Сегмент «дальних дач» подорожает на 15-20%

Эксперты рынка загородной недвижимости с осторожностью прогнозировали рост цен в сегменте дальних дач. Очень похоже, что эти прогнозы начали сбываться и подорожание в поселках эконом-класса началось. Мнения аналитиков разделились: одни утверждают, что тренд со знаком "вверх" уже присутствует на рынке, другие говорят, что просто пришла весна.

Дальние дачи — это дома, расположенные на расстоянии свыше 50 км от МКАД и предназначенные для сезонного проживания. Они широко представлены на всех направлениях. При этом новостроек достаточно много на Симферопольском, Минском, Можайском, Дмитровском и Новорижском шоссе, а вот на остальных трассах преобладают старые дома. Целевая аудитория в этом сегменте — в основном москвичи, покупающие дальние дачи для сезонного отдыха с детьми или пожилыми родителями, которые перевозятся туда на постоянное место жительства.

Вдалеке

И, возможно, такие "семейные гнезда" скоро подрастут в цене — не прямо сейчас, но через пару месяцев. "Я пока не наблюдаю удорожания в этом сегменте. Подорожания, скорее, стоит ожидать в апреле-мае, а сейчас пока спрос увеличивается. Рынок может на это отреагировать повышением цен — за увеличением спроса растет и цена. То же касается и участков без подряда — там тоже разнонаправленные тенденции. Те застройщики, которые выполняют свои обязательства по подведению коммуникаций, незначительно подняли цены с начала года — на 1-2%. Около 30% застройщиков подняли цены незначительно — на 3-5%, но эти 5% повышения цены компенсируются скидками, то есть мы можем говорить о повышении цены предложения, но не цены продажи", — говорит управляющий партнер "МИЭЛЬ — Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

Что же касается вторичного рынка, то там, по словам эксперта, ситуация стабильна. "Наметилось оживление в сегменте бизнес-класса (домов стоимостью до $2 млн), а также в сегменте де-люкс. Однако цены еще далеки от докризисных. Спрос есть на готовые дома, на участки без подряда с коммуникациями", — уточняет эксперт.

Но, возможно, такие легкие колебания — затишье перед бурей. В этом году загородный рынок только-только начал просыпаться в середине марта, что соответствует его нормальной сезонности. "Это сильно контрастирует с двумя предыдущими годами, когда влияние сезонности было минимальным: спрос подгонялся ажиотажем и неопределенностью в отношении будущего и платежеспособности покупателей. Потребитель только что проснулся, и пока непонятно, насколько он будет активен в этом году. Девелоперы это хорошо понимают и пока не корректируют ценообразование. По нашим данным, есть примеры небольших корректировок цен, но это касается дополнительных услуг, инфраструктурных платежей и прочих сумм, не включенных в стоимость покупки или участка", — говорит директор по маркетингу управляющей компании "Волжские дачи" Алексей Кудрявцев. И, по его словам, увеличение не так велико — на уровне 10-15%.

Весной всегда начинается рост цен, а также идет пересмотр ценообразования. "Чем больше идет рост в премиум-классе, тем больше он отражается в эконом- и бизнес-классе. Пример: если в премиум-классе рост составляет 15%, то в бизнес-классе будет составлять 10-12%, соответственно в эконом-классе — 5-7%", — уточняет ведущий консультант департамента по загородной недвижимости компании "Новое качество" Екатерина Цицишвили. Другие участники рынка соглашаются с тем, что есть все возможности для роста "вверх". "Сейчас тренда к повышению цены нет, но мы с высокой долей вероятности можем прогнозировать, что с наступлением высокого сезона увеличится спрос, вслед за которым девелоперы немного поднимут цены, — размышляет генеральный директор компании "ЗемАктив" Юлия Севериненко. — Однако стоит оговориться, что данное предположение справедливо лишь для тех поселков, которые и в зимний период демонстрировали хороший уровень продаж. Например, с 15 апреля мы намерены поднять цены в нашем поселке Sosnovka Park примерно на 8% (стоимость сотки земли). Предпосылок для существенного подорожания "дальних дач" нет, так как на рынок выходит много новых проектов, темпы обострения конкуренции велики и сдерживают рост цен".

В общем, участники рынка сходятся во мнении, что серьезного скачка цен не будет, но все идет к тому, что цены подвинутся. И движение пойдет уж точно не вниз. "Дальние дачи" росли в цене на протяжении всего 2010 года. Этот сегмент продемонстрировал рост в пределах 7-20%. С начала 2011 года роста пока не наблюдается, однако можно прогнозировать, что он будет, поскольку рынок оживился, — соглашается коммерческий директор девелоперской группы "Интегра" Евгений Копылов. — В настоящее время уровень цен держится на "зимних" показателях, поскольку совершаются сделки, начало которым было положено в январе-феврале. Возможно, в течение марта будет отмечено некоторое повышение цен — не более 5%, но их реальное отражение мы увидим лишь в апреле-мае, когда эти сделки будут закрыты".

По крайней мере уже сейчас в некоторых поселках, находящихся на высокой стадии готовности, повысилась цена минимального предложения. Но это связано не с удорожанием, а с вымыванием с первичного рынка наиболее дешевых предложений. "По нашим данным, сегодня средняя стоимость предложения участков без подряда в поселках эконом-класса составляет 0,9 млн рублей за участок, в поселках бизнес-класса — 4,1 млн рублей за участок. Готовые коттеджи в поселках эконом-класса обойдутся покупателям от 2,2 млн рублей (за эту сумму можно купить участок 8-10 соток с коммуникациями — газом и электричеством и дом в 110 кв. м без внутренней отделки) до 8 млн рублей, в бизнес-классе — от 12 млн до 30 млн рублей", — говорит Юлия Севериненко.

Что спрашиваем

По мнению экспертов, на протяжении всего 2010 года наибольшим спросом в сегменте "дальних дач" пользовались участки без подряда, то есть наиболее дешевые предложения. "Однако в середине года появился тренд к смещению спроса в сторону земли с подрядом. И это вполне объяснимо: кризисные явления пошли на спад, у потенциальных покупателей появились средства, как собственные, так и заемные, снизились риски. Я уверен, что данная тенденция получит свое развитие и в наступившем году, поскольку девелоперы, идя навстречу пожеланиям покупателей, повышают конкурентоспособность своего предложения. На рынке появляется все больше предложений мультиформатных поселков, в которых большая часть участков реализуется с подрядом", — говорит Евгений Копылов.

"Участки без подряда по-прежнему являются наиболее востребованным предложением в сегменте эконом-класса в силу невысокой цены и возможности постепенного финансирования строительства дачи. Тем не менее по сравнению с 2009 годом растет доля спроса на участки с подрядом и готовые дома. Что касается ярко выраженных трендов рынка, то здесь налицо изменение предложения в сторону усложнения состава продукта. Девелоперы в ситуации обострения конкуренции делают свои предложения все более интересными, не повышая при этом цены. Так, если раньше развитая инфраструктура была неотъемлемой частью поселков бизнес-класса, то теперь такое предложение все чаще встречается в сегменте "эконом", — подтверждает Юлия Севериненко.

При этом наибольший интерес со стороны покупателей вызывают участки с хорошими характеристиками по адекватным ценам. Такой продукт сейчас доступен широкому кругу потребителей, пожалуй, только в сегменте "дальних дач", поскольку в ближнем Подмосковье любой эксклюзив очень дорог.

Покупателей ждут и дешевые предложения на уровне 3 млн рублей. Это, как правило, дома небольшой площади (около 100 кв. м), расположенные на участке около 10 соток. Такие предложения есть, например, на Новорижском шоссе на расстоянии 90-100 километров от МКАД, уточняет Евгений Копылов. "На других направлениях могут встречаться и более бюджетные варианты", — говорит он.

Прогноз

"Тренд, безусловно, можно считать позитивным. Особенно на фоне постепенного увеличения цены. В настоящее время многие представители среднего класса, обладающие "стародачной" недвижимостью в ближнем Подмосковье, с интересом присматриваются к сегменту "дальних дач", где существуют предложения в организованных коттеджных поселках с хорошей инфраструктурой, охраной и т.д. Особенно если такое предложение реализуется на направлениях с хорошей транспортной доступностью, где расстояние в 100 километров не является критичным. Пласт этих потенциальных покупателей довольно велик", — говорит Евгений Копылов.

Вслед за ростом спроса девелоперы загородной недвижимости, как действующие, так и новые, обращают внимание на реализацию проектов в сегменте "дальних дач". "Что касается цен на такую недвижимость, они скорее всего будут расти. Впрочем, уровень цен будет находиться в зависимости от макроэкономической ситуации. Если финансовая система не претерпит никаких потрясений, в течение 2011 года цена "дальних дач" может вырасти в пределах 20%. Что касается более долгосрочных перспектив, то с учетом вышесказанного за 2011-2012 годы цена может вырасти на 20-40%. При этом ближнее Подмосковье не будет демонстрировать столь заметного роста цен, поскольку здесь не было таких "демпинговых" предложений, как в сегменте "дальних дач", — подытоживает Евгений Копылов.