Рынок недвижимости: непонятки с ценами

На рынке столичного жилья сложилась неординарная ситуация. Кризис завершается, нефть в хорошей цене, поступление новостроек на рынок резко сократилось. Все говорит в пользу того, что цены вот-вот рванут, как на стометровке. А они с трудом «карабкаются» по вертикальной стене. В чем дело, и долго ли так будет продолжаться?

Странное дело

Страна, очевидно, выходит из кризиса. На самом деле никто еще не сказал, что он завершен. Но все говорят о нем уже в прошедшем времени. Во всяком случае, можно с уверенностью утверждать, что острая его фаза миновала. Об этом свидетельствуют и текущая динамика макроэкономических показателей, в первую очередь, рост валового внутреннего продукта, и прогнозы на обозримое будущее. Условия ипотечного кредитования практически полностью сравнялись с докризисными. И даже неприятно подросшая инфляция помимо прочего свидетельствует об оживлении спроса.

Одновременно с этим полезные ископаемые – источник благополучия нашей страны – снова в цене. Текущая стоимость пресловутой бочки нефти в точности соответствует уровню марта 2008 года. Впрочем, и все другие экономические параметры, так или иначе связанные со стоимостью жилья, выглядят словно калька, срисованная ровно три года назад. Ко всему прочему надо добавить, что по сравнению с докризисным периодом значительно сократился объем коммерческого жилищного строительства как по всей стране, так и в Москве в частности. А вместе с этим сократился приток новостроек на рынок.

Под влиянием ситуации с начала осени профессионалы находились в предвкушении оживления рынка недвижимости и нового разгона цен. Вслух, тем более громко, об этом мало кто говорил. Экспертные оценки звучали осторожно и сдержанно. Однако в воздухе витало – «сейчас ка-а-ак рванет». Уж, по крайней мере, категорически такую возможность никто не отрицал.

Однако действительность оказывается намного скромнее. Если в марте 2008 года по данным агентства IRN.ru квадрат в столице стоил $ 5250, то сейчас «только» $ 4717. Но важнее даже другое. Тогда темп роста цен был таков, что к концу лета (всего через 6 месяцев) они достигли $ 6100. Сейчас и близко нет ничего подобного. Цены вяло тянутся вверх, едва поспевая за инфляцией. За полтора года с минимального уровня они плавно повысились на 18% (по проценту в месяц).

Спрашивается, что есть сейчас на рынке такое, чего не было три года назад, а сегодня сдерживает рост цен на жилье? И долго ли так будет продолжаться?

Осадок остался

Начнем с того, что профессиональные участники рынка отмечают изменившийся психологический фон, на котором функционирует рынок. Чувство неопределенности, ощущение страха и напряженность, запавшие в души многих граждан в период кризиса, постепенно спадают, но не исчезли полностью. Решения о покупке принимаются более осторожно. Несмотря на либерализацию условий ипотеки, прежней беззаботности, с которой граждане брали, а банки давали кредиты, больше нет. Кто-то решил повременить с покупкой и по возможности создать личную «подушку безопасности» в иных формах. Вера в незыблемую надежность вложений в недвижимость не то, чтобы пошатнулась, но подвергается переосмыслению.

Наряду с моральными надо учитывать и чисто материальные факторы. Резкое вздорожание продуктов питания (гречка подорожала почти в три раза!), очередное значительное повышение платежей за коммунальные услуги слабо стимулируют мысли об улучшении жилищных условий и больше вынуждают думать о хлебе насущном.

Возможно, начинает сказываться российская специфика, состоящая в громадном расслоении населения с точки зрения материальной обеспеченности. Когда нет плавного распределения граждан по уровню доходов, когда нет постепенного перехода от богатства к бедности, тогда нет значительного числа «середнячков», которыми бы пополнялся круг потенциальных покупателей жилья. Возможно, настает момент, когда, грубо говоря, у кого есть деньги, тот себе квартиру уже купил, а другим покупателям взяться неоткуда.

Генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин основным сдерживающим цены фактором считает именно существующий невысокий платежеспособный спрос и ожидания домохозяйств относительно дальнейшего развития ситуации в экономике России. Острая фаза действительно пройдена, но это не означает, что кризис закончен. Последствия, по его мнению, будут сказываться еще несколько лет, в том числе на рынке жилья прежде всего эконом-класса. «Росстат фиксирует формальный рост доходов семей, который связан с повышением зарплат в бюджетной сфере и пенсий. Но не бюджетники и пенсионеры формируют основной спрос на жилье. А вот по малому предпринимательству, по среднему классу России кризисом нанесен сильный удар, увеличилось налоговое бремя, многие предприятия не выдерживают такого давления. Сейчас спрос предъявляют наиболее обеспеченные домохозяйства. Это первые 10–15% населения по уровню доходов, не более того», – поясняет аналитик.

С точностью до наоборот

Относительно причин, сдерживающих сегодня рост цен на жилье, парадоксальную, но красивую идею высказал руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. Общепринято считать, что высокие цены на нефть приводят в нашей стране к активизации рынка жилья и удорожанию недвижимости. Но при нынешних условиях, считает аналитик, «высокая» нефть способна подкосить недвижимость, а не помочь ей. Причину он видит в том, что нефтяные доходы у нас частью забираются государством через налог на добычу полезных ископаемых, а остальное если и рассасывается по чиновникам и бизнесу, то по очень узкой прослойке. Траты получателей этого дохода носят скорее не социальный характер – купить жилье для себя, а инвестиционный. Те, кто «сидит» на трубе и чаще бывает в Лондоне, чем в Москве, получив свой доход, вряд ли этими деньгами будут входить в московские квартиры.

А вот обычные граждане, которые реально покупают московское жилье, от высоких цен на нефть ничего не имеют. Они получают лишь выросшие расходы. Потому что высокие цены на нефть сразу же повышают цены на бензин и другие энергоносители. Это в явном или неявном виде сказывается на всем. Вы идете в магазин и видите, что кефир подорожал, потому что его теперь дороже становится привозить. Соответственно доходы всех реальных покупателей недвижимости остаются прежними, расходная часть возрастает, доля денег, которые они готовы были бы платить за покупку квартиры в форме накоплений или расходов по ипотеке, сужаются. Получается, что количество денег, которое поступает на рынок недвижимости, за счет дорогой нефти уменьшается, а не возрастает.

Ноту «оптимизма» в оценку ситуации внес первый заместитель гендиректора «ДСК-1» Андрей Паньковский. Он согласен, что цены действительно лишь «карабкаются», но особых сдерживающих факторов не видит. Все дело в отсутствии ажиотажного спроса на жилье у инвесторов (имеется в виду отсутствие инвестиционных покупок на рынке). Большое количество сделок и безумная динамика роста цен в начале 2008 года, напоминает строитель, были обусловлены не спросом и потребностью конечного покупателя, а в гораздо большей степени инвестиционной привлекательностью покупки жилья. Каждый считал, что сегодня купит жилья на 10 млн рублей, и завтра продаст на 12 млн рублей. Было огромное количество инвестиционных покупок с дальнейшей перепродажей конечному потребителю. В том числе оптовых покупок. Сегодня оптовых сделок и инвесторов на оптовую покупку жилья нет. Сейчас речь идет в основном непосредственно о конечном покупателе. Поэтому спрос сегодня весьма ограничен.

Однако это не вполне понятно, поскольку если инвестор сегодня купил, а, условно говоря, завтра продал, то это значит, что инвестиционные покупки в равной степени повышают как спрос, так и предложение. Соотношение между ними не меняется, сколько куплено, столько и продано, разве не так?

В том-то и дело, что не продано, уточняет Андрей Паньковский. Огромное количество жилья, приобретенного юрлицами и гражданами, «повисло» в воздухе. То есть поначалу процесс действительно развивался по принципу купил – продал, потом опять купил и опять продал, потом вновь купил… и не продал. Процесс прервался кризисом. Инвесторы сегодня из оптовой покупки жилья ушли. Сейчас нет ни одного оптового покупателя. В то же время предложение ранее приобретенного жилья еще сохраняется.

По поводу того, как долго жилье, находящееся в загашниках у инвесторов, может сдерживать рост цен на рынке, Андрей Паньковский сказал: «Я полагаю, что на самом деле сегодня в Москве нового предложения новостроек нет, или оно крайне скудное. Я имею в виду доступное жилье, предложения эконом-класса. Поэтому считаю, что на следующий год будет уже достаточно активный рост (цен)».

А что, может быть, и рванет.