Международная выставка ДОМЭКСПО, традиционно проходящая в преддверии сезона активизации спроса, выступает индикатором рынка, позволяет разобраться в рыночной ситуации, понять тенденции и перспективы. ДОМЭКСПО-2011 показала, что рынок недвижимости продолжает жить и развиваться, хотя мнения экспертов по некоторым вопросам расходятся.
Ситуация как внутри нашей страны, так и в зарубежных странах, меняется как картинки в калейдоскопе, мировые политические и экономические катаклизмы создают новую реальность для экономики в целом, и несомненно для рынка недвижимости.
Разнообразные микро и макроэкономические факторы, меры правительства, новые стратегии инвесторов, законодательные инициативы, неоднозначная ситуация в ряде нефтедобывающих стран и многие другие факторы не могут не повлиять на рынок недвижимости.
Мы опросили представителей присутствующих на выставке компаний и предлагаем Вам мнения по самым важным вопросам рынка недвижимости на противоречивый 2011 год.
Будут ли расти цены и какие факторы будут максимально способствовать этому?
Подавляющее число экспертов, опрошенных в рамках выставки, указывают на неминуемый рост цен и расходятся лишь в процентах роста, от 10 до 20% по итогам года.
Стоит отметить, что медленный рост цен оформился ещё в середине 2010 года и подтверждается аналитическими выкладками и графиками усреднённой стоимости жилья, доступных на основных информационных ресурсах о недвижимости. Общее восстановление экономики, рост платёжеспособного спроса, некоторые меры по развитию ипотеки оказывают максимальное влияние на восстановление рынка. Нестабильное состояние, в котором находится строительный рынок, неуклонно ведет к дефициту жилья во всех сегментах, а любой дефицит ведет к повышению цен.
Сохраняя, в общем, тенденцию на увеличение, рынок показывает различные картины для отдельных сегментов недвижимости.
В 2011 году, по мнению руководителя департамента аналитики и консалтинга НДВ Ольги Новиковой, на повышение цен в жилой недвижимости, прежде всего, будут влиять инфляция и общее снижение числа предложений на рынке.
Рынок жилой недвижимости быстрее других оправился от кризиса и с середины 2010 года неуклонно поднимается вверх, поднимая цены. Среди ключевых факторов на рынке новостроек – снижение в перспективе общего числа предложений, связанного с низкой активностью застройщиков в предшествующий период. Ощутимого роста числа предложений на рынке новостроек следует ожидать не ранее 2013 года. Для Москвы ключевым сдерживающим фактором является не сформированная политика нового руководства по условиям запуска строительства новых жилых объектов. Площадки под застройку в Москве можно получить нередко с обременениями в виде промзон или жилья под снос, и следовательно они еще нескоро будут готовы к застройке. Многие девелоперы уходят с московского рынка в регионы, к примеру, ПИК или ДСК. Сегодня у этих очень серьезных застройщиков нет планов на запуск новых проектов в Москве, их интересы направлены в регионы.
Рынок вторичного жилья по оценкам опрошенных экспертов насыщен предложениями, у покупателя имеется возможность быть более требовательным, более взвешенным в оценке рыночных свойств квартиры. Специалисты указывают, что для вторичного рынка характерно множество не адекватно завышенных в цене предложений.
Рынок загородной недвижимости, скорее всего, будет оставаться на прежних позициях, уровень цен расти не будет, число предложений огромно. Многие объекты продаются по себестоимости, либо с минимальной наценкой. Исходя из вышесказанного, Евгений Швец, из союза застройщиков на Дмитровском шоссе, советует ориентироваться на специальные предложения и акции, особенно выгодные в начальный период строительства посёлков и в моменты сезонного снижения спроса на загородную недвижимость.
На рынке элитной недвижимости не ожидается серьёзного повышения цен, в пределах 10% по итогам года. По словам Дмитрия Тютюнникова, руководителя направления элитной недвижимости Истикон, цены в традиционных для Москвы районах сосредоточения элитного жилья сравнялись с докризисными ещё в середине 2010, создав резкий дисбаланс между спросом и предложением. Предложение превосходит спрос и в данный момент. В основном это касается вторичных объектов, так как сложность с получением строительных площадок резко сократило возможности покупателей новостроя в центральном округе Москвы. Основная активность на первичном рынке в 2011 г. сосредоточится в районе Хамовники, где находится большинство новых проектов в стадии строительства. В случае же возможного полного запрета строительства в пределах третьего транспортного кольца, рынок элитной недвижимости ждёт ценовая буря, обусловленная скорее спекуляциями, чем реальным снижением предложения. Рынок ожидает точной информации о политике Москвы в области строительства, подчёркивает Дмитрий Тютюнников.
В общем и целом можно с уверенностью сказать, что при отсутствии внутренних негативных факторов рост цен будет продолжаться. А наличие позитивных внешних факторов, сильнейший из которых – рост цен на нефть в связи с панарабским кризисом, лишь ускорит этот процесс. Так же не стоит забывать о предвыборном годе в России, что как показывает практика, ощутимо подстёгивает спрос среди наиболее осторожных покупателей и инвесторов.
Что может повлиять на снижение цен на рынке недвижимости?
К нашему удивлению многие эксперты не могли выбрать варианты ответа из предложенных нами и не могли предложить своих версий. Остальные на первые места выдвинули факторы, напрямую зависящие от органов власти – меры правительства направленные на упрощение условий для строителей, привлечение инвесторов, борьба с коррупцией. Ольга Новикова из НДВ видит перспективу снижения цен при дальнейшем понижении курса доллара. Алла Дейч, директора по продажам Истикон, прогнозирует снижение цен лишь при росте доступности заёмных денежных средств для застройщиков и развитии ипотеки для покупателей.
Что по Вашему мешает развитию ипотеки в России?
Первое место традиционно. Высокая процентная ставка, по мнению более 90% опрошенных, является главным тормозом развития ипотеки. Среди остальных указанных – нестабильная экономическая ситуация в долгосрочной перспективе, недоверие к инструментам ипотеки — отсутствие традиционности использования, наш менталитет.
Руководитель департамента ипотеки и кредитов НДВ Андрей Владыкин, придерживается другого мнения, считая, что основными факторами являются высокий первоначальный взнос и слабая практика агентств.
Ощущается ли дефицит объектов недвижимости?
В данный момент дефицита ликвидных предложений в городской недвижимости нет. По мнению Ольги Антоничевой, директора отделения МИЦ на Цветном бульваре, сегодня, пока достраиваются и допродаются отложенные проекты, предложений хватает. Но уже начинает ощущаться слабый дефицит объектов эконом-класса. Перенасыщенным рынок назвать также нельзя, считает Ольга, и в скором времени мы можем столкнуться с проблемой дефицита во всех сегментах. Мнения опрошенных в отношении рынка загородной недвижимости единодушны — загородка не испытывает дефицита, рынок насыщен предложениями всех типов.
Что бы Вы посоветовали людям планирующим покупать недвижимость в текущем году?
Эксперты однозначно призывают покупать недвижимость, и чем быстрее тем, лучше! Рост цен неминуем, и если оценивать интенсивность роста цен в 2011 году, то максимальный рост специалисты предсказывают осенью.
Как для себя, так и для инвестирования, покупать надо сейчас, советует Ольга Антоничева из МИЦ, причем это касается и городской, и загородной и зарубежной недвижимости, иллюзий по поводу снижения цен или второй волны кризиса специалисты не строят.
При покупке объектов нового строительства ключевым показателем является степень готовности объекта, поскольку очень многие обожглись на покупке объектов низкой степени готовности и дальнейшем отсутствии прогресса в строительстве. Покупателю необходимо более тщательно проверять источники финансирования, репутацию застройщика. Тем не менее, покупка на ранних стадиях строительства остаётся самым прибыльным вариантом инвестирования в недвижимость.
Агентства недвижимости, посреднические организации в последние годы совершенствуются, становясь более гибкими, ответственными и ориентированными на клиента, а не на продажу. Но в большинстве своём не спешат снижать стоимость своих услуг, лишь декларируя это и маскируя свои доходы. К примеру, самое крупное агентство недвижимости в Москве просто разделило стоимость своих услуг между продавцом и покупателем. Опрошенные специалисты указывают на частые случаи обмана со стороны именно крупных агентств, подход к работе которых подразумевает, поточную обработку клиентов.
Надеемся, что данный материал поможет Вам разработать оптимальную стратегию решения жилищных вопросов.
Мы благодарим экспертов и специалистов участвующих в нашем опросе.
Свежие комментарии