Элитное жилье готовится к росту цен

Возможный запрет столичной мэрии на строительство нового жилья в пределах Третьего транспортного кольца в Москве может за год вызвать удорожание элитной недвижимости. Риэлторы утверждают, что еще до конца года цены на этот сегмент взлетят на 30-50%. Впрочем, это мнение разделяют далеко не все эксперты.

Традиционно, к элитному жилье было и остается сегодня относить жилье в центральных районах города. Это — районы Тверской, Хамовники и Арбат. Сложилось это исторически – начиная с середины 50-х годов именно здесь возводились так называемые «сталинские» дома, а затем, в брежневское время, «цэковские» дома. И те, и другие выгодно отличались тогда от своих «меньших собратьев» — панельных многоэтажек и «хрущевок». Последние начали сносить тоже в первую очередь в центре города, когда тогдашний мэр Юрий Лужков решил придать этим районам «истинно столичный шик и лоск».

«Жилье в центре Москвы – это своего рода «банк» с великолепными ставками, которые всегда будут только расти в цене»

Позднее, в середине 2000-х годов, в центре города особо избранные мэрией строители получили доступ и разрешения на «точечную застройку». Это привело к появлению дорогих и очень дорогих малоквартирных домов в районе «золотой мили» на Остоженке, на Патриарших прудах, в глубине Тверской и арбатских переулков. Сегодня они остаются самими престижными и, соответственно, самыми дорогими, поочередно соревнуясь друг с другом в зависимости от конъюктуры рынка и спроса.

Улица Остоженка в центре Москвы попала в рейтинг самых дорогих и желанных для проживания улиц в мире, сообщает газета Financial News. По данным издания, средняя цена квадратного метра на Остоженке достигает 13 тысяч евро (около 19,5-20 тыс. долларов) , что на 30% ниже пиковых показателей 2009 года. Впрочем, московские риэлторы говорят, что о таких низких ценах на Остоженке они не слышали. Сегодня цена квадратного метра здесь начинается от 25 тыс. долларов.

Решение осовободить центр города от какого-либо строительства все попрошенные ВЗГЛЯД-Недвижимостью эксперты рынка назвали правильным, хотя и сильно запоздалым. «Элитные дома – это не только место под домом и, как правило, большая, чем в домах по соседству, территория, — говорит руководитель столичной стройкомпании Егор Коновалов. – В этих домах покупают жилье не самые бедные люди, имеющие по 2-3-5 машин, создающих дополнительную нагрузку на ту же старую дорожную инфраструктуру. По этому показателю жилье в центре Москвы можно называть элитным только условно».

Тем не менее, если запрет на строительство внутри ТТК будет принят мэрией, то это вызовет рост цен на жилье возможен в таких районах, как Остоженка, Арбат и Патриаршие пруды, причем, стоимость квадратных метров может подняться на 40-50% как на первичном, так и на вторичном рынках еще до конца текущего года. Так считают эксперты консалтинговой компании Knight Frank. При этом самые лучшие предложения уйдут с рынка буквально за 2-3 месяца, говорят они.

По расчетам компании, текущего объема предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы при сохранении спроса хватит на 3 года. Однако поскольку введение подобного запрета не может не сказаться на активности покупателей, более реальная цифра составляет 2 года.

По мнению руководителя отдела исследований рынка компании Knight Frank Натальи Сазоновой, в случае принятия запрета на строительство новых жилых комплексов в пределах ТТК в целом по рынку возможен рост цен до 20-25% в ближайшие полтора года.

Сегодня вторичный рынок центра Москвы достаточно разнообразен. «Престиж дороже денег» — любят говорить столичные риэлторы, достаточно точно определяя стимулы и намерения потенциальных покупателей квартир в этих районах города. «По сравнению с 2009 годом цены выросли в среднем на 7-10% и составили в среднем 12-15 тыс. долларов за квадратный метр», — сообщает портал Metroinfo.ru со ссылкой на компанию «Усадьба».

Похожие цифры роста цен называют в «Аналитическом консалтинговом центре МИЭЛЬ». «За год цены в районе выросли на 8,2%, прирост с начала года составил 7,6%», — говорит руководитель отдела аналитики департамента жилой недвижимости АКЦ МИЭЛЬ Люция Казимир. Если цену представить в рублевом исчислении, то по словам Дмитрия Таганова («Инком»), средневзвешенная цена 1 квадратного метра однокомнатных квартир составляет 253, 8 тыс. рублей, двухкомнатных – 252, 5 тыс., трехкомнатных – 249,1 тыс. рублей.

Специалисты «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.RU) по итогам ценового наблюдения в феврале составили свой рейтинг. Согласно их ТОП-листу, Тверской район занимает 2-е место после Китай-города с ценой 8,4 тыс. доллара за квадратный метр.

Диапазон цен, равно как и предложений, достаточно широкий — от 6 до 40 тыс. долларов за «квадрат» в центре города, говорят в компании Penny Lane Realty. В среднем стоимость квартир на вторичном рынке составляет порядка 14 тыс. долларов за метр. Квартиры эконом-класса – в редких панельных домах или в сталинских, но в плохом состоянии и требующие масштабного ремонта, или в исторических домах, не прошедших реконструкцию – стоят 6-9 тыс. долларов за «квадрат».

Стоимость квартир в кирпичных «цэковских» домах чуть выше – порядка 10 тыс. долларов за метр. Квартира в хорошем состоянии и с косметическим ремонтом в «сталинском» доме стоит в пределах 10-17 тыс. долларов за квадратный метр. В новых элитных домах вторичного рынка метр стоит в среднем 19,5 тыс. долларов. В частности, отмечает портал Metroinfo.ru, квартира в сталинском доме на 1-ой Тверской-Ямской улице площадью 86 метров предлагается за 1,2 млн долларов, а квартира площадью 199 квадратных метра на самой Тверской стоит 2,5 млн долларов.

Стоит отметить, что до кризиса, в 2005-2008 годах, в центре города появилось немало отличных по качеству элитных, малоквартирных домов, площадки под которые появлялись только вследствие сноса старых домов и вывода непрофильных для центра предприятий, как например, в районе станции метро «Новослободская». К наиболее престижным риэлторы относят сегодня такие дома, как ЖК «Тверской», «Четыре ветра», дома на Петровский бульваре, Селезневской улице, ЖК «Легенда Цветного», ЖК «Итальянский квартал» на улице Фадеева.

Что касается последнего примера, то он наиболее показателен для прояснения цен на элитное новое жилье, так как проект только достраивается. В каждом из семи особняков, объединенных общим дизайном, насчитывается от 12 до 35 квартир площадью от 45 до 300 «квадратов». Согласно данным компании «ГУТА-Девелопмент» в октябре 2009 года, когда начались продажи в этих домах, минимальная цена составляла 6,8 тыс. долларов за квадратный метр. Сегодня минимальная цена составляет 8,4 тыс. долларов. Стоимость машино-места в подземном паркинге – от 100 до 150 тыс. долларов. На данный момент продано больше 60% квартир.

По данным Penny Lane Realty, на Тверской район приходится 12% элитных новостроек Москвы. Порядка 70% новостроек в Тверском районе относятся к элитному сегменту рынка, и 30% — на долю бизнес-класса. Новостройки Тверского района в основном представлены клубными домами на 30 — 50 квартир, так как плотная жилая и общественная застройка не позволяет реализовать более масштабные проекты. Цены начинаются от 15 тыс. долларов за квадратный метр.

«Пока еще те, кто может позволить себе покупать самое дорогое жилье в центре Москвы выбирают его «по старинке», то есть, чем ближе, условно говоря, к Кремлю, тем лучше, — комментирует рейтинг элитного жилья руководитель продаж крупной риэлторской компании Елена Воробьева. – Большинство покупателей – это столичные и региональные чиновники, представители госкорпораций, банков. В разы меньше за время кризиса стало покупателей иностранцев и «простых» бизнесменов. Пока что абсолютное большинство имеющих большие деньги не хотят обращать внимание на пробки и другие неудобства жизни в центре Москвы. Впрочем, для очень многих из них это – второе, третье и даже четвертое жилье, в котором можно бывать наездами».

«Элитные новостройки центра привлекают внимание своей красотой, лаконичностью, качеством отделки и темными окнами в квартирах, — говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости гендиректор московского центра «RTS-Realty» Ольга Римчуковская. – Конечно, долго идет ремонт в этих квартирах, иногда до 2 лет. Но все же очень много квартир стоят не заселенными именно по причине инфраструктурных неудобств. Однако, жилье в центре Москвы – это своего рода «банк» с великолепными ставками. Центр не резиновый, цены растут и будут расти, так что вложения всегда окупятся с лихвой. Не через год, так через 2-3 года. Думаю, что рост на элитные «квадраты» будет составлять до 15% в год».