Петербургский рынок жилья ищет новые точки равновесия. На протяжении последних месяцев ситуация оставалась неустойчивой. Аналитики затрудняются определить, куда качнутся покупательские настроения: то ли участники рынка приспособятся к новому уровню цен, зафиксированному после прошлогоднего ажиотажа, то ли рынок постигнет коррекция, переходящая если не в кризис, то по крайней мере в стагнацию — как это было в 2004 г.
На вторичном рынке плавно растет объем предложения (что может быть одним из симптомов надвигающегося застоя). Но одновременно увеличивается количество сделок, что говорит о растущей активности покупателей. На первичном рынке многочисленные и разнообразные акции, бонусы и скидки вроде бы свидетельствуют о неуверенности застройщиков. Однако сами застройщики говорят об успешно выполняемом плане продаж и о стимулировании спроса…
Специалисты не спешат увязывать противоречивые сигналы, поступающие из разных сегментов рынка, в цельную картину. Но два момента не вызывают споров. Первый — продолжается все более отчетливое расслоение рынка (дифференциация предложения по качеству). И второй — покупатели сегодня имеют возможность спокойно и вдумчиво выбирать. Чем и пользуются.
Слоистая стабильность
По мнению аналитиков АН “Итака”, рынок вторичного жилья сейчас находится в стадии стабилизации. Объем предложения постепенно восстановился до своего обычного состояния, характерного для начала весны. “Превышение предложения над спросом позволяет регулировать цену покупки в сторону покупателя и дает возможность увеличить время выбора квартиры”, — отмечает руководитель отдела аналитики Яна Долотова.
Структура предложения остается постоянной начиная с января. На 1-м месте — 2-комнатные квартиры (25%), почти такую же долю занимают 3-комнатные — 23%. Доля комнат — 20%, единичек — 19%. Оставшиеся 12% приходятся на предложение многокомнатных квартир.
В марте объем предложения вырос на 7%. Наибольший прирост отмечался по 1-комнатным (+11%) и 2-комнатным (+10%) квартирам, предложение комнат сократилось на 2%.
Специалисты АН “Бекар” выделяют в предложении несколько слоев. Первый слой — хрущевки и “корабли”: старое, некачественное жилье. Второй слой — блочные дома 70-х гг. постройки, третий — серийные дома 80-х гг., четвертый — постройки 90-х гг. и кирпичные дома, считает заместитель руководителя группы АН “Бекар” Юлия Папуловская. Ценовая дифференциация — разница между слоями — будет составлять примерно 10%. При этом надо учитывать, что большинство на рынке составляют покупатели, для которых цена важнее качества. “Поэтому недорогое жилье даже низкого качества всегда будет востребовано”, — заключает Юлия Папуловская.
Прожиточный минимум
По данным “Итаки”, самую дешевую единичку в марте 2007 г. можно было приобрести за $80 000-84 000. За такую цену продавцы готовы были расстаться с малогабаритными квартирами площадью 31-33 кв. м с кухней менее 7 кв. м, расположенными в домах старого фонда и старых панельных серий в непрестижных районах (Кировском, Красносельском, Невском).
В пригороде — в Колпинском, Кронштадтском, Петродворцовом районах — малогабаритную единичку с маленькой кухней можно было купить за $70 000-75 000.
Цена 1-комнатной квартиры в кирпичном доме с улучшенной планировкой в марте — апреле начиналась уже от $100 000. В популярных Московском, Приморском и Выборгском районах продавцы не соглашались расстаться с 1-комнатной квартирой площадью 39-43 кв. м менее чем за $117 000-120 000.
Минимальная цена небольших 2-комнатных квартир в хрущевках, брежневках, “кораблях” составляла (в спальных районах) $110 000-113 000. В пригородах двушку можно купить дешевле: в старом фонде Колпинского района цена 2-комнатной квартиры — $82 000-87 000, в Курортном или Петродворцовом — $97 000-114 000.
В кирпичных домах Красносельского района за 2-комнатную квартиру площадью 56 кв. м продавцы просят минимум $135 000. В Невском и Фрунзенском минимальное предложение составляет $144 000-150 000.
В Выборгском, Красногвардейском, Московском и Приморском районах цена на квартиры площадью 60-70 кв. м держится в диапазоне $180 000-200 000.
На противоположном конце ценовой шкалы другая ситуация. По данным СК “Возрождение Санкт-Петербурга”, рынок в историческом центре Петербурга характеризуется небольшим предложением и высокой ценой. “Любое появление новых домов ведет к росту спроса, — говорит директор корпорации по маркетингу и продажам Илья Андреев. — В I квартале 2007 г. увеличение предложения на 5% привело к росту продаж на 21%. К концу апреля средневзвешенная цена объектов на рынке жилья в историческом центре составила $6260 за 1 кв. м, с начала года цены выросли на 5%. Средняя стоимость элитных объектов центра составила $7470 за 1 кв. м (рост на 10% по отношению к началу года). Рост цен обусловлен дефицитом действительно элитных предложений, и эта тенденция будет усиливаться”.
Но массовый рынок не определяется редкими предложениями в элитных домах: наибольшее число продаж приходится на комнаты, единички и малогабаритные двушки.
Комнату площадью 16-18 кв. м в Петербурге можно купить за $44 000-46 000. Сегодня это минимальная цена входа на рынок. Но и такая цена для большинства петербуржцев является неподъемной: доля ипотеки за 2006 г. выросла втрое. И не потому, что это выгодно или петербуржцы вдруг полюбили жить в долг: для многих ипотека постепенно становится едва ли не единственным вариантом улучшить жилищные условия.
Крыша в рассрочку
В прошлом году в Петербурге было выдано около 11 000 ипотечных кредитов на сумму более 19 млрд руб. Средний размер кредита составил около $60 000. По данным Сергея Бобашева (“Бюллетень недвижимости”), 60-80% сделок в Петербурге — это обмены с доплатой, встречные сделки в той или иной форме. Живых денег на рынке немного. Кредитные сделки составили около 13-15% в общем объеме операций на вторичном рынке. Но именно ипотечные средства давали гражданам возможность составлять цепочки встречных продаж, именно эти деньги, по мнению Сергея Бобашева, послужили главным катализатором роста цен — на 15-20% за год.
Во второй половине 2006 г. резкий рост цен поставил банки перед новой проблемой. Клиенты все чаще не успевали за динамикой рынка — одобренной суммы кредита не хватало на запланированную покупку. А суммы легальных доходов все чаще было недостаточно, чтобы обосновать выплаты по кредиту.
Банки и кредитные брокеры отреагировали вполне предсказуемо: требования к заемщикам стали либеральнее, сократились сроки оформления сделки, снизилась сумма первоначального взноса, значительно расширился круг объектов залога. Если раньше банки избегали кредитовать приобретение квартир в старых домах без капремонта, в домах с деревянными перекрытиями и проч., то с конца 2006 г. это перестало быть препятствием. Линейка банковских продуктов пополнилась кредитами под покупку комнат, загородных домов и участков. Одновременно — из-за прихода на этот рынок все новых игроков и обострившейся конкуренции — кредиторам приходилось снижать ставки. 9,5% в валюте, 10,5% в рублях — но даже при таком уровне ставок ежемесячные выплаты оставались весьма значительными и существенно превышали, например, стоимость аренды. (Соотношение этих двух показателей обычно является решающим при выборе, арендовать квартиру или покупать в кредит.)
Столкнувшись с ограничением спроса на кредиты на вторичном рынке, банки стали наращивать кредитование застройщиков. Этот вид кредитования традиционно считался зоной повышенного риска, однако вопрос встал жестко: или банк работает с покупателями квартир в новостройках, или неизбежно сокращает свою рыночную долю.
Обоюдный интерес
В этот период (конец 2006-го — I квартал 2007 г.) интересы финансистов и девелоперов совпали. Строители нуждались в новых механизмах активизации сбыта, банкиры — в размещении свободных средств.
Предложение жилья на первичном рынке не увеличилось. По данным “Петербургской недвижимости”, к началу текущего года в продаже находилось 2,45 млн кв. м строящегося жилья. Застройщики предлагали квартиры в 170 объектах. Однако сложившийся в ходе “ажиотажного периода” уровень цен — $2139 за 1 кв. м в сегменте типового жилья, $2859 — в классе “комфорт”, $5452 — в элитном сегменте (данные на январь) — остановил многих потенциальных покупателей.
О снижении спроса в начале года говорят практически все застройщики. Правда, обычно указывают, что спрос сократился у соседей-конкурентов или “в среднем по рынку”, относительно собственных проектов в этом мало кто признается.
Косвенным проявлением этой тенденции можно считать рекламные и маркетинговые акции. Например, компания “ЛЭК” (один из крупнейших городских застройщиков) в марте предлагала покупателям “3 кв. м в подарок”. А в апреле покупателям, которые решили приобрести в комплексе “Янтарный берег” квартиру площадью более 170 кв. м, в подарок предлагалось машино-место в паркинге.
Компания “М-Индустрия” привлекла внимание потенциальных клиентов и СМИ, водрузив на углу пр-тов Энгельса и Луначарского на 4-м этаже строящегося дома Mercedes-спорткупе С-180. Эта машина будет разыгрываться между будущими обитателями дома.
Различные бонусы и скидки предлагают практически все крупные строительные компании.
Генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов считает, однако, что снижения не наблюдается. “Идет дифференциация рынка, — говорит он. — Она уже начиналась, но была подавлена ажиотажем. Разделение на «хорошее» и «плохое» жилье наблюдается в каждом сегменте”.
Застройщики отмечают, что на средний уровень цен могут влиять локальные факторы. “Например, выходит компания с новым проектом — и какое-то время держит низкие цены, смотрит на уровень продаж, изучает рынок, — отмечает заместитель генерального директора Строительного объединения «М-Индустрия» Дмитрий Мецлер. — Затем цены повышаются до общего уровня”.
В период стабильности более заметной становится “специализация” каждой компании, ее собственное лицо. Визитная карточка “ЛЭК” — студии-“риалы”, компания “Строительный трест” (консервативная и основательная) строит исключительно кирпичные дома. Setl City декларирует приверженность новым технологическим и архитектурным решениям. “Я наблюдаю огромный интерес к новым решениям и новым материалам”, — подчеркивает Василий Селиванов. Компания “М-Индустрия” делает акцент на крупногабаритных 3-4-комнатных квартирах. “В период стагнации это было недостатком, сейчас это достоинство. Я не согласен с тем, что студии должны располагаться на одной площадке с большими квартирами. Студии, единички — это инструмент размена. Рано или поздно возникнет социальная неоднородность”, — говорит Дмитрий Мецлер. У “Северного города” жилье с набором определенных параметров (“квартиры для среднего класса”).
Все застройщики без исключения усиленно развивают договоренности с банками. Традиционная схема — повышенный процент на стадии строительства, обычный — после оформления в собственность; в роли поручителя выступает застройщик. Сбербанк нарушил традицию, предлагая одинаковые ставки до и после сдачи дома.
В апреле петербургский филиал Банка Москвы запустил принципиально новую для кредитования на первичном рынке программу, основанную на вексельной схеме. Банк выдает заемщику кредит на покупку жилья не под залог “права требования”, а под залог векселя, выпущенного компанией-застройщиком. После сдачи дома “вексельная” ссуда погашается и покупателю выдается ипотечный кредит, обеспечением по которому служит построенная квартира. Первый такой договор, по словам представителей банка, будет заключен с корпорацией “ЛЭК”.
Балтинвестбанк и “М-Индустрия” в апреле заявили о запуске новой программы ипотечного кредитования. Партнеры сделали сильный ход — заявили на инвестиционный период ставку 9% в рублях (до передачи жилья в собственность).
Первоначальный взнос составляет 10%. Дополнительные комиссии и сборы (страховка, оценка и проч.) стандартные. Условия программы распространяются на три объекта “М-Индустрии”: дом на углу пр-та Ветеранов и Дачного (практически достроен), комплекс “Поэма у трех озер” в Озерках и “Южный каскад” на Ленинском проспекте (сдаются в этом году). С этой точки зрения риски для банка минимальны. Правда, и выигрыш для заемщика не слишком значительный, но все же…
Компания Setl City на своем объекте в Московском районе первой в Петербурге использует схему фондирования (в этом случае деньги дольщика не поступают застройщику, а копятся на специальном счете в Сбербанке).
Ситуация определяется тем, что долевые деньги кончаются. По 214-му закону девелоперы работать не хотят. В обход закона — небезопасно. Например, в марте городская прокуратура проводила плановую проверку строительных компаний. В том числе проверялась законность привлечения средств по договорам долевого участия. Крупные строительные фирмы размещают облигационные займы, привлекают кредитные средства. Застройщики завязаны на погашение кредитов, на регулярные выплаты по облигациям, следовательно, поступление финансовых средств подчинено жесткому графику. Мало кто может позволить себе придерживать квартиры в ожидании более выгодной конъюнктуры. Впрочем, и спешной распродажи на волне спроса тоже можно не ждать. Новые источники средств приучают застройщиков к финансовой дисциплине, делают рынок более предсказуемым.
Прогноз: пасмурно с прояснениями
Менеджеры Центрального агентства недвижимости (ЦАН) предполагают, что цены на квартиры в домах массовых серий 1950-1970-х гг. постройки скорее всего будут снижаться. Стоимость квартир в кирпичных, кирпично-монолитных, сталинских домах, домах, расположенных в центре (прошедших капитальный ремонт или же имеющих историческую и архитектурную ценность), а также видовых квартир будет плавно расти.
Очевидна тенденция увеличения разрыва стоимости 1 кв. м. между центральными районами (Центральный, Василеостровский, Петроградский) и спальными (Приморский, Калининский и т. д.).
Руководители ЦАН уверены, что до конца года рынку не грозит перенасыщение, стабильный спрос будет обеспечен за счет развития ипотеки и притока иногородних покупателей. И существенных изменений на петербургском рынке не будет до весны 2008 г. С этой оценкой согласно большинство операторов рынка.
Президент Российской гильдии риэлторов Александр Романенко полагает, что никакой стагнации не будет: “Снижение [покупательской] активности будет компенсировано использованием ипотеки, продолжится дифференциация рынка, рост цен останется в пределах инфляции”.
На первичном рынке будет возрастать доля ипотеки: сегодня она составляет около 18%, к концу года может увеличиться до 23-25%.
Рост средних цен до конца года прогнозируется в пределах инфляции — 9-11%. Правда, само понятие “средние цены” постепенно теряет смысл: требовательность покупателей приведет к дальнейшему расслоению проектов по качественным признакам.
Дмитрий Синочкин
http://www.vedomosti.ru/
Свежие комментарии