Дачников пугают перспективой остаться с «голой» землей

Чтобы не превратиться из обычного покупателя земельного участка в обманутого дачника, необходимо тщательно изучить всю информацию об участке перед покупкой и проверить все предлагаемые продавцом документы. Эксперты предупреждают: нужно быть особенно осторожными при покупке для дальнейшего строительства земель сельхозназначения.

На состоявшемся в рамках VII Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF семинаре «Как не стать обманутым дачником» эксперты назвали наиболее популярные ситуации, когда приобретаемая земля не может быть использована в качестве полноценного дачного участка. Это случаи, когда срываются сроки подведения инженерных коммуникаций, продаются участки, которые находятся под арестом, а также участки в особо охраняемых природных зонах, где строительство запрещено или ограничено. Кроме того, по словам Екатерины Лобановой, представителя компании «Земер», бывают случаи, когда участки имеют категорию земель сельскохозяйственного назначения, но продаются под видом категории земель поселений.

Тревожные звоночки

По словам коммерческого директора Uniparx Service Александра Коваленко, при покупке земельного участка необходимо обратить внимание на оформление договора купли-продажи земли. В нем должны быть прописаны основные характеристики участка— кадастровый номер, площадь, местонахождение, категория земель и вид разрешенного использования, а также согласованная стоимость. Кроме того, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Проверить наличие обременений можно, запросив у продавца выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, выдаваемую Росреестром.

Кроме того, оплату стоимости земельного участка лучше всего проводить через банк, причем стоимость, указанная в договоре, должна соответствовать реальной стоимости участка. Передача земельного участка продавцом осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Переход права собственности на участок должен быть зарегистрирован в ФРС.

Заместитель директора юридического управления компании «Велес Капитал Девелопмент» Иветта Сударикова отмечает, что «тревожным звоночком» может показаться отказ девелопера показать покупателю проектные или строительные договоры с подрядчиками. «Формально девелопер имеет право их не демонстрировать. Но если стороны работают „прозрачно“ и без каких-либо нарушений по отношению к покупателю, а строительство идет, то зачем продавцу участков во что бы то ни стало скрывать документы?» — задается вопросом эксперт.

Генеральный директор компании «Гринлайф девелопмент» Вартан Аветов добавляет, что перед покупкой нужно по возможности ознакомиться со схемами территориального планирования, которые разрабатывают в местных органах власти. «В этих документах определено назначение участков на отдаленную перспективу,— отметил он.— И, например, может так получиться, что какая-то территория сегодня продается, но по ней в будущем должна проходить железная дорога».

Опасайтесь хитрых схем

Как комментирует GZT.RU ситуацию руководитель отдела маркетинга компании «ТрансРегионИнвест» Татьяна Мухина, существуют ощутимые риски при покупке участка на начальном этапе продаж. «Дело в том, что изначально большинство участков являются землями сельхозназначения. Для загородного строительства их необходимо переоформить с изменением категории использования под дачное строительство. Процесс этот не быстрый и, бывает, компания продает участки, обещая изменить категорию впоследствии, и не выполняет своего обещания. В результате покупатель может остаться с участком сельскохозяйственной земли, на котором невозможно строительство. Есть опасность и того, что участок вообще не будет оформлен в собственность покупателя— при использовании различных „хитрых“ схем. Однако мне кажется, сейчас обманутых дачников становится меньше. Покупатель стал более грамотным и все реже попадается на удочку сладких обещаний»,— считает Татьяна Мухина.

«Не думаю, что количество обманутых дачников увеличивается. Это явление было характерно скорее для начального формирования рынка. Сейчас рынок уже сформирован, информации достаточно, покупатели стали грамотнее. Впрочем, и сам термин „обманутый дачник“ не совсем верен. Говорить об обмане или мошенничестве на загородном рынке нельзя»,— в свою очередь полагает коммерческий директор компании «Родные земли» Владимир Ефимов. По его словам, если на рынке долевого строительства многоквартирных домов достаточно арендовать площадку под застройку, чтобы начать собирать деньги дольщиков, то у девелопера уже как минимум есть земля в собственности.

«Так что даже в худшем случае покупатель остается с землей, а не с пустыми руками. Поэтому на загородном рынке можно говорить лишь о неисполнении или неполном исполнении взятых обязательств по тем или иным причинам. Такие компании есть, но они уже хорошо известны рынку. Есть, пожалуй, только один вариант продажи земельных участков, который можно расценивать как крайне некорректный в отношении покупателей, заведомо не обладающих глубокими и специальными знаниями. Это продажа участков в поселках, сформированных на землях, не предназначенных для дачного строительства, садоводства или индивидуального жилищного строительства. Покупателей убеждают, что они могут строиться и в результате покупатели не имеют возможности зарегистрировать свои дома и надворные постройки»,— объясняет Владимир Ефимов.

Не гоняться за дешевизной

По словам Ефимова, с другой стороны, часть ответственности в таких случаях лежит на самих покупателях— ведь в документах четко и недвусмысленно отражается вид разрешенного использования земли. И если написано «сеять», значит нужно сеять, а не строить. «Так что человек, серьезно подошедший к вопросу покупки земли, не гоняющийся за подозрительной дешевизной вряд ли будет обманут в своих ожиданиях»,— считает эксперт.

Как считает директор по корпоративному развитию НАМИКС Виталий Вдовин, общим связывающим фактором для всех случаев обмана покупателей является невыполнение застройщиком своих обязательств по возведению объектов и (или) инженерной инфраструктуры. «Решать этот вопрос нужно в установленном законом порядке, через суд или обращение в правоохранительные органы. Что мы сейчас и наблюдаем в Москве и регионах России, когда граждане достаточно активно объединяются для защиты своих прав»,— рекомендует Вдовин.

По словам Вдовина, НАМИКС рекомендует помимо договорных обязательств обращать внимание на авторитетность компании, опыт ее работы на рынке, на количество уже сданных объектов и реализованных участков без подряда. «Компаниям, ориентированным в своем бизнесе на долгосрочные перспективы, просто невыгодно обманывать и вводить дополнительные обременения для частных лиц»,— резюмирует эксперт.