Очередникам предлагают новоселье в арендованном жилье

Вчера в Минрегионе прошло Всероссийское совещание по развитию в стране арендного жилья. Строительство доходных домов, как надеются власти, должно решить жилищный вопрос для множества россиян, которые десятилетиями стоят в государственной очереди на получение новой квартиры и не могут позволить себе ипотеку. Согласно последним исследованиям, ипотека до сих пор недоступна для подавляющего большинства россиян (свыше 80%). Одновременно бюджетная поддержка возведения доходных домов должна остановить спад строительства. Однако эксперты считают идею сомнительной: стоимость аренды квартир в подобных домах для простого гражданина будет сопоставима с арендой элитного жилья. Значит, бизнесу – без прямой государственной поддержки – не приходится рассчитывать на рентабельность подобных проектов.

Подавляющее большинство россиян (свыше 80%) не могут сейчас воспользоваться ипотекой. Такие данные были получены в ходе мартовского всероссийского опроса, проведенного Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) совместно с компанией Russian Realty Research (R3). В опросе приняли участие 1600 человек в 140 населенных пунктах в 42 регионах России. Как вчера сообщили в НАФИ, основная причина массового отказа населения от ипотеки – недостаточный уровень дохода. Об этом сказали 83% респондентов. «Значительный разрыв между доходами населения и условиями получения ипотечного кредита в нашей стране остается сильнейшим барьером, сдерживающим развитие отечественной ипотеки, – делают вывод исследователи. – Снижение ставок и комиссий по ипотеке, начавшееся с осени 2009 года, пока существенно не повлияло на мнение россиян о доступности кредита на покупку жилья».

Согласно Росстату, в 2009 году ввод жилья в РФ сократился до 59,9 млн. кв. м в год с докризисных 64,1 млн. кв. м. В январе–декабре 2010 года ввод жилья составил около 58 млн. кв. м. Как считают большинство опрошенных экспертов, по итогам 2011 года строительная отрасль снова не сможет выйти на докризисный уровень. В течение последних двух лет, напоминает руководитель Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин, «для многих строительных компаний именно государственный заказ стал основным источником денежных поступлений». Однако такое «заказанное» жилье приходится продавать по ценам существенно ниже, чем до кризиса на открытом рынке, и прибыльность строительства снизилась. Пока что, по словам Пыпина, ввод в строй жилья будет оставаться ниже докризисного – из-за того, что в 2009–2010 годах новых строительных проектов было начато не так уж и много. Государственный же заказ на жилье даст свои плоды не ранее 2013–2015 годов, считает эксперт.

Видимо, не от хорошей жизни власти теперь вспомнили и о таком стимуле для строительства, как доходные дома. Квартиры в них будут предназначаться уже не для продажи, а для сдачи в аренду тем гражданам, которым ипотека не по карману. Обсуждение этой инициативы и прошло вчера в Минрегионе. Эксперты уверены: доходные дома – попытка убить двух зайцев. По словам гендиректора компании «ФинЭкспертиза» Агвана Микаеляна, «появление госпрограмм по развитию рынка арендного жилья вполне может быть связано с тем, что строители в силу дороговизны жилья не могут реализовать его населению и пытаются решить свою проблему за счет бюджетных средств». Также данная инициатива призвана решить социальные проблемы. Потребность в жилье растет: жилой фонд ветшает, многие семьи стоят в очереди на получение новой квартиры десятилетиями. Доходный дом мог бы стать альтернативой аварийному жилью, вместо которого государство не может предложить ничего иного.

«Усилия власти направлены на активизацию инвестиций в строительство доходных домов со стороны части наиболее обеспеченных домохозяйств и бизнеса. Намеченный в федеральной целевой программе «Жилище» на 2011–2015 годы рост в 2,3 раза ежегодных объемов строительства жилья (с 60 млн. до 140 млн. кв. м) предполагает не только продажу квартир, но и ведение бизнеса по сдаче их в аренду, – комментирует инициативу властей гендиректор Аналитического агентства RWAY Александр Крапин. – Доля доходных домов должна составить порядка 20% в общем объеме строительства. В ближайшие пять лет на рынок может выйти 500–600 тыс. квартир для сдачи в аренду, что соизмеримо с общим количеством квартир, сдающихся в аренду в городах-миллионниках».

Без участия государства коммерческое строительство доходных домов для бизнеса сейчас фактически неинтересно. Если бы предприниматели видели в подобных проектах возможность получения прибыли, они бы уже давно их реализовали и без напоминания властей. При участии же бюджетных денег программа строительства доходных домов может выглядеть так: конечным покупателем доходного дома выступает некая управляющая компания, получившая бюджетную поддержку от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Для начала строительства привлекается кредит в обычном коммерческом банке. Готовый дом фактически продается управляющей компании, которая, в свою очередь, пытается расплатиться с АИЖК, сдавая квартиры в аренду.

Однако эксперты уверены: эффективным инструментом государственное арендное жилье станет только в том случае, если его объемы будут существенны. «А это уже потребует огромных вложений со стороны государства, что маловероятно, ведь сейчас параллельно запущены масштабные затратные программы по обеспечению собственным жильем сотрудников силовых органов и иных категорий населения», – поясняет Пыпин. Застройщикам доходные дома сейчас невыгодны, продолжает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов: «Сроки окупаемости таких проектов крайне продолжительны – вплоть до 20 лет. Значит, арендные ставки в этом случае будут сопоставимы с арендой элитного жилья, что в принципе противоречит самой концепции доходного дома».