Комплексное освоение территорий – RELOADED, 2 часть

Западная практика освоения территорий, в частности, создания корпоративных городов, показывают, что для роста проекта КОТ и превращения его в самостоятельный полноценный город нужно:
• Расположение города на относительно небольшом расстоянии от крупных транспортных потоков, аэропорта.
• Включение города в агломерацию крупного мегалополиса
• Расположение в городе крупных центров занятости, штаб-квартир или офисов крупных компаний (регионального масштаба), или университета
Развитию поселения до полноценного города также сопутствует развитие торговли и сектора развлечений, а также строительство в его центре офисных зданий.
Примеры проектов КОТ, достигших размеров нормального города:
1. Ирвайн, Калифорния (США). Изначально-корпоративный город корпорации Irvine Company, построенный в 1960 г.в логике greenfield development. Пространство разделено на несколько участков. Каждый такой участок включает в себя различные городские зоны: жилье, торговлю, религиозные объекты. Коммерческая недвижимость располагается по периметру центрального района. Каждый район имеет свой собственный архитектурный стиль. Помимо Irvine Company, здесь размещается несколько крупных корпораций, подразделение Калифорнийского университета, кампусы и отделения других университетов, колледж. Вблизи университета, в южной части города расположен аэропорт. Площадь территории города-120 кв.км., население – 202 тыс.человек.
2. Вудлендс, Техас (США). Основан в 1974 в рамках государственной программы, несколько раз переходил из рук в руки. Сейчас развитием города управляет специальная девелоперская компания. В город переехали местные штаб-квартиры Anadarko, Hewitt Associates, Lexicon Genetics, Mærsk Sealand, Chevron Phillips Chemical Company и Chicago Bridge & Iron. В городском центре развивается торговое и офисное строительство. Площадь — 61.8 км². Население с 2000 года практически удвоилось, составляет 80,6 тыс.человек и продолжает расти.
3. Шугар Ленд, Техас (США). Основан в начале 19 века, статус города получил в 1959. Несмотря на закрытие в 2003 году градообразующего сахарного производства, город не испытал экономических затруднений, так как уже имел репутацию пригорода Хьюстона, в котором проживают «синие воротнички». В 2002 году в город переводится филиал Университета Хьюстона. Город в последние десятилетия активно диверсифицирует свою экономику, что обеспечивает устойчивость его развития. Расположен в 40 км. от Хьюстона. Население составляет 78,9 тыс. человек и с 1990 года стремительно растет. Площадь — 64.5 км².
4. Гюнтерсло, Германия. Молодой, корпоративный промышленный город, в котором размещаются Miele и Bertelsmann. В 1998 г. при штаб-квартире Bertelsmann был создан собственный университет. Территория – 111 кв.км, население – 96,5 тыс.человек.
5. Сен-Квентин (Франция). Город построен как greenfield в 1960-х г.г. В настоящее время – часть Большого Парижа. Второй крупный экономический центр Парижа. Здесь размещаются головные офисы международных компаний и исследовательских центров, в т.ч. Groupe Bouygues, SAIPEM, Millipore, Eurisys, Snecma Services, Nortel Networks France, Waters France, Sodexho, Amazon, Hertz, Crеdit Agricole-Indosuez, Technocentre Renault, BMW France, Fiat Auto France, Nissan France. Население – 145 тыс.чел., и быстро растет.
Опыт западных городов показывает, что если проект КОТ располагается рядом с транспортными путями, в потенциальной зоне агломерации и имеет шансы перетянуть офисы крупных компаний, то численность населения и размер поселения будут стремительно расти. При наличии необходимых условий, поселение достигает численности в 100 тыс.человек за 30-40 лет. При начальной численности менее 15 тыс.человек, рост до отметки в 40-50 тыс. занимает около 15 лет. Наиболее интенсивное развитие – между отметками в 40-50 и 120 тыс человек населения – занимает еще около 15 лет. По мере приближения к отметке в 150 тысяч рост населения замедляется.

К вопросу о перспективах проекта под Гатчиной, базовыми для комплексного освоения территории согласно мировой практике следует считать проекты, изначально рассчитанные на население более 15-20 тысяч человек и площадь от 800 Га. Это начальный уровень для корпоративных городов и небольших, полусамостоятельных поселений, достаточно плотно замкнутых на основной город. Проекты площадью менее 400 га, согласно мировой практике, не имеют пространства для роста деловой активности и представляют собой «зоны загородной малоэтажной застройки» или «спальные районы» при крупных городах.
Возможности для интенсивного развития дают проекты на 50-70 тыс.человек и площадью от 1500-2000 Га.Такие проекты могут включать в себя необходимые объемы торговой и деловой недвижимости, а также транспортные возможности, что дает им ресурс развития. Плотность населения в таких проектах – 2500-3300 чел/кв.км. — соответствует плотности населения развитых городов, в т.ч. некоторых европейских столиц (Прага, Варшава, Хельсинки). Они могут обходится без многоэтажной «спальной застройки». Кроме того, такие поселения, к тому же, расположенные вблизи крупных городов, сразу становятся привлекательными для девелоперов торговой, деловой и развлекательной недвижимости.
Плотность населения менее 1000-1500 чел.на кв.м. (коттеджная застройка) влечет за собой urban sprawl, массовую хаотичную пригородную застройку. Как показал опыт стран Европы (да и Санкт-Петербурга тоже, особенно в районе Юкков) пригородная застройка не позволяет формирование нормальных городских поселений и сдерживает развитие городов и экономики.
Перспективы роста должны быть заранее продуманы и заложены в проект КОТ в форме:
• Соответствующего функционального зонирования
• Выделенных территорий под перспективное освоение
• Зарезервированных возможностей подведения необходимых коммуникаций
• Соответствующих разновысотных и разноформатных архитектурно-планировочных решений
Уровень и качество жизни в проектах КОТ должны учитывать изменяющуюся демографическую и социальную ситуацию. Так, в настоящее время, в США жители только 25-27% домовладений сохранили «классическую» структуру; 29% домовладений – женатые пары без детей, 15% владельцев домов – одиноки. Подобная социальная ситуация с неизбежностью повторится и в России. Уже сегодня ситуация с рождаемостью и смертностью значительно лучше того, что было несколько лет назад (снижение смертности по причине прекращения «эха войны»). По некоторым данным, Россию ожидает локальный демографический взрыв, а это означает довольно специфические требования к общественным пространствам, функциональным зонам, особенностям торговли. Важными для успешного развития компаний в корпоративных проектах КОТ являются т.н. «мобильные профессионалы», требования к качеству жизни которых сильно отличаются от требований обычных, «семейных» людей. Таким образом, проекты КОТ должны учитывать требования к качеству и условиям жизни совершенно разных социальных категорий людей.
Жилая застройка в проекте КОТ может включать в себя следующие элементы:
• «Элитные коттеджи» на участках 10-25 соток, располагающиеся на окраинах поселения.
• «Семейные таунхаусы», с небольшими приусадебными участками в 1-3 сотки, с квартирами площадью 100-200 кв.м..
• Малоэтажные дома с обычными двух-четырехкомнатными квартирами 60-150 кв.м. и квартирами-студиями площадью 50-80 кв.м.
• Элитное жилье в виде коттеджей 200-250 кв.м. и квартир в элитных домах площадью 150-250 кв.м.
• Жилые дома 4-6 этажей с двух-четырехкомнатными квартирами 60-170 кв.м.(возможно – с элитными квартирами или пентхаузами от 200 кв.м) в центральной части поселения.

Все проекты жилой застройки должны иметь увеличенную высоту потолков и соответствовать нормам инсоляции. Проектирование электрических сетей можно вести в рамках существующих норм, но используя показатели для квартир повышенной комфортности (элитных). Это связано со значительным повышением энергопотребления в современных стандартах городской качественной жизни (дополнительные источники освещения и электроприборы – стиральные машины, электрические чайники и т.д.). Житейски говоря, глупо проектировать новые города и новые районы под форматы жизни 40-летней давности.