Рынок аренды элитного жилья постоянен – таково свойство товара, рассчитанного на узкую аудиторию потребителей. Цены растут медленно и мало подвержены сезонным колебаниям, спрос невысок, но стабилен. Стоимостной алгоритм из года в год демонстрирует линейную зависимость: как правило, цена месячного проживания на квадратном метре площади равняется стоимости его приобретения в собственность. Этот сегмент рынка аренды петербургские операторы оценивают примерно в 3 тыс. квартир, или 10-15% всей имеющейся на рынке элитной жилой недвижимости города.
Полный пакет
Если в 2006 г. цена месячной аренды в сегменте эконом выросла в два раза, элитного жилья – на 20-30%, то за последние полгода арендные ставки практически не повышались. Однако операторы прогнозируют плавный рост, в рамках прошлогодних показателей — вне зависимости от поведения остальных сегментов рынка. «Сезонности спроса в долгосрочной аренде элитных квартир, по моему мнению, не существует, — считает Юрий Полищук, заместитель генерального директора группы компаний «Невский альянс», — Основные клиенты – крупные российские и зарубежные компании, топ-менеджеры которых временно проживают в Петербурге, одни или с семьями. Такие квартиры снимают и бизнесмены, часто приезжающие в город на Неве. Многие из них предпочитают арендовать элитное жилье, чем останавливаться в гостинице».
В первую очередь пользуются спросом квартиры в новых домах с хорошей инфраструктурой. Обязательна круглосуточная охрана и видеонаблюдение, встроенный паркинг или охраняемая парковка, чаще всего из расчета более чем одно машиноместо на каждые апартаменты.
Спрос в сегменте «3+» (стоимость месячной аренды квартир от $3 тыс.) формируют два основных критерия: местоположение и наличие современных удобств. Возрастают требования клиентов по парковке, охране, современным телекоммуникационным системам (телефон, спутниковое телевидение и свободный доступ в интернет), а также социальной инфраструктуре, наличию зеленых зон.
Элитные квартиры предлагаются как с мебелью, так и без нее. «Часто клиенты просят организовать также уборку квартир»,– рассказывают в компании «Сити Риалти».
Золотая середина
Однокомнатную квартиру в элитном сегменте в центре Петербурга можно снять минимум за 25 тыс. руб. в месяц, но обычно арендаторы интересуется апартаментами как минимум из двух комнат. Двухкомнатная элитная квартира обойдется минимум в 35 тыс. руб. в месяц, — такие данные дают в компании «Петербургская недвижимость». Другие операторы приводят иные цифры: по данным агентства «Невский простор», стоимость аренды элитных квартир начинается от 5 тыс. евро в месяц. Это квартиры, чаще всего видовые, площадью от 200 кв.м. Что касается инфраструктуры и дополнительного сервиса, существуют уникальные объекты. Некоторые клубные дома имеют снабжение питьевой водой, собственную прачечную, фитнес-центр, сауну или даже бассейн, стоимость пользования которыми входит в стоимость аренды квартиры в доме.
Интересный нюанс: при том, что операторы жалуются на дефицит объектов, соответствующих самым высоким требованиям, среди иностранных граждан, арендующих элитные квартиры в Петербурге, бытует мнение о том, что цены в Северной столице слишком высоки. «Все иностранцы говорят, что у нас намного дороже, чем аналогичное по потребительским качествам жилье в Европе», – делится pr-менеджер петербургского офиса компании Astera Oncor Илья Рогов.
Впрочем, объективного сравнения сделать все равно не удастся даже при равных потребительских качествах квартир в городе на Неве и европейских столицах. Аренда апартаментов в любом из крупных городов Европы в среднем стоит от $30 евро в сутки. Верхний предел – не ограничен.
По данным компании «Сити Риалти», среди арендаторов петербургских элитных квартир сегодня более всего востребовано жилье в центральной части города, а именно в Золотом треугольнике. В этой зоне сдача квартир уже давно стала выгодным бизнесом, именно поэтому хозяева квартир предпочитают преподнести все на высшем уровне (здесь отремонтированы парадные, собственники квартир заботятся о наличии парковочных мест и пр.).
Многие арендаторы элитного жилья предпочитают новые дома, но чаще всего это не относится к обязательным условиям. Гораздо более распространенное требование – безопасность, что предполагает охраняемый подъезд, систему видеонаблюдения, обязательное наличие консьержа.
С выводами «Сити Риалти» согласны и другие операторы рынка. «Что касается географических предпочтений, то наибольшей популярностью пользуются Центральный (Золотой треугольник, микрорайоны вокруг Таврического сада) и Петроградский районы, некоторые территории Васильевского острова, – добавляет г-н Рогов, — Но основная категория клиентов в этой ценовой категории – иностранные квартиросъемщики — предпочитают арендовать квартиры ближе к Невскому проспекту. Петроградская сторона и Васильевский остров их «смущают» разводными мостами, более сложной транспортной доступностью».
На вес золота
На протяжении многих лет излюбленной жалобой операторов рынка элитного жилья было несоответствие объектов, предлагаемых в этом сегменте рынка, стандартам и требованиям, предъявляемым арендаторами. В последнее время, очевидно, с развитием проектов элитной застройки петербургского центра, подобных сетований стало меньше. Тем не менее, если арендатора интересует жилье в старом фонде – видовая квартира в доме с охраной, парковкой, да еще и отремонтированная и оснащенная по последнему слову техники, то ситуация та же, что и с покупкой аналогичного объекта: такие квартиры в Петербурге называют штучным товаром. «В городе непросто найти квартиру даже за $10 тыс., которая по всем своим характеристикам устроила бы клиента, — считает Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор», — Арендаторы супердорогого жилья имеют опыт аренды квартир в Москве и за границей, и в Петербурге их интересует объект, соответствующий определенному стандарту качества».
Элитные квартиры в историческом центре города риэлторы сравнивают с антиквариатом – сделки купли-продажи по ним единичны. На рынок аренды попадают еще более единичные экземпляры, тем более что новые предложения в этом сегменте возникают нечасто: рентабельность такого бизнеса со временем уменьшается.
Между тем, элитная аренда в старом фонде по-прежнему популярна. «Есть определенные категории арендаторов, которые не согласятся променять квартиру в старинном доме с высокими потолками, огромными парадными, с сохранившимися интерьерами и интересной историей на новые современные дома, хотя и со всеми удобствами. К таким категориям можно отнести иностранцев, которые предпочитают традиционно район «золотого треугольника», — говорит Наталья Никитина, менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская Недвижимость».
Предложение и спрос на квартиры на Крестовском специалисты оценивают также единичными вариантами, однако, пророчат этой зоне в ближайшем будущем активное развитие. Судя по темпам застройки Крестовского элитными комплексами, прогноз имеет хорошие шансы в ближайшие годы сбыться.
Мнение
Ирина Никулина, директор департаменты аренды Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
— Как правило, квартиры элитного уровня являются многокомнатными (хотя иногда встречаются интересные квартиры-студии в новых домах по цене всего $1,5-2 тыс. в месяц, полностью оборудованные бытовой техникой и укомплектованные мебелью). Такие квартиры включают две-три ванные комнаты: с гостевым санузлом, сауной, джакузи и пр. Встречаются квартиры с интересными дизайнерскими находками (в стиле от ампира до минимализма и хай-тека), либо с сохранением деталей «старой начинки» (камин, лепнина), наличием хозяйственных комнат (встречаются и комнаты для проживания домашних любимцев), тренажерных залов, зимних садов, террас и балконов с отличными видами, бильярдными. Фантазия владельцев апартаментов безгранична. Разумеется, стоимость таких квартир также различна, но за начало отсчета следует брать, как минимум, $3 тыс. в месяц. Иногда цена в $8-10 тыс. — не предел, многие агентства даже не указывают стоимость аренды в рекламных объявлениях, ограничиваясь скромным упоминанием «цена договорная».
Есть определенная категория арендаторов, которые предпочитают проживать в квартирах подобного уровня, но за чертой города. Им интересны квартиры, таунхаусы и коттеджи в ближайших пригородах Петербурга. Разумеется, тогда становится актуальным, как быстро и без проблем добраться до места работы, учебы детей, либо просто выбраться в
город. Цены на аренду подобного жилья, как правило, не уступают, а иногда могут и превышать соответствующее «городское».
Мнение
Юрий Полищук, заместитель генерального директора ООО «Невский Альянс»
— Выбор элитной квартиры для аренды происходит по тем же критериям, что и при покупке элитной недвижимости. Самым важным из них остается местоположение дома. Наиболее престижный район — Крестовский остров. Большим спросом пользуется Приморский район, особенно элитные квартиры с видом на Финский залив. Также это клубные дома в центре города. Для нанимателей элитных квартир важен комфорт и спокойствие того места, где находится дом. Поэтому некоторые дома на Крестовском острове не пользуются активным спросом из-за близости строек и шума, который их сопровождает. То же касается оживленного Невского проспекта, и тех улиц, на которых расположены трамвайные пути. Но рассматривать нужно каждый микрорайон отдельно, так как окружение дома также имеет значение.
Мнение
Наталья Никитина, менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская Недвижимость»:
— На рынке элитной аренды потребности арендаторов все более возрастают. При этом появляются предложения, соответствующие этим ожиданиям, то есть арендодатели стараются по максимуму удовлетворить возросшие потребности. Так, больше всего пользуются спросом у элитных арендаторов квартиры в новых домах в центре Петербурга. При этом желательно, чтобы в квартире было два санузла, современная бытовая техника, включая посудомоечную машину, а в самом доме – консьерж, охрана, паркинг, причем желательно – крытый. Владельцы жилья, которые приобретают квартиры в новых домах в центре для последующей сдачи в аренду, делают соответствующие перепланировки для максимального удобства будущих съемщиков, а также, согласно ожиданиям арендаторов, оснащают квартиру по последнему слову техники. Однако предложений нового элитного жилья в центре немного.
Мнение
Алла Иванова, руководитель отдела аренды отделения «Итака-Центр»:
— Спрос на аренду элитного жилья в Петербурге по-прежнему не спадает. При этом требования клиентов к качеству жилья возрастают и теперь не только местонахождение, но и качество ремонта квартиры и подъезда, наличие охраны, парковки (уже — на два автомобиля и более), джакузи и вид из окна все чаще присутствуют в заявках потенциальных арендаторов. Из-за отсутствия ремонта в подъезде, владельцам апартаментов приходится снижать арендную плату. Большую роль играет и состояние придомовой территории. Однако могу отметить, что при большом объеме квартир, сдающихся в наем за высокую арендную плату, по-настоящему элитного жилья, отвечающего всем современным требованиям, в городе ни так уж и много.
Мнение
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский Простор»:
— Расширение рынка сдаваемых качественных квартир связано с тем, что этот бизнес пока не теряет своей прибыльности. В Петербурге уже появился целый класс рантье, которые, имея несколько квартир, сдают их в аренду, и это является их основным доходом. Однако если рассматривать сдачу квартиры в аренду как бизнес, то, во-первых, это довольно хлопотное дело, так как квартира требует постоянного ухода, а во-вторых, сейчас его рентабельность невысока — не более 10-12% годовых. Тем не менее, перспективы рынка неплохи: с каждым годом в город приходит все больше москвичей и иностранных работников, поэтому спрос в секторе элитной аренды растет и будет расти.
Мнение
Полина Яковлева, руководитель отдела элитной недвижимости компании Knight Frank в Санкт-Петербурге:
— На рынке элитной аренды потребности арендаторов все более возрастают. При этом появляются предложения, соответствующие этим ожиданиям, то есть арендодатели стараются по максимуму удовлетворить возросшие потребности. Так, больше всего пользуются спросом у элитных арендаторов квартиры в новых домах в центре Петербурга. При этом желательно, чтобы в квартире было два санузла, современная бытовая техника, включая посудомоечную машину, а в самом доме – консьерж, охрана, паркинг, причем желательно – крытый. Владельцы жилья, которые приобретают квартиры в новых домах в центре для последующей сдачи в аренду, делают соответствующие перепланировки для максимального удобства будущих съемщиков, а также, согласно ожиданиям арендаторов, оснащают квартиру по последнему слову техники. Однако предложений нового элитного жилья в центре немного.
Юлия Лозовская
http://www.miridom.ru
Свежие комментарии