Арендное жилье в России: материалы независимого исследования

В декабре 2010 года Фонд социального развития и независимая фабрика мысли «Первая Санкт-Петербургская гуманитарно-технологическая корпорация» закончили совместное комплексное социологическое исследование, посвященное состоянию и проблемам рынка арендного жилья в крупных городах России.

Полное название работы — «Институт арендного жилья в России: современное состояние, тенденции развития и возможная роль в реализации государственной жилищной, кадровой и миграционной политики». В рамках исследования, были обследованы рынки аренды жилья в крупных городах России, проведены круглые столы, экспертные семинары и фокус-группы с арендаторами и арендодателями. Заказчиком исследования выступила негосударственная организация Институт общественного проектирования.

По результатам исследования, можно сформулировать два основных базовых обобщения:

•    Российский рынок готов к легализации арендных отношений и к масштабированию на основе гражданских и публичных стандартов (типовых договоров и классификаций) при условии, что государство обеспечит его временную конкурентоспособность с нелегальными арендодателями.

•    Наиболее активная и востребованная часть населения России готова к миграции по стране при наличии качественного арендного жилья в местах новой работы, на основании чего можно говорить о создании в стране условий для реализации качественной мобильности человеческого капитала.

Непосредственно по результатам анализа материалов исследования были сделаны следующие выводы:

1.  Значительная часть жителей современных российских мегаполисов имеет опыт проживания в арендном жилье. В арендные отношения вовлечена значительная часть жителей крупных городов.
2.  Арендные отношения потенциально представляют собой крупную налогооблагаемую базу, в настоящий момент не используемую.
3.  После мирового финансового кризиса 2008 г. сложились условия, при которых  застройщики и владельцы т.н. «инвестиционных» квартир готовы участвовать в развитии легального рынка арендного жилья при наличии государственной поддержки и законодательного оформления, обеспечивающих конкурентоспособность с «серым» рынком.
4. Спрос на арендное жильё структурируется, растут требования к качеству жилья и его обслуживания, к прозрачности арендных отношений, в т.ч. и путём их легализации и стандартизации.
5.  Развитие арендных отношений, повышение их качества приведет к повышению мобильности и качества человеческого капитала. Люди готовы переезжать за работой не только в крупнейшие города и за рубеж, но и в иные города России, если в них будут обеспечены достойный уровень жизни и качественное (в основном временное) жильё. В результате транспортного коллапса в крупных городах, появляется всё больше желающих жить рядом с работой, для чего люди готовы арендовать жильё даже при наличии собственного в том же городе.

Выявленные в рамках исследования интеракции, практики и правила, можно сгруппировать по определенным признакам, для удобства их сравнения и представления общей картины. При этом количественную величину участников той ли иной группы можно определить весьма условно, только по косвенным данным – мнения экспертов и участников исследования, не давая четких цифр, которые могут быть получены только при специальном количественном общероссийском исследовании.

По уровню легальности практик аренды и соответствия правил, используемых агентами, вовлеченными в сферу аренды жилья, действующим правовым нормам, участники рынка аренды жилья крупных городов России делится на следующие пять больших групп.

Первая группа. Жилье, построенное специально для сдачи в наем или приобретенное для сдачи в наем. Обслуживанием данного арендного жилья занимается официальное юридическое лицо, заключающее с каждым арендатором официальный договор жилищного найма, ведущее бухгалтерскую отчетность, выплачивающее все соответствующие налоги. В основном это дорогое элитное арендное жилье. Расположено оно может быть как в центре мегаполиса, так и за его пределами. Стратегии поведения агентов, вовлеченных в арендные отношения, в данном случае сводятся к набору стандартных практик организации коммерческих взаимоотношений, и ни чем принципиально от них не отличается. Такое арендное жилье в современной России есть, но его количество крайне невелико.

Вторая группа. Жилье, приватизированное или купленное физическими лицами с целью сохранения капитала и/или извлечения дополнительной выгоды, и официально сдаваемое ими в наем по зарегистрированным договорам аренды. При этом данная деятельность регистрируется как ИЧП, по договорам выплачиваются налоги, они регистрируется в соответствующих органах. В данном случае чаще всего фигурируют квартиры, купленные в мегаполисах на первичном рынке жилья (иногда в форме долевого строительства). При этом, данные квартиры обычно не находятся в сегменте элитного жилья. Так как не отличаются ни престижным местом расположения, ни специальной дорогой отделкой. Разница с первой группой здесь еще и в том, что собственник рассматривает сдачу данных квартир в наём не как основную форму собственной предпринимательской деятельности, а как форму сохранения капитала. Такие  квартиры могут быть им легко проданы в случае удачной конъюнктуры. Арендное жилье, соответствующее данной группе, в современной России есть, но его немного.

Участники исследования, прежде всего на фокус-группах, подчеркивали, что со стороны потенциальных арендаторов выбор вариантов жилищного найма во второй или первой группе является крайне предпочтительным, отвечающим условия гарантии безопасности, надежности и комфортности арендных взаимоотношений. Данные практики, к сожалению крайне малочисленные, можно рассматривать как «квази» доходные дома или первый шаг к формированию в России цивилизованного коммерческого института аренды жилья. Действительно, собранные в одном месте эти разрозненные квартиры (или подъезды) могли сформировать настоящий доходный дом с собственной управляющей компанией, дизайном интерьеров, единым учетом, общей системой сервиса и т.д. Наконец, классификацией по статусу и качеству: от 2-х до 5-ти звёзд.
Третья группа. Жилье, находящееся в собственности физических лиц, ими настоящее время по каким-то причинам не используемое для собственного проживания, и сдаваемое в жилищный найм. Вопрос извлечения прибыли от эксплуатации данного жилья в рассматриваемом случае является существенным мотивом при выборе стратегии сдачи жилья в найм. При этом происходит заключение сторонами определенных соглашений и подписание документов, но данные действия нигде не регистрируются, и налоги по совершенным сделкам не уплачиваются. Оценочно, данная группа является доминирующей.

Четвертая группа. Жилье, находящееся в собственности физических лиц, ими в настоящее время по каким-то причинам не используемое для собственного проживания, и сдаваемое в жилищный наём. При этом между сторонами происходит заключение только устного соглашения без подписания каких-либо документов. Вопрос извлечения прибыли от эксплуатации данного жилья в рассматриваемом  случае может являться существенным мотивом, а может отходить на второй план (доминирующим может быть, как стремление сохранения нынешнего, комфортного арендодателю, жильца, обеспечить содержание жилья в период отсутствия владельца,  так и иные мотивации). Естественно, такие действия нигде не регистрируются, и никакие налоги ни кем не уплачиваются. Оценочно, данная группа так же является достаточно большой.

Необходимо отметить, что участники исследования, прежде всего на фокус-группах, так же подчеркивали, что выбор вариантов жилищного найма, соответствующий четвертой группе, может являться предпочтительным, как для арендаторов, так и для арендодателей жилья, тяготеющим к консерватизму, и отвечать условиям взаимного доверия и комфортности организации взаимоотношений. Чаще всего данные практики воспроизводятся в случае, если одна из сторон представлена людьми, чьи поведенческие стереотипы сложились в предыдущую социальную эпоху времен Советского Союза.

Пятая группа, стоящая несколько особняком, от рассматриваемой выше последовательности, но так же нуждающаяся в описании. Социальный найм государственного жилья. Все практики остались с советских времен. Если это жилье жильцами до сих пор не приватизировано, значит это их сознательная стратегия поведения, отвечающая их представлениям о комфортности  и необходимой достаточности воспроизводимых практик. Государство, ничего не меняющее в форме договоров социального найма, так же видимо, на сегодня заинтересовано в консервации данных социальных интеракций в существующем виде. И хотя доля такого арендного жилья незначительна на фоне приватизированных квартир, но его количество стабильно и не имеет тенденции к сокращению.

В ходе анализа результатов были выяснены несколько основных критериев, которыми руководствуются при выборе арендного жилья.

Первое, на что обращают внимание арендаторы — это цена. Второй важный критерий — транспортная доступность: близость к работе, близость к метро, доступность для автолюбителей. Третье — адекватное социальное окружение, социальная комфортность. Интересен тот факт, что для арендаторов перестал быть важным момент наличия в квартире полного набора мебели, средств связи и коммуникации. При этом наличие минимального сантехнического обеспечения рассматривается как само собой разумеющееся. В ряде случаев отмечается необходимость эргономичности планировки арендуемых квартир и специализированного обслуживания арендаторов со стороны арендодателей.

Собранные в рамках проведенного исследования материалы по комплексам социальных интеракций, воспроизводимых практик, формальных и неформальных правил, характеристик и стратегий агентов, вовлеченных в сферу аренды жилья в крупных городах современной России, говорят о нестабильности сложившегося на сегодняшний момент положения. Можно сказать, что мы имеем дело с рассмотрением момента динамического перехода от устаревшего состояния социального партнерства в данной сфере: привычного, комфортного, но не отвечающего современным реалиям – к состоянию, характерному для цивилизованных коммерческих отношений жилищного найма, также комфортного, но пока нового и мало реализуемого. Доминирующие же сейчас практики не отвечают требованиям, предъявляемым к ним агентами, вовлеченными в сферу аренды жилья, требуют определенных трансформаций и, видимо, являются временными.

Исследование показывает, что всех участников современных арендных отношений не устраивает нынешняя ситуация. Это отмечают как арендаторы и арендодатели, так и представители бизнес-структур, а также чиновники федеральных, региональных и муниципальных институтов власти. Современный рынок арендного жилья ими описывается как нестабильный, с завышенной ценой, без адекватного института договоров аренды. Как негативный фактор отмечается большой процент, взимаемый агентствами недвижимости (при этом посредническими фирмами оказываются чисто информационные услуги); невыполнение договорных условий, как со стороны арендаторов, так и арендодателей; отсутствие контроля за соблюдением качества предоставляемых услуг, ценообразованием. В таких условиях между людьми, вовлеченными в арендные отношения, возникает социальная напряженность, и они испытывают чувство незащищенности.

Опрошенные участники арендных отношений дают позитивный прогноз развития арендных отношений на будущее. Необходимо отметить, что многие риэлторы, девелоперы, строители готовили и планировали участие в коммерческих проектах, связанных с арендным жильем, и рассматривают возможность их реализации в будущем.

В ходе исследования были выявлены следующие рекомендации по развитию рынка:

•    Организация государством показательного строительства арендного жилья, в ходе которого необходимо заложить основы цивилизованных арендных отношений и продемонстрировать пример эффективного строительства и эксплуатации «доходных домов».

•    Изменение законодательства, связанного с арендным жильем. Прежде всего, отмена бесплатной приватизации жилья и разработка стандартного договора аренды.

•    Развитие государственных программ стимулирования трудовой мобильности населения, особенно в регионах Дальнего Востока и Сибири.

•    Усиление со стороны государства контроля за оформлением и соблюдением арендных отношений. При этом рассматриваются различные формы организации такого контроля. Важнейшей функцией его является повышение чувства защищенности участников арендных отношений. Здесь отдельным пунктом выделяется создание института страхования договоров аренды.

•    Выработка стандартов оценки качества предлагаемого арендного жилья, контроль за соответствием предоставляемых услуг этим стандартам.

•    Создание единой информационной базы как объектов аренды и арендодателей, так и арендаторов со своей так называемой «арендной историей». Создание более прозрачной схемы регулирования рыночных цен арендного жилья и системы его налогообложения.

•    Создание специальных государственных программ строительства и эксплуатации «доходных домов», это строительство может стать конкурентом  жилищному строительству в смысле качества строительства, энергосбережения и инновационности.

•    Развитие обучающих программ обслуживания арендного жилья.

•    Развитие системы частного софинансирования и управления социального жилья.

•    Создание ассоциаций арендаторов и арендодателей

Участники арендных отношений часто выражают готовность к их легализации даже за счет увеличения арендных платежей или сокращения доходов от аренды, а также подтверждают готовность выплачивать соответствующие налоги, ожидая при этом повышения уровня прозрачности арендных отношений и снижения рисков как арендаторов, так и арендодателей. При этом как приемлемый уровень налогообложения чаще всего рассматривается налог в размере 6% на общий (вмененный) доход, по аналогии с налогообложением предпринимателей без образования юридического лица.

Более подробно материалы исследования будут в ближайшее время доступны на сайте  Первой Санкт-Петербургской гуманитарно-технологической корпорации. Отдельные материалы исследования будут размещаться на сайте www.bsn.ru