплексов класса А. При том, что общий уровень вакансии по сектору – 150 тыс. кв. м. В 2009 г. поглощение было отрицательное. В 2010 г. — отмечено одно большое поглощение. Кроме того, увеличилась площадь заявок: если до 2010 г. потенциальных арендаторов интересовали помещения по 1-1,5 тыс. кв. м., то теперь есть заявки и на 3-5 тыс.

Ситуация внутри сектора в целом качественно меняется, подчеркивает Н. Пашков. Так, если до 2010 г. основные поглощения фиксировались в логистических комплексах, то сейчас спрашивают площади не только для хранения, но и для производственных целей – для сборки, например.

И все-таки, некоторые посылки для роста, считает Н.Пашков, имеются. Прежде всего, это надежда на восстановление спроса со стороны торговых операторов и увеличение объема грузовых потоков через Петербург. Не исключил эксперт и роста спроса на складские помещения со стороны промышленников.

На каких землях стоить

Если судить по рынку земель промышленного назначения, расчет на производственников, возможно, не безоснователен, считает глава петербургского филиала GVA Sawyer, также вице-президент ГУД Николай Вечер. Спрос на такие земли в Петербурге практически отсутствует, отметил он, не исключив, что потенциальных покупателей отпугивает перспективы активизации политики Смольного в части вытеснения промышленности на окраины. Городские власти, по его мнению, осознают глубину этой проблемы и поэтому пытаются стимулировать развитие технопарков.

Однако, статус земель, отведенных под такое строительство, участникам рынка кажется недостаточно определенным. В то же время так называемая малая промышленность стремится в индустриальные зоны Ленобласти – в Горелово, Янино и Агалаково; интересуется промышленными земли вдоль КАД — но только инженерно подготовленными участками площадью от 0,3 до 1 га. При этом средняя цена покупки составляет, по словам Н. Вечера, не более 10 млн. рублей за 0,5 га — примерно 50 евро за 1 кв. м.

Строить объекты коммерческой недвижимости в районах сложившейся застройки в Петербурге планируют, по сведениям эксперта, некрупные девеловероперские компании, готовые взяться за освоение участка площадью 0,2 – 0,8 га, и которые приобретают землю на вторичном рынке. В то же время крупные компании работают с собственной землей или стараются получить госзаказ.

Притом, что макроэкономический фон в 2010 г. не был позитивным, напротив, из-за дефицита бюджета всех уровней наблюдалось сокращение инвестиционных, в том числе и социальных программ, рассчитывать на рост спроса на земельные участки под коммерческую недвижмость, не приходится, резюмирует Н. Вечер.

И все-таки, рост вложений в земельные участки не исключен, возражает генеральный директор Colliers International SPb Николай Казанский: «Сегодня все хотят купить объект под доходность 12% годовых, но покупать нечего, сейчас самое время покупать землю».

Пусть ставка капитализации в целом по рынку коммерческой недвижимости упала с 15 до 10%, но цена на нее в то же время растет, пояснил он. Так, по его подсчетам, в 2010 г. было произведено инвестиционных сделок по приобретению земли под строительство и действующих объектов коммерческой недвижимости на общую сумму почти 0,5 млрд. долларов, что для Петербурга очень серьезно. Хотя, нельзя не заметить, что эта цифра вдвое ниже докризисного уровня.

Для полного восстановления рынка коммерческой недвижимости, по мнению Н. Казанского, может потребоваться как минимум еще 1-2 года. «Но ведь есть положительный результат и у кризиса, — добавляет он. — Рынок стал более прозрачным! И ясно видно: то, что продается за 25 млн. долларов было построено за 20 млн. Это даже чуть более прозрачно, чем на Западе», говорит Н. Казанский.

«Мы ожидаем роста по всем секторам, — поддержал его глава Комитета по торговой недвижимости ГУД, управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. – Заметьте, что гостиничная недвижимость из конца списка желаний инвесторов вышла на первое место не в силу величины ставок капитализации, а благодаря стабильному развитию. И нет сомнений в том, что на втором месте по возвращению интереса инвесторов будет ритейл». По его сведениям, в ближайшие полгода будет заложено «очень много» новых проектов в сфере торговой недвижимости. Склады, конечно, запаздывают, но они и строятся быстрее, обнадежил эксперт.