На московском рынке новостроек в последние годы произошли серьезные изменения. Заметно сократилось количество предложений «на котловане», зато все больше квартир предлагаются уже готовыми, иногда даже с чистовой отделкой.

Почему?

Новое явление – пусть и с оговорками – признают практически все участники рынка, за редкими исключениями. В частности, пресс-служба «Пересвет-Групп» заявила, что, по их мнению, «как такового перехода от продажи «на котловане» к готовому жилью, на наш взгляд, не наблюдается». Однако тут же признала, что «темпы продаж на этом этапе несколько снизились по сравнению, скажем, с тем, что было три года назад».

«Часть застройщиков, как и прежде, предлагает объекты на нулевом этапе, другие продают ближе к выходу проекта на госкомиссию, – отмечает Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации компании «МИАН-Девелопмент». – Все зависит от проекта и политики продаж компании застройщика». Сам «МИАН» сейчас предлагает, в частности, полностью готовые к проживанию квартиры в жилых комплексах «Коперник» и «Режиссер», где есть возможность купить жилье с чистовой отделкой. «Все, что потребуется клиенту, который купит квартиру в этих ЖК, – расставить мебель и подключить осветительные приборы», – подчеркивает Усова.

Другие эксперты, однако, отыскали иные причины тенденции – помимо заботы застройщиков о покупателях. Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», видит причину в сокращении спроса на жилье вообще и новостройки в частности. «Цены сейчас настолько высоки, что потребителю очевидно, что запаса по росту нет или он очень небольшой, – говорит она. – Поэтому нет и ажиотажа, инвестиционных покупок. Кроме того, некоторые покупатели ждут ценовую коррекцию вниз. В результате даже тем, кому жилье нужно для собственного проживания, покупать на стадии котлована просто нет смысла – можно дождаться готовности объекта, посмотреть, как он будет выглядеть. А свободные средства до этого момента можно использовать на каком-то другом рынке – ценных бумаг, например».

У Михаила Гороховского, первого вице-президента корпорации «БЕСТ-Недвижимость», своя версия происходящего. По его мнению, происходящее является следствием многочисленных скандалов с обманутыми дольщиками, сегодня люди просто боятся вкладываться на стадии котлована. «Ситуация эта вполне прогнозируемая. После того как были приняты Градостроительный кодекс и особенно 214-й закон (закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», вступивший в силу 1 апреля 2005 года. – Прим. авт.), тут же стали «сыпаться» слабые застройщики. Поэтому я считаю, что первичны все-таки изменения в законодательстве, а ситуация на рынке – вторая причина», – отмечает эксперт.

Что с ценами?

В прежние годы в Москве даже появился такой специфический вид бизнеса: квартиру покупали «на котловане» и перепродавали после завершения строительства дома. Компании-застройщики уверяли, что таким образом можно получить до 80% годовых – цифра эта, правда, кажется нам сомнительной, попахивающей рекламной «агиткой». Но что десятки процентов – это точно… Однако и умирать этот бизнес начал вовсе не вчера. Прежде всего потому, что сами строительные компании разглядели возможность заработка, и стали изначально ставить цену «с запасом» на будущий рост. А сегодня, когда подорожание на рынке практически остановилось, бизнес частных спекулянтов однозначно умер.

Сказались и другие факторы, прежде всего нормализация российской банковской системы: там теперь при наличии грамотного проекта можно получить кредит на разумных условиях. «На сегодняшний день выгоднее построить объект на кредитные деньги, чем привлекать средства продажей объемов по низким ценам на стадии котлована, – говорит Наталья Усова. – Раньше для того, чтобы получить оборотные средства на строительство, квартиры продавали и физическим лицам, и оптом. Сегодня застройщики имеют возможность просто взять кредит в банке». По мнению эксперта, уход от «котлованных» продаж является свидетельством того, что наш рынок становится более зрелым. «В Европе подобная практика не принята, и российский бизнес будет двигаться по пути европейского опыта, – говорит Усова. – Постепенно застройщики уйдут от продаж на стадии котлована».

I’ll be back!

Впрочем, большинство экспертов убеждены, что продажи «на котловане» еще будут, что называется, «жить долго и счастливо». «Тут все зависит от ситуации в стране, – считает Наталья Ветлугина из «Нового города». – Предела росту цен нет. Если доллар будет продолжать ослабевать, начнутся какие-то колебания с валютами, произойдет что-то негативное на рынке ценных бумаг – взоры инвесторов снова вернутся к рынку недвижимости. И мы опять получим вложения на стадии котлована – в надежде, что к моменту готовности цена вырастет. Но пока такой тенденции не видно».

Схожей точки зрения придерживаются и в «Пересвет-Групп». «На сегодняшний день на рынке нет ни одной компании, которая бы, установив цену на котловане, за два года ни разу не подняла бы ее для новых покупателей. Это связано прежде всего с постоянным удорожанием материалов – никто не может сказать, сколько они будут стоить через два года». Кроме того, на стадии котлована покупают и те клиенты, кто хочет заранее выбрать этаж и прочие параметры квартиры.

А, по мнению Михаила Гороховского, продажи строящегося жилья вернутся в несколько иной форме. «Нынешняя ситуация невыгодна не только покупателям и застройщикам – она не устраивает и государство, поскольку сдерживается объемы финансирования строительства. Поэтому, насколько мне известно, готовятся поправки к законам, которые позволили бы гражданам вновь инвестировать в строительство – но уже с банковскими гарантиями. Физические лица будут вносить деньги в банк на специализированный счет, а банк будет давать застройщикам кредиты на льготных условиях». Цена приобретения жилья, по оценке Гороховского, обязательно возрастет, но потенциальные покупатели непременно оценят снижение рисков.

Василий Андреев
http://www.sob.ru

©2021 KBAPTUPA.RU