Рублево-Успенское шоссе – это «наш» Куршевель, Беверли Хиллз, Баден-Баден и Монако в «одном флаконе», если судить по ценам и престижности. Для рынка недвижимости Рублевка – это уникальный объект, хотя бы потому, что после кризиса она осталась единственным местом, на цены которого влияют мировые биржи, стоимость нефти, золота и других ценных металлов. Но и здесь не все стоит дорого. Есть и очень дорогие места, и неприлично дорогие, если судить по «карте престижности».

Рублево-Успенское шоссе давно стало олицетворением богатства, принадлежности к власти и большим деньгам. Благодаря стараниям царских вельмож, начиная с 16 века на западе от Москвы было запрещено строительство любых вредных производств, благодаря чему этот район считается и сегодня самым экологически чистым. Само шоссе тупиковое, заканчивающееся в 30 км от МКАД. Сделано это было, как подчеркивает портал Metrinfo.ru, для ограждения проживающих здесь, «себя любимых от лишнего беспокойства и того, что на современном языке называется транзитным трафиком».

«Если средний класс не получит возможности развиваться, то ни о каком докризисном восстановлении рынка и речи быть не может»

Кстати, планирующаяся новая Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД) пройдет вокруг Рублевки, заставляя транзитников делать крюк в многие десятки километров. Зато обитатели этих мест снова оградят себя от лишнего шума.

Что касается недвижимости, то рынок Рублевки очень специфичен и очень дорог – сегодня стоимость любого объекта, будь то коттедж, таунхаус или квартира, начинается от 1 млн евро, и таких предложений очень мало. «Потолка» тоже нет. Газета ВЗГЛЯД-Недвижимость сообщала ранее о разных рекордах стоимости особняков и поместий: так, за год до кризиса, в 2007 году, самым дорогим объектом считалась «Русская усадьба», которая по праву входила в ТОП-5 самых дорогих домов мира с ценой в 100 млн долларов. Сегодня самым дорогим считается, по версии портала, резиденция «Евразия»: 5,7 га, ландшафтный парк, река, озеро, лес и почти 10 тыс. метров построек. Цена – 57 млн долларов.

Средний уровень цен на коттеджи – 5-8 млн долларов. Площади домов – от 500 до 2 тыс. «квадратов». Встречаются и удивительные по масштабам дома – по 5-8 тыс. метров. В основном такие усадьбы можно встретить в Жуковке, Барвихе и на Николиной горе, отмечают в риэлторской компании Graf-Realty. Есть немало «копий» старинных русских усадеб, «белых домов», средневековых замков и других архитектурных «шедевров». Эксперты местного рынка вторичного жилья отмечают, что большинство домов строится в классическом стиле, а площади участков начинаются от 15 соток. Если на нем есть деревья, то стоимость сотки может быть дороже на 30-100% больше, чем на участках «в поле». Стоимость самой сотки начинается с 20 тыс. долларов, а самая дорогая – в Жуковке и Барвихе – может доходить до 200 тыс. долларов.

Но в тоже время различные районы Рублево-Успенского шоссе существенно различаются по потребительским качествам (инфраструктура, транспортная доступность, уровень окружающей застройки). Это навело специалистов портала на создание своего рода «карты престижности», где отдельные участки этого «золотого» района Подмосковья разделены по классам.

К 1-му, высшему, классу относятся поселки Архангельское, Раздоры, Барвиха, Жуковка, Горки-2, Николина Гора, Успенские дачи с примыкающими поселками по 1-му Успенскому шоссе, «Николино» на 2-м Успенском шоссе, территория рядом с пансионатами «Поляны» и «Лесные Дали».

Класс номер 2: Шульгино, Рождествено, Усово, Петрово-Дальнее, Глухово – ДСК «Ветеран», Сареево, Бузаево, Лызлово, Лайково, Лапино, Таганьково, Чигасово, Иславское.

Класс номер 3: Подушкино, Ильинское, Александровка, Калчуга, Борки, Николо-Урюпино, Новодарьино, Молоденово, Горышкино, Дмитровское, Аксиньино, Палицы, Липки, Синьково, Ларюшино.

Надо сказать, что в районе Рублево-Успенского шоссе еще сохранились старые деревенские дома, которые являются «раздражающим фактором» для обитателей этих мест «из новых». «Раздражают» тем, что хозяева этих деревянных строений, покосившихся и вполне среднерусских, отказываются их продавать, причем даже за суммы, сопоставимые с соседними коттеджами и особняками.

«В поселке Усово больше 15 лет прямо в центре стоял «домик для лопат» площадью не больше 50 метров с примыкающим к нему картофельным полем, — рассказывает ВЗГЛЯД-Недвижимости владелец риэлторского агентства «ЭКСПО-Реалти Консалтинг» Андрей Вьюновский. – Соседи наперегонки друг с другом пытались выкупить это «стыдобище», дойдя в конце концов до суммы в 5 млн долларов, но – безуспешно. Вскоре они выяснили, почему оплошали – владельцы этой картофельной «усадьбы» продавали им же в соседнем магазине картошку по цене в 10 выше, чем на Дорогомиловском рынке! Так что, кто кого богаче – этот вопрос остался открытым. А «домик для лопат» стоит и сегодня».

По данным компании Atlas Development, местные жители активно осваивают новые виды заработков: продают вязанки дров, камни и булыжники для каминов и для бань, продукты — сметану, творог, свежее мясо, готовые шашлыки, соленья и прочее «домашнего производства». Впрочем, все это приобретается ими в магазинах Москвы и перепродается на месте в 3-5 раз дороже. Здесь никого не удивляет, что килограмм помидор в сезон стоит на Рублевке 500-600 рублей, а та же картошка – 200-300 рублей. Впрочем, если жителей этих мест не пугают цены на недвижимость, то и на «домашнюю» сметану не испугают.

Специалисты Kalinka Realty отмечают, сейчас на Рублево-Успенском шоссе первичные продажи ведутся в 8-ми поселках (Park Vill, «Жуковка 21», «Барвиха 21», «Сереброво», «Лион» и др.). Всего 300 домов. Стоимость находится в диапазоне от 1,5 до 8 млн долларов.

Что касается поселков таунхаусов, то 94% из них расположены в радиусе 30 км от МКАД, отмечают эксперты Metrinfo.ru. На удалении до 15 км от Москвы стоимость коттеджного жилья составляет около 211 тыс. рублей за метр, а на 25 км показатель меньше примерно в 2,5 раза – около 85 тысяч.

Риэлторы отмечают 2 особенности нынешнего состояния «рублевского рынка жилья». Первое – это заметное снижение среднего уровня цен – с 7,5 млн долларов за объект до кризиса до – 4,7 млн сегодня. Второе – значительное увеличение доли госслужащих в роли покупателей жилья. По некоторым оценкам, на их долю приходится до 80% покупок домов на Рублевке. Впрочем, есть мнение среди местных риэлторов, например, у компании Welhome, что в действительности цены здесь не падали даже в самый разгар кризиса. Просто те, кто планировал продажу, отложили ее до лучших времен.

«Новые проекты, которые возводились до кризиса, в кризис были приостановлены, а не вышли на рынок с существенным дисконтом, — говорит в интервью порталу Metrinfo.ru управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. — Рублево-Успенское шоссе – фактически единственное, где в кризис не было дисконтных продаж, потому что застройщики и инвесторы, понимая, что предложение на этом шоссе ограничено, приостановили реализацию объектов, предпочитая переждать кризис. Более доступным это шоссе стало благодаря объектам регулярного рынка».

Согласно оценкам «Индикаторов рынка недвижимости» (Irn.ru), коттеджный метр на Рублевке упал в цене с 200 тыс. рублей (данные на первый квартал 2008 года) до 160 тысяч в конце прошлого года; среднестатистический коттедж – со 125 млн рублей до 97 млн. А между тем квартиры-секции в таунхаусах подорожали: со 128 тыс. рублей за «квадрат» до 135 тысяч. Стоимость самой «секции» поднялась — от 45 млн до 53 млн рублей за объект. То есть, спрос сместился в сторону более доступного по цене предложения загородного жилья на Рублевке, объясняют Индикаторы. По их данным, одной из причин повышения цен на таунхаусы стала приостановка продаж в поселках на ранних стадиях строительства, где стоимость жилья была ниже среднего уровня цен, характерного для данного шоссе.

Любопытная деталь: если на рынке недвижимости любого другого района сегодня происходит вялый рост цен, то здесь он набирает обороты намного быстрее, отмечают эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД-Недвижимость.

«Против роста цен на жилую недвижимость играет платежеспособный спрос, — говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор консалтингового «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Спрос низок, хотя официально зарплаты и растут, но только у бюджетников, которые никогда не были главными «действующими лицами» на рынке. На зарплату можно купить несколько сантиметров жилья…..Кризис больнее всего ударил по бизнесу, причем, малому и среднему. По тем, кто формировал рынок жилья. До его восстановления еще очень далеко, а учитывая рост налогового бремени, неясно, будет ли этот рост в принципе. Если средний класс не получит возможности развиваться, то ни о каком докризисном восстановлении рынка и речи быть не может».