Не успел рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области толком отойти от удара, нанесенного всемирным экономическим кризисом, как застройщики тут же вернулись к мегаломании. УК «Новые территории» всерьез обсуждает город-спутник на 50 тысяч человек на 499 гектарах в Ломоносовском районе. Крупный надел выставлен на продажу в поселке Молодежное Курортного района. Ходят непроверенные слухи о проектах застройки 850 гектаров в районе горнолыжного курорта «Игора». Постепенно застраиваются территории жилых районов «7 столиц», «Северная долина», «Балтийская жемчужина». Правда, о качестве жизни в этих районах пока ничего достоверно не известно.
Проблема заключается в том, что масштабы застройки в проектах комплексного освоения территории (КОТ), в особенности тех, где преобладает жилая застройка, никак не перейдут в качество. Описания проектов наглядно демонстрируют, что в глазах питерских девелоперов проекты КОТ – это та же массовая многоэтажная типовая застройка, но в очень большом объеме.



Отличия, например, проектов «7 столиц» и «Северная долина» от соседних микрорайонов заключается, в общем, только в окраске домов. Никакого нового качества жизни там нет и взять неоткуда. То же самое и за городом: описание проекта города-спутника в Ломоносовском районе заставляет предполагать, что города-сада в очередной раз не приключится. А на участках в Молодежном и т.д. вряд ли получится что-то интереснее коттеджей и таунхаузов. Китайская «Балтийская жемчужина» на общем фоне выглядит заметно лучше, что лишь подчеркивает наличие проблемы. В связи с этим, мы чувствуем необходимость вернуться к тому, какой опыт реализации проектов комплексного освоения территории есть в мире и какие выводы из этого могут быть сделаны для проектов КОТ вокруг Санкт-Петербурга.
Первое, что говорит 50-летний опыт США и стран ЕС в области комплексного освоения территорий – это что проекты КОТ должны изначально создаваться как независимые, инфраструктурно самодостаточные городские поселения. Под этим следует понимать наличие необходимой для жизни людей торговой, развлекательной и базовой социальной инфраструктуры.
Внутренняя пространственная структура проекта КОТ должна повторять структуру небольшого города. В нем должен быть четко выделенный «центр» – сосредоточение административных, деловых, культурных и части торговых функций. Этот центр должен быть наиболее активной частью поселения КОТ, местом притяжения для его жителей, наиболее привлекательным общественным пространством. Особенно это важно для проектов, расположенных на заметном расстоянии от крупного города-центра агломерации, таких как проект застройки района «Игоры» и проект «УК Новые территории». В проектах КОТ небольшого размера в центре может располагаться парк или общественная зона.
В центре могут располагаться:
• Местная администрация
• Штаб-квартира градообразующей компании (в случае корпоративного города)
• Торгово-развлекательный центр
• Торговая улица
• Парк
• Офисные центры
Поселение по проекту КОТ должно обеспечивать высокое разнообразие городской среды. В противном случае, оно не будет ничем отличаться от спального района или коттеджного поселка, а значит, возникнут трудности с транспортом, маятниковой миграцией, вообще с качеством жизни. Разнообразие городской среды подразумевает, в том числе, разнообразие городских ландшафтов, развитые общественные пространства, рекреационные и зеленые зоны, в т.ч. центральный парк. Недопустимо «экономить территорию»: распространенной ошибкой современных застройщиков является стремление свести к минимуму общественные и рекреационные пространства, чтобы построить больше недвижимости и продать ее на рынке. Проблема заключается в том, что в случае принципиально долгосрочного проекта, каким и является КОТ, плотная и однообразная застройка снизит привлекательность территории для людей и компаний. Однообразная типовая застройка будет по определению иметь более низкую рыночную капитализацию, чем разнообразное, удобное жилье в окружении общественных и зеленых зон. По сути дела, «экономя территорию», застройщики сами лишают себя возможной прибыли и заранее строят непривлекательное поселение, имеющее столь же мрачные перспективы развития, как и «спальные районы». Кроме того, как показывает пример новых окраинных районов, торговые и деловые объекты всегда начинают прорастать сквозь ткань «спальников», и если для них не предусмотреть пространства и форматы, они принимают уродливые формы. Вспомнить только массовую стихийную организацию офисов, магазинов и кафе на первых этажах типовых многоквартирных домов…
Весь опыт проектов КОТ в мире показывает, что успешного развития поселения КОТ необходимо отказаться от «индустриальной» логики типовой многоэтажной застройки. Недопустимо проектировать поселение КОТ в логике «спальных районов». Вместо этого, территорию следует застраивать различными типами малоэтажных зданий, в т.ч. объединенных в «коммьюнити» — архитектурно однородные, различающиеся между собой «микрорайоны» города. Не следует экономить на архитектурном и пространственном проектировании: во-первых, качественная и разнообразная городская среда является залогом успеха развития подобных городов. А во-вторых, каждый вложенный в проектирование доллар впоследствии гарантированно окупится инвестированием в новый город. Кстати, все то же самое касается и массовой малоэтажной и коттеджной застройки в загородных проектах КОТ.
Важным требованием к транспортной системе проекта КОТ являются ее подключение ко внешним транспортным потокам и ее внутренняя эффективность, обеспечивающая необходимое качество жизни. В современных западных проектах городских поселений огромное внимание уделяется пешеходным маршрутам, а также мерам по развитию городского общественного транспорта и снижению внутреннего автомобильного трафика. Высокое качество городской жизни, по современным представлениям, предполагает отсутствие автомобильного движения под окнами и пешеходную доступность работы и мест торговли и развлечений. Проект КОТ должен иметь разветвленную сеть пешеходных маршрутов и дорог, не предполагающих автомобильного движения. Кроме того, он может иметь несколько внутренних крупных улиц, позволяющих движение автотранспорта и подключенных к крупным транспортным артериям территории. В питерских проектах КОТ транспортная проблема пока что решается исключительно соседством с метро и подключением к магистральным шоссе.
Интересно, что с точки зрения мировой практики, питерские проекты КОТ – далеко не крупные по площади и численности населения. По данным ULI, наиболее распространенным размером площадок под greenfield development является 800-1400 Га (хотя есть проекты и меньшей, и большей площади). Подобные проекты реализуются за пятилетний срок и считаются наиболее коммерчески привлекательными. Такие поселения являются эффективной заменой субурбии и хаотичной застройке пригородов. Численность населения новых поселений как правило доходит до 80-100 тыс. человек.
Наиболее крупная из существующих форм западной практики КОТ — корпоративные города — имеют площадь от 4-6 тыс. до 11-13 тыс. Га. Они представляют собой вполне независимые городские поселения, с собственной структурой, деловой активностью, рынками и т.д. Численность населения успешных «новых» городов (в т.ч. университетских и корпоративных) – от 100 до 150 тыс. человек. Такие города образуются на месте небольших проектов КОТ по мере увеличения там экономической активности, строительства офисных зданий и освоения новых площадок под жилую недвижимость. Интересно, что российские проекты КОТ в принципе не имеют запроектированных пространств под качественное развитие застройки. Другими словами, проекты КОТ под Санкт-Петербургом уже на начальной стадии не имеют возможности долгосрочного развития в самостоятельные поселения. И если для ближних пригородов это не столь критично, то для объектов на расстоянии 50 километров от города это уже серьезная проблема.
 

 

©2024 KBAPTUPA.RU