Загородная недвижимость: цены вырастут к маю
Тенденции, возникшие в загородном сегменте в конце прошлого года, продолжают развиваться: потребительская активность растет, количество сделок увеличивается. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в феврале отмечено серьезное повышение спроса не только на эконом-, но и на бизнес-класс.
Предложение
По данным IntermrakSavills количество загородных проектов бизнес-категории с начала года осталось прежним — 120 единиц. Комплексов премиум-класса насчитывается столько же, но это на 8% больше январского показателя. Структура предложения в сегменте дальних дач (не ближе 60 км от Москвы) существенно не изменилась: участки без подряда (УБП), с подрядом (УСП) либо готовые дома, говорит генеральный директор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко. Однако в последнее время наблюдается уменьшение доли УБП и рост числа УСП. Стандартный объект экономкласса — дом площадью 120-150 кв. м на участке 10-15 соток, бизнес-класса — дом площадью 250-500 кв. м на 15-25 сотках.
«С января количество продаваемых объектов не изменилось. Однако поскольку весной загородный рынок оживает, мы не исключаем вероятности появления новых предложений», — отмечает Ю. Севериненко. Как правило, весна — самое популярное время для приобретения дачи, соглашается исполнительный директор девелоперской группы «Интегра» Дмитрий Гордов. Поэтому февраль и март — традиционная пора активного выхода новых поселков в преддверии роста спроса. Однако, полагают эксперты, в этом году новых комплексов появится мало, дома будут скупаться почти сразу. Причина — отложенный спрос и прошлогодняя жара. «В 2011-м положительные изменения в макроэкономике должны дойти и до загородного рынка, который еще более инертен, чем городской, — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Росту количества сделок поспособствует психологический фактор: измученные прошлым летом жарой и смогом москвичи будут стремиться заранее подыскать убежище на природе».
Генеральный директор компании «Красивая Земля» Илья Сапунов ожидает массового заселения поселков без подряда: «Активный выход на рынок новых комплексов начался в 2009 году. Полное оформление всех документов и строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры занимает максимум полтора-два года. Так что в 2011-м первые комплексы будут завершены и смогут принять новоселов». Рост количества новых проектов в этом году ожидается минимальный. В начале 2010-го по области насчитывалось 120-130 поселков с УБП, сейчас их 180-210, а к концу года их будет максимум 220-240, считает И. Сапунов.
В свою очередь аналитики «Земер» сообщают: «Особенности девелоперского бизнеса обусловливают массовый выход новых проектов весной, в марте-апреле. Судя по сообщениям застройщиков и землевладельцев, в ближайшее время их появится около 10-15 в Подмосковье и на границах смежных областей (Тульской, Тверской, Владимирской, Смоленской)». Следствием станет обострение конкуренции, что приведет к продолжению снижения средних цен на УБП. С другой стороны, многие игроки рынка говорят о возврате к докризисному подходу, когда львиную долю предложения составляли концептуальные поселки с подрядом. Профессионалы признают, что пик популярности УБП пройден в 2010 году; предложение превышает спрос, а наиболее ликвидные проекты реализованы практически полностью. В 2011-м продолжится отток покупателей в сегмент участков с подрядом, на рынке поселков без подряда продолжится вымывание ликвидных объектов и, соответственно, снижение цен, подчеркивают в «Земер».
Спрос
Покупатели все еще находятся под влиянием кризиса: основная часть сделок приходится на УБП как наиболее дешевый продукт. Однако по мере стабилизации ситуации в экономике спрос смещается в сторону участков с подрядом и с готовыми домами. «Клиенты проявляют интерес к уже готовым поселкам, что, безусловно, сказывается на ценах», — рассказывает Ю. Севериненко. Спрос на готовые дома и участки с подрядом подтверждает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов: «Однако пока мы пожинаем плоды кризиса: подобных предложений на рынке не так много, как хотелось бы». Впрочем, Ю. Севериненко не согласна: она уверена, что спрос и предложение находятся в равновесии. Коммерческий директор Uniparx Service Александр Коваленко объясняет рост покупательской активности привлекательностью поселков по соотношению «цена-качество».
Положительной тенденцией можно назвать тот факт, что клиенты экономкласса стали более требовательны к инфраструктуре и организации поселка в целом. Расстояние от МКАД уже не имеет столь большого значения, отмечают специалисты «Интегра». Причем спрос сместился в сторону поселков с подрядом. Можно сделать вывод, что люди хотят получить более качественный продукт и готовы платить. По мнению экспертов МИЭЛЬ, экономкласс «дремлет» в ожидании весеннего всплеска. «Поскольку в прошлом году не было традиционного осеннего оживления, можно говорить о формировании отложенного спроса, который, как мы надеемся, будет реализован в мае-июне», — говорит В. Яхонтов. Аналитики IntermarkSavills фиксируют повышение спроса на бизнес- и премиум-класс — 7% и 20% соответственно. В МИЭЛЬ также отметили в феврале заметное оживление интереса к сегменту de luxe (эксперты связывают это с выплатой бонусов сотрудникам крупных компаний). Увеличилось количество просмотров и заявок, что в итоге приведет к росту покупок. В основном эта тенденция заметна в сегменте участков без подряда: их изучают особенно активно. Пока количество сделок по УБП находится на уровне ноября-декабря, но перспективы есть. «Формируется новая волна весеннего спроса, который явно будет выше осеннего», — полагает Ю. Севериненко.
Участки без подряда
В течение 2010 года данный формат несколько сдал позиции по сравнению с 2009-м: число таких предложений в структуре загородного рынка экономкласса снизился с 80 до 75%. Однако в сегменте дальних дач УБП по-прежнему не только лидируют, но и приобретаются наиболее активно — в силу невысокой цены и возможности постепенного финансирования строительства. Эксперты согласны, что доля данного сегмента будет сокращаться, как и цены, однако низкая стоимость еще некоторое время останется главным аргументом в пользу подобного выбора. Так, Ю. Севериненко предполагает, что количество УБП продолжит уменьшаться, но в сегменте дальних дач этот формат, скорее всего, сохранится, поскольку существует категория людей, для которых приоритетом при выборе является объем первоначальных вложений. Д. Городов также отмечает отток покупателей: «Идет явное смещение спроса от участков без подряда к участкам с подрядом и с готовыми домами. Даже в поселках не самого нижнего ценового сегмента прошлой зимой основное внимание было направлено на УБП. В декабре-2009 — январе-2010 участки с подрядом были готовы рассматривать менее 20% звонивших. В нынешнем январе все происходило практически с точностью до наоборот: участками без подряда интересовался только каждый четвертый». Кроме того, в начале года был зафиксирован рост интереса к готовым домам — примерно на 50% по отношению в IV кварталу 2010 года (спрос на УСП увеличился на 25-30%).
«Тем, кто прежде всего ищет возможность сэкономить, подойдут УБП — они значительно дешевле, за сумму от 1 млн руб. можно подобрать вполне приличный объект», — уверен О. Репченко. Однако в этом сегменте весьма велик риск нарваться на недобросовестного девелопера, который «забудет» построить обещанные коммуникации, предупреждает эксперт. Да и стройка у соседей может затянуться …
Цены
Рост спроса, снижение предложения и дисбаланс этих показателей сильно влияют на цены — во многих поселках весной ожидается рост. Предпосылки к тому замечены в феврале. По данным компании «ЗемАктив», спрос вполне может оказаться сопоставимым с докризисным, поэтому достаточно уверенно можно прогнозировать в апреле-мае удорожание дальних дач в среднем на 5-7%. По словам В. Яхонтова, около 30% контрагентов уже заявили об увеличении стоимости объектов на 3-5% весной. При этом скидки станут редкостью: по данным специалистов Uniparx Service, доля поселков, где будут действовать дисконтные программы, не превысит 20-30%. «Необходимость в стимулирующих акциях просто отпадает — с началом весны продажи резко пошли вверх», — объясняет коммерческий директор Uniparx Service Александр Коваленко.
Вместе с тем участки без подряда дешевеют, констатируют эксперты. По данным ИНКОМ, в декабре 2010 года коррекция составила 13%, к февралю средняя стоимость предложения зафиксирована на уровне 6,5 млн руб. Средняя площадь участков — 10 соток. В 115 км от Москвы по Новорижскому шоссе в настоящее время сотку можно приобрести за 12,5 тыс. руб. По данным экспертов, наиболее дешевые предложения встречаются по Горьковскому направлению — 1,3 млн руб. за объект. Наиболее дорогие варианты, как и раньше, представлены на Рублевке: около 50,7 млн за участок. О снижении цен на УБП говорят и специалисты «Земер»: среднерыночная стоимость сотки достигла минимального показателя за весь период наблюдений (с 2009 года): 260 186 руб. по итогам февраля во всех анализируемых поселках. Коррекция связана с появлением недорогих предложений (как правило, удаленных от МКАД) и параллельно — с вымыванием дорогих ликвидных объектов.
По данным аналитического центра корпорации ИНКОМ, средняя цена загородного объекта с начала года осталась практически неизменной — 14,7 млн руб. Значительный рост коснулся исключительно квартир в загородных многоквартирных домах: в конце зимы их стоимость выросла на 14% и к началу марта составила 10,6 млн руб. Коттеджи демонстрируют стабильность: к началу марта на первичном рынке они стоили 32,8 млн руб. Средняя цена дома экономкатегории — 10,5 млн, бизнес-класса — 22 млн, premium и de luxe — 34,4 и 97 млн. Таунхаусы также почти не подорожали — 14,9 млн руб. По данным InternarkSavills, бизнес-класс с начала года показал коррекцию на 3,2% — до $3,82 тыс. за кв. м в коттеджах и $3,15 тыс. в таунхаусах, средний бюджет составил $3,6 тыс. и $2,845 тыс. соответственно. Ситуация сейчас благоприятна для приобретения загородной недвижимости, добавляет О. Репченко. Цены стабильны, поэтому есть время как следует изучить объекты, и главное — в отличие от городского рынка на загородном есть из чего выбирать, по сравнению с докризисными временами предложение даже увеличилось и стало более разнообразным.
Прогнозы
Эксперты уверены, что загородка будет дорожать. И. Сапунов отмечает, что сроки межевания земли, строительства дорог, заборов, детских и спортивных площадок, а также подведения коммуникаций влияют на темпы роста капитализации поселка. Логично, что все это отражается и на стоимости участков. Там, где перечисленные процессы не затягиваются, земля вырастет в цене на 15-30%. Если же подведение коммуникаций и создание инфраструктуры ведется медленно или не ведется вообще, подорожания ожидать не стоит. Д. Гордов также дает на весну благоприятный прогноз: «Мы ожидаем традиционного сезонного повышения спроса, пик которого приходится на апрель-май».
Специалисты «Земер» говорят, что в первом полугодии наиболее вероятно углубление тренда снижения цен на УБП благодаря смещению спроса и, как следствие, девелоперской активности в сторону поселков с подрядом. В структуре предложения будет расти доля неудачных, проблемных, недоработанных и невостребованных проектов, тогда как успешные будут реализованы полностью и достаточно дорого. Продолжится увеличение количества поселков с подрядом, формирование качественно нового сегмента данного рынка с учетом докризисного, кризисного и посткризисного опыта девелоперов. Кроме этого, эксперты уверены, что в первом полугодии сотрется грань между традиционно престижными и непрестижными направлениями.
-
Панель vs «монолит» — спор разрешит покупатель
user, , Статьи, 0
Качественное жилье хорошо продается всегда. В эту аксиому удачно вписывается концепция недвижимости "комфорт-класса". «Панель» или «монолит», вот в чем...
-
Восстановление поверхности паркетной доски
user, , Статьи, 0
Восстановление поверхности паркетной доски - важное дело в борьбе за сохранение "товарного" вида Вашего паркета. А циклёвка паркета -...
-
А для чего, собственно, заправлять кондиционеры?
user, , Статьи, 0
Любой обладатель бытового кондиционера желает, чтоб он работал долго и без поломок. Однако техника любого качества подвержена временному износу,...
-
-
Элитная жилая недвижимость, вопросы покупки и продажи домов и других объектов этой категории.
user, , Статьи, 0
В России сейчас наблюдается бурное расширение рынка элитной недвижимости относительно других прогрессирующих рынков. Ситуация в этой экономической области динамически...
-
-
Объявлена тотальная инвентаризация заброшенных участков
user, , Статьи, 0
Все федеральные земли, которые сегодня не используются по назначению, будут переданы Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства. Об этом...
-
Сергей Собянин обустраивает быт москвичей
user, , Статьи, 0
Новый столичный градоначальник зарабатывает дополнительные очки в рейтинге своей популярности на решении хозяйственных вопросов. Вместо традиционного объезда в минувшую...
Свежие записи
Архивы
- Сентябрь 2020
- Март 2020
- Июнь 2019
- Май 2019
- Апрель 2019
- Февраль 2019
- Октябрь 2018
- Май 2018
- Февраль 2018
- Август 2017
- Июль 2017
- Июнь 2017
- Апрель 2017
- Февраль 2017
- Январь 2017
- Декабрь 2016
- Июль 2016
- Апрель 2016
- Март 2016
- Сентябрь 2015
- Август 2015
- Июль 2015
- Июнь 2015
- Май 2015
- Апрель 2015
- Март 2015
- Февраль 2015
- Январь 2015
- Декабрь 2014
- Ноябрь 2014
- Октябрь 2014
- Сентябрь 2014
- Июль 2014
- Июнь 2014
- Май 2014
- Апрель 2014
- Март 2014
- Февраль 2014
- Январь 2014
- Декабрь 2013
- Ноябрь 2013
- Октябрь 2013
- Сентябрь 2013
- Август 2013
- Июль 2013
- Июнь 2013
- Май 2013
- Апрель 2013
- Март 2013
- Февраль 2013
- Январь 2013
- Декабрь 2012
- Ноябрь 2012
- Октябрь 2012
- Сентябрь 2012
- Август 2012
- Июль 2012
- Июнь 2012
- Май 2012
- Апрель 2012
- Март 2012
- Февраль 2012
- Январь 2012
- Декабрь 2011
- Ноябрь 2011
- Октябрь 2011
- Сентябрь 2011
- Август 2011
- Июль 2011
- Июнь 2011
- Май 2011
- Апрель 2011
- Март 2011
- Февраль 2011
- Январь 2011
- Декабрь 2010
- Ноябрь 2010
- Октябрь 2010
- Сентябрь 2010
- Август 2010
- Июнь 2010
- Май 2010
- Апрель 2010
- Март 2010
- Февраль 2010
- Январь 2010
- Декабрь 2009
- Ноябрь 2009
- Октябрь 2009
- Сентябрь 2009
- Август 2009
- Июль 2009
- Июнь 2009
- Май 2009
- Апрель 2009
- Март 2009
- Февраль 2009
- Январь 2009
- Декабрь 2008
- Ноябрь 2008
- Октябрь 2008
- Сентябрь 2008
- Август 2008
- Июль 2008
- Июнь 2008
- Май 2008
- Апрель 2008
- Март 2008
- Февраль 2008
- Январь 2008
- Декабрь 2007
- Ноябрь 2007
- Октябрь 2007
- Сентябрь 2007
- Август 2007
- Июль 2007
- Июнь 2007
- Май 2007
- Апрель 2007
- Март 2007
- Февраль 2007
- Январь 2007
- Декабрь 2006
- Ноябрь 2006
- Октябрь 2006
- Сентябрь 2006
- Август 2006
Свежие комментарии