В регионах ищут способы развития ипотечного жилищного кредитования

Правительство страны намерено стимулировать снижение ставок по ипотечным банковским кредитам. Об этом на мартовском форуме в Брянске заявил премьер-министр Владимир Путин, напомнив, что развитие ипотеки способствует росту жилищного строительства. "РГ" анализирует, что предпринимают для укрепления этого сегмента в регионах.

В 2010 году в России было выдано 290 тысяч ипотечных кредитов общим объемом около 370 миллиардов рублей. Это в 2,4 раза больше, чем в 2009-м, но почти вполовину меньше, чем в рекордном для сектора 2008-м. Тогда сумма ипотечных кредитов составила почти 656 миллиардов.

По информации агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в прошлом году из-за снижения стоимости квартир, сокращения метража и ужесточения требований банков к заемщикам (в частности, по сумме первоначального взноса) средний размер ипотечных кредитов уменьшился. При этом большая их часть получена для покупок на вторичном рынке: объем сделок с новым жильем в 2010-м был в три раза меньше, чем в 2008-м. На развитие ипотеки сильное влияние оказывают и структурные изменения в банковском секторе: на смену небольшим местным учреждениям, предлагавшим гражданам интересные ипотечные продукты, приходят филиалы крупных банков. Этот процесс приводит к стандартизации условий получения кредитов.

Если в 2009 году средняя ставка по ипотеке составляла 14-14,5 процента и выше, то сейчас опустилась до 12,6-12,7, практически достигнув докризисного уровня (12,5 процента). Ее дальнейшее снижение планируется обеспечивать с помощью федеральных программ стимулирования ипотеки общей стоимостью 250 миллиардов рублей, реализацией которых будут заниматься АИЖК и Внешэкономбанк. Уже в 2012 году по замыслам правительства объем ежегодно выдаваемых жилищных кредитов вернется на докризисный уровень.

Средний размер кредитов уменьшился из-за снижения стоимости жилья и ужесточения требований банков к заемщикам

Власти регионов, заинтересованные в увеличении строительства жилья, также стараются создать условия для развития ипотеки, и некоторые из них выглядят почти революционно. Например, в феврале администрация Ростовской области заявила о планах увеличить спрос населения на ипотеку за счет снижения кредитной ставки до 8-9 процентов. Добиваться этого предполагается вместе с руководством филиала одного из крупнейших российских банков. Кредитное учреждение уменьшает свою ставку до 12 процентов, а ее дальнейшее сокращение обеспечивают с помощью бюджетных средств: регион выделит 200 миллионов рублей, еще 100 миллионов — областной центр.

В Смоленской области к этим планам отнеслись с интересом, но следовать тем же путем отказались.

— Работа по повышению доступности ипотеки не должна превращаться в господдержку банков, хотя ее доступность для населения необходимо повышать, — считает губернатор Сергей Антуфьев. — Что толку в таких кредитах, которые способны получить лишь 12 процентов жителей страны? Мне кажется, ипотека будет иметь смысл только тогда, когда участвовать в ней сможет половина населения. Как бы трудно ни было, в Смоленской области будет разработана программа, позволяющая бюджетникам принять участие в ипотеке. Но при этом я хотел бы почувствовать и встречное движение — со стороны банковских учреждений.

Программа ипотечного жилищного кредитования действовала на Смоленщине с 2004 по 2010 год. Пока в ее рамках предполагалось погашать процентную ставку по ипотечному кредиту, она не работала вовсе. И, скорее, не из-за неработоспособности механизма, а потому, что о ней никто не знал. Летом 2006-го в программу были внесены изменения, позволяющие участнику (бюджетнику со стажем работы не менее двух лет) сразу после заключения договора с банком получить из областного бюджета 100 тысяч рублей на безвозвратной основе — для внесения первоначального взноса за квартиру или погашения процентной ставки.

В 2008-м — перед самым началом экономического кризиса — власти региона снова усовершенствовали документ: в последующие два года размер социальной выплаты мог достигать 30 процентов кредита и составлять уже до 300 тысяч рублей. Помощь предоставляли при условии, что после приобретения жилья с помощью ипотеки размер общей площади помещений, имеющихся у семьи на праве собственности и по договору социального найма, не будет превышать 33 квадратных метров на человека. В 2009-м на выплаты участникам ипотеки из регионального бюджета было выделено около 13 миллионов рублей, а в 2010-м речь поначалу шла о 18 миллионах, но затем объем финансирования программы увеличили до 23. В прошлом году ее участниками стали 116 работников государственных и муниципальных учреждений и сотрудников милиции общественной безопасности.

На сегодня в Смоленской области никакой программы стимулирования ипотечного кредитования нет, и интерес губернатора к опыту других регионов связан как раз с разработкой проекта этого документа. Поскольку принципиально новых решений региональные власти пока не нашли, очередная программа, скорее всего, будет построена на прежних принципах.

Примерно в том же направлении, пусть и с помощью несколько иного механизма, следуют в Тульской области. В 2009-2010 годах жилищные условия с использованием ипотеки при поддержке бюджета здесь смогли улучшить 197 семей работников бюджетных учреждений и государственных и муниципальных служащих, которые встали на учет до 1 марта 2005 года. В 2011-м из региональной казны на развитие этого сектора планируется выделить 70 миллионов рублей. При этом на субсидии гражданам направят 60 миллионов, а десять пойдет на финансирование уставной деятельности областного Фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования. По расчетам, социальные субсидии на ипотеку смогут получить 100 семей.

По мнению губернатора Ярославской области Сергея Вахрукова, главная задача сегодня — "переломить отношение населения к возможностям жилищного кредитования". Проблема возврата кредитов и ситуация, в которой оказались обманутые дольщики, — все это отпугнуло людей от ипотеки. Но без нее жилищную проблему людям с невысокими доходами просто не решить, уверен глава региона.

— Новые механизмы, которые мы и банки предлагаем для улучшения платежеспособного спроса населения, реальны и должны начать использоваться населением, — считает Сергей Вахруков.

Новизна ярославской схемы — в принципе организации долевого строительства. Агентство по ипотечному кредитованию предоставляет целевые займы банкам для кредитования застройщиков и дольщиков, участвующих в строительстве жилья экономкласса, а потом рефинансирует выданные кредиты. Будущий владелец квартиры при заключении договора долевого строительства вносит десять процентов от стоимости квартиры, а для выплаты оставшейся части берет ипотечный кредит по ставке 9,5-11 процентов годовых в банке, кредитовавшем строительство. В таком случае банк контролирует ход строительства и выступает гарантом соблюдения прав дольщиков и выполнения обязательств застройщиками.